Thị trường

Đô thị biển liền kề sân bay mở ra không gian phát triển mới

Phương Uyên • 06/09/2025 15:22

Các chuyên gia cho rằng, xu hướng phát triển mô hình đô thị biển liền kề sân bay, trong đó Cam Ranh đang nắm giữ những lợi thế then chốt để đón đầu xu hướng bứt phá trong thập kỷ tới.

Trong bài tham luận Hội thảo “Đô thị biển liền kề sân bay - Tâm mạch mới của nhà đầu tư Hà Nội” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây, TS. Nguyễn Sĩ Dũng, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội cho biết, trong ba thập kỷ qua, hai dòng chảy đã âm thầm tái định hình không gian phát triển của thế giới: Thứ nhất, hàng không giá hợp lý rút ngắn “độ ma sát” về thời gian - khoảng cách. Thứ hai, “kinh tế xanh biển” trỗi dậy như một trụ cột tăng trưởng mới.

Các chuyên gia chia sẻ tại Hội thảo “Đô thị biển liền kề sân bay - Tâm mạch mới của nhà đầu tư Hà Nội”

Không gian phát triển mới

Theo TS. Nguyễn Sĩ Dũng, ở nơi hai dòng chảy gặp nhau là dải ven biển ngay sát một cửa ngõ hàng không quốc tế xuất hiện một mô hình không gian phát triển rất đặc thù: đô thị biển liền kề sân bay. Đây không chỉ là sự cộng gộp giữa đô thị ven biển và “airport city”, mà là một hệ sinh thái liên kết nơi ba hạ tầng chiến lược gồm sân bay, cảng biển, và đô thị dịch vụ tương tác theo logic chuỗi giá trị toàn cầu.

Nhìn về Việt Nam, TS. Nguyễn Sĩ Dũng đánh giá Việt Nam đang hội tụ đủ điều kiện thiên nhiên, hạ tầng và chính sách để phát triển mô hình đô thị biển liền kề sân bay. Đây là không gian phát triển mới, vừa gắn với chiến lược kinh tế biển, vừa kết nối trực tiếp với chuỗi giá trị toàn cầu. Vấn đề cốt lõi hiện nay không phải là “có nên làm hay không”, mà là làm thế nào cho đúng tầm, đúng cách quy hoạch tích hợp, cơ chế linh hoạt và phát triển bền vững. Chính từ góc nhìn này, Cam Ranh – Khánh Hòa nổi lên như một trường hợp điển hình.

Cụ thể, Cam Ranh có sân bay quốc tế hoạt động mạnh; một sân bay quốc tế hiện đại, công suất gần 10 triệu khách trước đại dịch, với tỷ trọng khách quốc tế luôn chiếm ưu thế. Cùng lúc, vịnh Cam Ranh được đánh giá là một trong những vịnh tự nhiên tốt nhất thế giới, còn hành lang Bãi Dài – Cam Lâm – Nha Trang đang định hình như một dải nghỉ ngơi – dịch vụ đẳng cấp quốc tế. Chính sự hội tụ này đã tạo cho Cam Ranh cơ hội trở thành một “đô thị cửa ngõ quốc tế” của Nam Trung Bộ.

“Cam Ranh – Khánh Hòa không chỉ có lợi thế tự nhiên và hạ tầng, mà còn đang đứng trước một cơ hội lịch sử để định vị mình như một đô thị biển - sân bay hạng quốc tế của Việt Nam. Nếu lựa chọn đúng cấu trúc không gian và lộ trình đầu tư, Cam Ranh có thể định vị mình như đô thị biển liền kề sân bay hạng quốc tế của Nam Trung Bộ; một điểm đến nghỉ dưỡng - y tế - MICE (Meeting, Incentive, Conference, Exhibition - hội nghị, hội thảo, triển lãm và du lịch khen thưởng) tầm châu Á; một trung tâm logistics hàng không - biển phục vụ thủy sản công nghệ cao, và một thị trường bất động sản bền vững sinh lợi lâu dài”, TS. Nguyễn Sĩ Dũng nhìn nhận.

Đồng quan điểm, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, Khánh Hoà là một tọa độ hội tụ nhiều cơ hội phát triển. Gần đây, Cam Ranh lại nổi lên như một xu hướng trỗi dậy mạnh mẽ, khẳng định vị thế ngày càng rõ nét trên bản đồ kinh tế - du lịch - bất động sản của khu vực.

Theo PGS. TS. Trần Đình Thiên có 2 yếu tố làm cho Cam Ranh có sức hấp dẫn: Thứ nhất, việc sáp nhập Ninh Thuận vào Khánh Hòa đã mở ra một diện mạo phát triển hoàn toàn mới, trong đó Cam Ranh nổi lên như một điểm trung tâm đặc biệt của toàn vùng du lịch. Với vị thế trái tim kết nối, Cam Ranh không chỉ sở hữu đường bờ biển dài, giàu tiềm năng mà còn nắm giữ một lợi thế tuyệt đối: cảng hàng không quốc tế Cam Ranh, cửa ngõ giao thương và du lịch tầm vóc toàn cầu. Sân bay Cam Ranh hiện đã trở thành trung tâm đón khách quốc tế lớn thứ tư cả nước, kết nối trực tiếp với nhiều thị trường trọng điểm như Hàn Quốc, Trung Quốc, Nga, Thái Lan… Nhờ đó, Cam Ranh nhanh chóng định vị mình là trung tâm của một “vùng du lịch lừng lẫy thế giới”, và không có lý do gì các nhà đầu tư không quan tâm đến Cam Ranh.

Thứ hai, Cam Ranh không chỉ đón nhận dòng vốn đầu tư mà còn hội tụ dòng chảy phát triển từ nhiều hướng, bao gồm cả “mạch nguồn” kéo dài từ Đà Lạt xuống. Đây là vùng đất hiếm hoi nơi biển xanh và núi non giao hòa, tạo nên một tổ hợp cảnh quan hoàn hảo mà khó có địa phương nào sánh được. Cho nên cần đặt vấn đề Cam Ranh như “tọa độ hội tụ ưu điểm ưu việt của sự phát triển” - hội tụ cả lợi thế tự nhiên, hạ tầng, kết nối và tiềm năng tăng trưởng. Thậm chí, điểm yếu duy nhất của Cam Ranh được PGS. TS Trần Đình Thiên ví von là “không có điểm yếu”, một sự “hoàn hảo quá mức”hiếm thấy trong bản đồ du lịch và đầu tư của Việt Nam.

Toạ độ vàng hút nhà đầu tư

Làn sóng dịch chuyển “Nam tiến” của các nhà đầu tư phía Bắc được xem là một xu hướng tất yếu, và Cam Ranh trở thành đích đến lý tưởng “chân sóng” đầu tư.

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã lý giải sức hút “chân sóng” của Cam Ranh đến từ nhiều yếu tố: Trước hết là các điều kiện địa lý thích hợp để ổn định an cư lập nghiệp. Với khí hậu ôn hòa, nắng ấm quanh năm, hiếm khi có bão lớn, khu vực liền kề sân bay quốc tế Cam Ranh có vị trí rất thuận lợi cho cả đầu tư lẫn định cư. Nguồn hải sản phong phú, đa dạng góp phần tạo nên bản sắc ẩm thực biển giàu sức hút.

Nơi đây còn được thiên nhiên ban tặng 4 vịnh biển đẳng cấp quốc tế cùng hơn 7.600 hecta san hô – một kho báu sinh thái vô giá để phát triển các loại hình du lịch biển, nghỉ dưỡng và đặc biệt là lặn biển chuyên nghiệp mà không phải điểm đến nào cũng có.

Điểm nhấn trong bức tranh thiên nhiên tại Cam Ranh là Bãi Dài với vẻ đẹp nguyên sơ, bãi cát trắng mịn trải dài gần 17km, đã trở thành biểu tượng cho khát vọng sống chan hòa cùng thiên nhiên nhưng vẫn tận hưởng trọn vẹn tiện ích hiện đại.

Không chỉ có thiên nhiên, sức hút của Cam Ranh còn được củng cố nhờ hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, đây cũng là một trong các mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư khi đưa quyết định “xuống tiền”.

Đặc biệt, ngày 31/8 vừa qua, UBND tỉnh Khánh Hòa mới đây đã trao quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp nhận nhà đầu tư thực hiện Dự án Bến cảng khách KN Cam Ranh (Bến du thuyền quốc tế Cam Ranh). Bến cảng không chỉ tạo nên một điểm nhấn cảnh quan độc đáo, mà còn mở ra cơ hội đón tiếp du khách bằng đường biển, điểm trung chuyển chiến lược trên trục "hải trình vàng" châu Á nối Singapore, Hong Kong, Philippines, Australia và Việt Nam.

Với hạ tầng giao thông kết nối đa tầng như Cam Ranh, những giá trị tích cực có thể kể đến như, tăng giá trị bất động sản. Khu vực có giao thông thuận tiện thường tăng giá nhanh hơn so với khu vực khó tiếp cận. Bên cạnh đó, nhà đất gần các tuyến đường chính, sân bay, cảng biển, bến xe… dễ bán hoặc cho thuê hơn. Giao thông tốt còn giúp khu vực phát triển dân cư, dịch vụ, du lịch, tạo nguồn khách ổn định. Ngoài ra, đầu tư vào khu vực có hạ tầng được quy hoạch bài bản giúp giảm rủi ro pháp lý và hạn chế “bất động” vốn.

Đặc biệt, ông Bùi Văn Doanh cho rằng: “Một yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư là dư địa để gia tăng giá trị của bất động sản. Cam Ranh hiện vẫn giữ được quỹ đất sạch dồi dào – một yếu tố vô cùng quan trọng để quy hoạch bài bản, đồng bộ và tránh tình trạng phát triển manh mún, vốn là hạn chế tại nhiều thành phố biển khác đã đi trước. Mặt bằng giá đất ở Cam Ranh còn “mềm”, vì vậy dư địa tăng trưởng giá trị vẫn còn rất lớn. Điều này tạo ra cơ hội kép cho nhà đầu tư: vừa an tâm về khả năng sinh lời, vừa có thể lựa chọn được những không gian sống rộng rãi, phù hợp cho một cuộc sống lâu dài bên biển”.

TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam nhận định: “Kinh nghiệm từ các khu vực quốc tế cho thấy, những nơi liền kề các hub giao thông tích hợp có thể làm tăng giá trị bất động sản nhanh hơn 20 - 40% so với các khu vực chỉ dựa vào một loại hạ tầng duy nhất. Như vậy, sự phát triển của Cam Ranh được kỳ vọng sẽ tạo ra một cú hích lớn cho thị trường bất động sản. Hơn hết, Cam Ranh không chỉ gia tăng giá trị đất mà còn đa dạng hóa chức năng của một đô thị sân bay, mở ra tiềm năng vô hạn cho ngành bất động sản trong tương lai gần”.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường đang chứng kiến xu hướng “Nam tiến” của nhiều nhà đầu tư để tìm kiếm các sản phẩm đầu tư có chất lượng và pháp lý đầy đủ hơn. Thực tế cũng cho thấy, không ít dự án ở khu vực phía Nam mở bán chỉ trong vòng 2 - 3 ngày đã hấp thụ 80 - 90%.

“Hiện nhà đầu tư không còn đầu tư theo phong trào nữa bởi họ nhận thức được rằng, điều này sẽ gây ra nhiều rủi ro. Thay vào đó, họ nhận thức rằng, tính hiệu quả trong việc khai thác dòng tiền là yếu tố tiên quyết cần quan tâm khi xuống tiền đầu tư. Theo đó, việc khai thác dòng tiền đó phải đảm bảo lâu dài, bền vững. Trong xu hướng này, Cam Ranh - Khánh Hòa là một trong những toạ độ có khả năng đầu tư tốt, tính hiệu quả cao vì giá còn “mềm” và khả năng tăng trưởng giá còn cao”.