Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cân nhắc đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ

>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Đột phá về vấn đề tài chính đất đai

Theo số liệu cập nhật mới nhất, đã có trên 12 triệu lượt ý kiến góp ý của nhân dân đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trong đó, nội dung được quan tâm nhiều nhất là công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tài chính đất đai và giá đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…

Để bảo đảm tiến độ, chất lượng Dự thảo Luật (sửa đổi), việc nghiên cứu, đánh giá tác động, làm rõ căn cứ pháp lý và thực tiễn, đã được cơ quan soạn thảo tiếp thu, giải trình để hoàn thiện ngay trong quá trình lấy ý kiến. Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau tiếp thu, chỉnh lý trình Quốc hội gồm 16 Chương, 247 Điều, trong đó tăng 3 Mục, bổ sung mới 24 Điều, bỏ 13 Điều so với Dự thảo Luật đưa ra lấy ý kiến Nhân dân.

Đặc biệt, về thu hồi, trưng dụng đất - nội dung nhận được nhiều ý kiến của nhân dân, cơ quan soạn thảo đã sửa đổi toàn bộ nội dung của Điều 75 theo hướng Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất...

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát quy định của Luật này với các Luật liên quan để đảm bảo tính thống nhất, tránh chồng chéo, xung đột khi áp dụng.

>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Kiến nghị bổ sung đất cho chăn nuôi

Theo Luật sư Trần Hoài Sơn - Đoàn Luật sư Hà Nội, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) có liên quan đến hơn 100 Dự án Luật và khoảng 20 Luật. Do đó, cơ quan soạn thảo và cơ quan chủ trì thẩm tra rà soát với những dự án luật đang sửa như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu… và Luật này để bảo đảm tương thích.

Bên cạnh đó, cần lưu ý quy định mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều diện tích đất hoặc đầu cơ hoặc chậm sử dụng đất, bỏ hoang đất; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai.

Thực tế, một trong những vấn đề được quan tâm cho ý kiến suốt thời gian qua đó là việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đây là vấn đề được điều chỉnh trong cả Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn cho thấy những vướng mắc, tồn tại.

Cụ thể, liên quan đến hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, bên cạnh việc kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành về 2 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là: có quyền sử dụng đất ở và có quyền sử dụng đất ở và đất khác, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung 2 trường hợp mới là “có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” và “nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất quy định tại các điểm a, b hoặc điểm c khoản này theo quy định của pháp luật đất đai”.

Tuy nhiên, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định 2 hình thức sử dụng đất mới được bổ sung để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà điểm a khoản 1 Điều 112 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, dự án nhà ở thương mại thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, điểm b khoản 4 Điều 122 của Dự thảo Luật này chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở.

Bên cạnh thực tế đã nêu, theo chuyên gia, một vấn đề khác cũng cần được được cân nhắc, xem xét tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đó là vấn đề quy định việc định giá đất. Cụ thể, trong khi, Dự thảo Luật Giá (sửa đổi) không điều chỉnh về giá đất, thì ngược lại, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), khoản 2, Điều 158 lại quy định thực hiện tư vấn định giá đất theo quy định của Luật Giá.

Góp ý về nội dung đã nêu, Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho rằng, giá đất trong Luật Đất đai có bản chất chỉ là xác định giá một hàng hóa cụ thể, nên vẫn nằm trong Luật Giá. Tuy nhiên, Luật Đất đai lại đang đi theo hướng như một ngành mới, không kế thừa và không căn cứ vào các quy định chung của Luật Giá. Khi bàn giá đất có xu hướng như ngành mới (xây dựng và tranh luận từng từ ngữ, cố làm khác với Luật Giá…) hoặc nhầm lẫn mang từ Luật Giá sang.

Ngoài ra, nhiều quy định dù trùng thuật ngữ, nhưng quy định trong Luật Đất đai khác với quy định trong Luật Giá (Hội đồng Thẩm định giá đất trong Luật Đất đai không phải thực hiện việc thu thập thông tin, không sử dụng phương pháp định giá; trong khi Hội đồng Thẩm định trong Luật Giá phải thực hiện công việc này). Không có quy định quản lý về “tư vấn xác định giá đất” như quản lý “thẩm định giá” của Luật Giá, trong khi về bản chất chỉ là một phần phạm vi công việc của “thẩm định giá”…

Từ đó, vị chuyên gia này đề xuất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần xem xét “giá đất” là một phạm vi nhỏ của Luật Giá để có tính xây dựng chi tiết cụ thể, tránh tạo ra một ngành mới.