Doanh nghiệp bất động sản cần “hy sinh” dự án để thu gọn tài chính

TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế

Thị trường bất động sản đang có những diễn biến trái chiều, dù được cho là thiếu nguồn cung mới, song thực tế chỉ thiếu ở một số phân khúc, một số khác không phù hợp với thị trường nên trở thành tồn kho, khó bán được hàng. Đây là thực trạng do giai đoạn qua, doanh nghiệp đã đầu tư quá dàn trải, nhưng hiện nay không có thanh khoản.

Không siết mà chỉ kiếm soát tín dụng bất động sản

Về vấn đề tài chính, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước vẫn công bố giữ nguyên mức tăng trưởng tín dụng 14% bằng với những năm trước; chưa kể khoảng 276.000 tỉ đồng được các doanh nghiệp huy động qua kênh trái phiếu (tạm tính đến tháng 7-2022), trong đó có khoảng 36% trái phiếu thuộc lĩnh vực bất động sản.

Số liệu công bố của Ngân hàng Nhà nước cũng cho thấy, tính đến tháng 8-2022, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, trong đó kinh doanh BĐS tăng 7,35%; phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 20,14%...

Do đó, việc khó khăn tài chính, thiếu vốn do nguyên nhân “siết tín dụng” là chưa hẳn chuẩn xác. Vướng mắc về tài chính còn do các doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng.

Về vướng mắc pháp lý, thực tế hiện nay, các chính sách quản lý thị trường bất động sản hiện vẫn cho phép chuyển nhượng dự án, bán hàng bình thường đối với những dự án đủ điều kiện pháp lý. Các chính sách của nhà nước chỉ góp phần giúp thị trường minh bạch hơn, chuẩn hóa để lành mạnh thị trường.

Một số doanh nghiệp gặp khó khăn, vướng mắc về pháp lý do thay vì tập trung làm đúng quy định, lại có hiện tượng mở rộng đầu tư tràn lan, đất không đúng pháp lý. Một số dự án ở các thành phố, vướng pháp lý đều liên quan đến đất công nên rất khó để tháo gỡ khi nhà nước lập lại trật tự.

>> Vốn tín dụng chỉ là một kênh để phát triển thị trường bất động sản

Doanh nghiệp cần chủ động tái cấu trúc tài chính

Giải pháp cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Giải pháp cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

Nếu giờ doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỉ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính lớn hơn nhiều. Cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực để phát triển.

Với thị trường, vài năm trước các chuyên gia đã từng cảnh báo khoảng 70% nhà đầu tư trên thị trường là lướt sóng, đầu cơ. Họ mua bất động sản không phải để ở hoặc cho thuê mà chủ yếu vay vốn để mua bất động sản rồi lướt sóng, kiếm lời… Nay thị trường “đóng băng”, thiếu vắng người mua vì đa số mua ở dạng lướt sóng giờ không còn tiền mua tiếp. Điều này cho thấy “mua thổ thì luôn luôn lời” sẽ không còn đúng khi thị trường đã phát triển với quy mô hiện nay.

Đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn nhưng cần phải tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tới.

Ở góc độ tích cực các chính sách, biện pháp của nhà nước trong năm 2022 về Tài chính – Ngân hàng đối với ngành bất động sản đang giúp thị trường trở lại sự lành mạnh cần có.

Thị trường bất động sản đang thể hiện sự hợp lý khi mà những căn hộ chung cư đã đi vào sử dụng vẫn có thanh khoản, thậm chí còn tăng giá nhẹ; những dự án đầy đủ pháp lý, phục vụ dân sinh vẫn có giao dịch M&A…

Như vậy sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thật.