Lợi nhuận phục hồi mạnh trong năm qua tạo lực đẩy cho doanh nghiệp bất động sản bước vào mùa đại hội 2026 với tâm thế tự tin. Tuy nhiên, phía sau các kế hoạch tăng trưởng là áp lực chưa dễ hóa giải.
Mùa công bố tài liệu đại hội cổ đông năm 2026 đang cho thấy một điểm chung rõ nét: sự trở lại của kỳ vọng tăng trưởng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản không còn giấu tham vọng mở rộng quy mô doanh thu và lợi nhuận.
Điển hình, một ông lớn bất động sản khép lại năm 2025 với doanh thu thuần hơn 154.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 42.000 tỷ đồng – mức cao nhất kể từ khi niêm yết. Động lực chính đến từ việc bàn giao hàng loạt sản phẩm tại các đại đô thị lớn. Đà tăng này được kỳ vọng tiếp diễn trong năm 2026, khi doanh thu dự báo vẫn duy trì quanh ngưỡng 135.000–140.000 tỷ đồng, lợi nhuận ước đạt 40.000–45.000 tỷ đồng.
Ở nhóm doanh nghiệp quy mô vừa, những con số kế hoạch cũng cho thấy sự lạc quan. Nam Long đặt mục tiêu doanh số bán hàng năm 2026 lên tới 18.000–20.000 tỷ đồng, tăng mạnh so với năm trước, nhờ nguồn cung từ các đại dự án như Izumi City, Mizuki Park hay Southgate. Trong khi đó, CEO Group kỳ vọng doanh thu hợp nhất đạt 3.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 300 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt gấp đôi và 1,5 lần.
Ngay cả những doanh nghiệp từng gặp khó khăn cũng bắt đầu “nâng tông” kế hoạch. Đơn cử như CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo đặt mục tiêu doanh thu hơn 761 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế khoảng 230 tỷ đồng, tăng mạnh so với năm trước, với kỳ vọng từ cho thuê đất khu công nghiệp và tái khởi động dự án E.City Tân Đức.
Dù cùng đặt mục tiêu tăng trưởng, bức tranh nội tại giữa các doanh nghiệp lại cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ rệt.
Ở nhóm dẫn đầu, chiến lược vẫn xoay quanh việc tận dụng quỹ hàng sẵn có và đẩy mạnh bàn giao. Trong khi đó, những doanh nghiệp như Novaland vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc, với kỳ vọng doanh thu năm 2026 đạt 30.000–35.000 tỷ đồng nếu tiến độ các dự án lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết hay NovaWorld Hồ Tràm được cải thiện.
Một điểm đáng chú ý là làn sóng tái khởi động các dự án từng “đắp chiếu” nhiều năm. Từ Novaland đến Danh Khôi, nhiều chủ đầu tư đang quay lại với các dự án cũ khi vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ. Đây được xem là giải pháp “nhanh” để bổ sung nguồn cung, tận dụng quỹ đất sẵn có và cải thiện dòng tiền trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, cách tiếp cận này cũng phản ánh một thực tế: không phải doanh nghiệp nào cũng đủ nguồn lực để mở rộng quỹ đất mới, trong bối cảnh chi phí đầu vào ngày càng leo thang.
Sự tự tin trong kế hoạch kinh doanh đang phải đối mặt với những thách thức không nhỏ từ môi trường vĩ mô.
Nếu giai đoạn 2024–2025, lãi suất thấp đóng vai trò “bệ đỡ” cho cả doanh nghiệp và người mua nhà, thì bước sang năm 2026, áp lực chi phí vốn có dấu hiệu quay trở lại. Lãi suất cho vay bất động sản chưa giảm như kỳ vọng đang trực tiếp làm gia tăng chi phí tài chính, buộc doanh nghiệp phải thận trọng hơn trong việc xây dựng kế hoạch lợi nhuận.
Song song với đó, việc triển khai bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 được dự báo sẽ tạo ra cú sốc chi phí. Khi giá đất tiệm cận thị trường, chi phí đầu vào có thể tăng mạnh, thậm chí gấp đôi hoặc gấp ba trong một số trường hợp. Điều này buộc các doanh nghiệp phải tính toán lại chiến lược quỹ đất, thay vì tiếp tục “ôm” những khu đất có giá cao tại khu vực trung tâm.
Trong bối cảnh mới, chiến lược phát triển của các doanh nghiệp đang có sự điều chỉnh rõ rệt. Một mặt, xu hướng M&A quỹ đất tại các tỉnh vệ tinh, khu vực giáp ranh các đô thị lớn được đẩy mạnh nhằm tối ưu chi phí và đón đầu nhu cầu ở thực. Mặt khác, cơ cấu sản phẩm cũng đang dịch chuyển theo hướng thực dụng hơn.
Thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp như nhà phố, biệt thự hay đất nền, nhiều doanh nghiệp bắt đầu ưu tiên các dòng sản phẩm có tính thanh khoản tốt hơn như căn hộ vừa túi tiền, nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá hợp lý. Đây được xem là bước điều chỉnh cần thiết trong bối cảnh giá nhà tiếp tục chịu áp lực tăng, trong khi khả năng hấp thụ của thị trường vẫn còn là ẩn số.
Có thể thấy, năm 2026 mở ra với hai gam màu đối lập của thị trường bất động sản. Một bên là sự tự tin, tham vọng tăng trưởng sau giai đoạn phục hồi; bên kia là áp lực chi phí, vốn và pháp lý vẫn hiện hữu. Sự phân hóa vì thế không chỉ nằm ở quy mô doanh nghiệp, mà còn ở khả năng thích ứng và lựa chọn chiến lược trong chu kỳ mới.
