Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Điều 128 đang bất cập

Đây là quan điểm của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong văn bản góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Quốc hội và Bộ Tài nguyên Môi trường đang được dư luận hết sức quan tâm.

>>Luật Đất đai sửa đổi: Bỏ yêu cầu có “đất ở” mới được làm nhà ở thương mại

Một số quy định còn bất cập

Theo đó, HoREA cho  biết, dự thảo Luật Đất đai tiếp tục quy định 02 phương thức để lựa chọn nhà đầu tư hoặc công nhận nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Trong đó, phương thức thứ nhất là Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), sau đó thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 126) hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 127) để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh, trong đó có dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ.

Các quy định này về cơ bản đã “thể chế hóa” chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Nghị quyết 18).

Phương thức thứ hai là nhà đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai.

Tuy nhiên, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai quy định: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và tại khoản 6 thì cả phương thức 1 và phương thức 2 đều quy định: Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.

HoREA nhận thấy, các quy định này chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18 và có một số bất cập, chưa sát thực tế.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai để tạo điều kiện cho tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất đối với các loại đất hoặc đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ có quy mô lớn…

>>Sửa Luật Đất đai: Cần xóa bất cập về đất làm dự án nhà ở thương mại

Nhiều dự án “tắc”!

Theo HoREA, nếu không sửa điểm b khoản 1, điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì có thể dẫn đến hệ quả là việc quản lý, khai thác, sử dụng đất đai trong khoảng 10 năm sắp tới sẽ "tắc", không đạt được hiệu lực, hiệu quả cao nhất như Nghị quyết 18 đề ra.

Cụ thể, ngày 31/10, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 quy định: Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Theo HoREA, các quy định này chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18 là tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai chỉ cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác nên có nội hàm "chật hẹp" hơn so với các quy định hiện hành tại Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1, khoản 2 Điều 193 Luật Đất đai 2013.

Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại. Điểm b khoản 1 Điều 128 cũng "hẹp" hơn so với Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022 quy định 2 trường hợp có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, điểm b khoản 1 cũng chưa đồng bộ, thống nhất với cả khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai. Bởi, khoản 6 quy định 2 trường hợp nhà đầu tư phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Còn điểm b khoản 1 Điều 128 thì chỉ quy định 1 trường hợp nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở mà không cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Do đó, HoREA cho rằng, điểm b khoản 1 đã "vênh" với khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai mà nếu nội dung điểm b khoản 1 được thông qua thì trong khoảng 10 năm sắp tới các nhà đầu tư sẽ không còn được phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên cũng sẽ không có doanh nghiệp nào đáp ứng được điều kiện phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác theo quy định tại khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật Đất đai.