Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi với nhiều kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng mới, song cũng đối mặt không ít thách thức về thủ tục, vốn và sức cầu.
Đây là nhận định được các doanh nghiệp và chuyên gia đưa ra tại Diễn đàn bất động sản 2026 diễn ra mới đây.
Chia sẻ tại Diễn đàn, bà Nguyễn Ngọc Mỹ - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Alphanam đánh giá doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã có bước tiến đáng kể về tính chuyên nghiệp và khả năng tiếp cận các tiêu chuẩn quốc tế. Theo bà, nhiều chủ đầu tư trong nước hiện chủ động nghiên cứu mô hình phát triển tại các quốc gia khác nhằm cập nhật xu hướng và nâng cao năng lực triển khai dự án.
“Các sản phẩm bất động sản do nhóm doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam phát triển hiện không kém cạnh nhiều sản phẩm cùng phân khúc tại Singapore hay Thái Lan”, bà Nguyễn Ngọc Mỹ nhận định.
Theo bà Mỹ, sự phát triển của thị trường bất động sản luôn gắn chặt với tốc độ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng và nhu cầu nâng cao chất lượng sống của người dân. Vì vậy, các mô hình phát triển quốc tế đang ngày càng tác động rõ nét đến xu hướng phát triển của thị trường trong nước.
Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển của nhóm doanh nghiệp lớn, vấn đề được đặt ra hiện nay là làm sao tạo thêm động lực cho khối doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia thị trường. Đây được xem là nhóm doanh nghiệp chịu nhiều áp lực nhất trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao, yêu cầu phát triển ngày càng khắt khe và tốc độ cạnh tranh mạnh hơn.
Một trong những khó khăn lớn nhất được các doanh nghiệp phản ánh là thời gian xử lý thủ tục điều chỉnh quy hoạch và thiết kế dự án còn kéo dài. Theo đó, mỗi lần thay đổi thiết kế để cập nhật xu hướng mới hoặc áp dụng công nghệ hiện đại đều có thể kéo theo quy trình điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, khiến tiến độ triển khai bị ảnh hưởng đáng kể.
“Có những dự án chỉ vì điều chỉnh một vài chi tiết quy hoạch mà mất gần trọn một nhiệm kỳ để hoàn tất thủ tục”, bà Nguyễn Ngọc Mỹ cho biết.
Theo các doanh nghiệp, trong bối cảnh nhu cầu thị trường thay đổi nhanh và sản phẩm liên tục phải nâng cấp, việc kéo dài thủ tục không chỉ làm chậm tiến độ mà còn làm giảm động lực đổi mới của doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ vốn chịu áp lực lớn về dòng tiền và chi phí tài chính.
Bên cạnh câu chuyện thủ tục, tiêu chuẩn phát triển bền vững cũng đang trở thành áp lực mới đối với thị trường bất động sản.
Theo bà Nguyễn Ngọc Mỹ, nhiều dự án tại Việt Nam hiện đã đạt các chứng chỉ xanh quốc tế nhờ sự hỗ trợ của các tổ chức như IFC. Tuy nhiên, trong bối cảnh khủng hoảng năng lượng và yêu cầu giảm phát thải ngày càng gia tăng, tiêu chuẩn xanh sẽ không còn là lợi thế cạnh tranh riêng mà dần trở thành yêu cầu bắt buộc đối với doanh nghiệp.
Trước xu hướng này, nhiều chủ đầu tư bắt đầu đưa tiêu chí tiết kiệm năng lượng và phát triển bền vững vào cả phân khúc nhà ở thương mại lẫn nhà ở xã hội.
Đại diện Alphanam cho biết doanh nghiệp lựa chọn hướng tiếp cận “làm đúng ngay từ đầu”, áp dụng các tiêu chuẩn xanh ngay trong quá trình phát triển dự án nhằm tối ưu hiệu quả vận hành và tiết kiệm năng lượng về dài hạn.
Theo doanh nghiệp này, việc cập nhật công nghệ và giải pháp vận hành sẽ là quá trình liên tục thay vì chỉ dừng lại ở việc đạt chứng chỉ ban đầu. Một dự án khách sạn của Alphanam dù đã đạt chứng nhận EDGE khi đi vào hoạt động vẫn tiếp tục được bổ sung thêm các giải pháp mới để nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng.
Các ý kiến tại diễn đàn cho rằng, nếu thủ tục pháp lý được tháo gỡ đồng bộ, quá trình xanh hóa dự án có thể trở thành động lực thúc đẩy một chu kỳ phát triển mới của thị trường, thay vì chỉ là áp lực chi phí đối với doanh nghiệp.
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng giai đoạn 2026 – 2030 có thể sẽ chứng kiến một chu kỳ phát triển hoàn toàn khác của bất động sản Việt Nam.
Theo ông Hiệp, nếu giai đoạn 2020 – 2024 ghi nhận tình trạng cung không đủ cầu, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung bình và căn hộ, thì nguyên nhân chủ yếu đến từ việc phê duyệt và triển khai dự án chậm, khiến nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Tuy nhiên, từ năm 2025 trở lại đây, cùng với quá trình tháo gỡ thể chế, hàng loạt dự án đã được tái khởi động và cấp phép mới. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường được dự báo sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2027 – 2028.
Dù vậy, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng mặt bằng lãi suất vẫn là áp lực lớn đối với cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Hiện lãi suất vay phổ biến ở mức khoảng 11,5 – 12%/năm, trong khi phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng.
Theo ông, có những trường hợp hợp đồng tín dụng đã ký và giải ngân nhưng sau đó ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất theo hướng hồi tố hoặc một chiều, làm gia tăng áp lực tài chính cho doanh nghiệp.
Theo Chủ tịch GP Invest, thị trường hiện đang tồn tại một nghịch lý khá rõ khi nguồn cung có xu hướng tăng nhưng sức cầu lại suy giảm do khả năng hấp thụ của thị trường yếu hơn trước. Trong khi đó, chi phí đầu vào của ngành xây dựng như nhân công và vật liệu đã tăng khoảng 20%, khiến giá bất động sản khó giảm tương ứng dù nguồn cung gia tăng.
“Nếu tình trạng này kéo dài và không xử lý được lượng hàng tồn kho, áp lực tài chính đối với doanh nghiệp và hệ thống tín dụng sẽ rất lớn, kéo theo những rủi ro cho sự ổn định của thị trường”, ông Nguyễn Quốc Hiệp cảnh báo.
Theo các doanh nghiệp, trong bối cảnh thị trường bước sang chu kỳ phát triển mới, việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý, ổn định chính sách tín dụng và tạo điều kiện cho doanh nghiệp đổi mới công nghệ sẽ đóng vai trò quyết định đối với khả năng phục hồi và tăng trưởng dài hạn của bất động sản Việt Nam.
.jpg "BHS Property nhận “cú đúp” tại Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam")
