Siết tín dụng, lãi suất cao khiến dòng tiền thu hẹp. Vốn FDI trở thành lực đỡ quan trọng, góp phần duy trì thanh khoản và tái cấu trúc thị trường.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ điều chỉnh với áp lực rõ rệt từ chính sách tiền tệ. Trọng tâm điều hành là kiểm soát chặt tín dụng nhằm hạn chế rủi ro hệ thống, trong bối cảnh quy mô dư nợ lĩnh vực này tăng nhanh trong nhiều năm qua.
Theo Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng, tương đương gần 80 tỷ USD. Đáng chú ý, tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này thường dao động 20–30%/năm, cao hơn đáng kể so với mức chung của toàn hệ thống ngân hàng.
Bước sang năm 2026, định hướng điều hành tiếp tục theo hướng thận trọng, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% – thấp hơn năm trước. Bất động sản vẫn nằm trong nhóm được giám sát chặt, dòng vốn vào lĩnh vực này không được phép tăng nhanh hơn tổng tín dụng, đồng thời ưu tiên cho sản xuất – kinh doanh.
Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều trở ngại, nhất là khi các kênh huy động khác như trái phiếu doanh nghiệp chưa phục hồi hoàn toàn và không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tiếp cận.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, việc tín dụng bất động sản tăng nhanh, đặc biệt tập trung vào các phân khúc rủi ro, có thể tạo ra mất cân đối cho thị trường. Nếu dòng vốn không được phân bổ hợp lý mà chảy vào các sản phẩm mang tính đầu cơ, rủi ro hệ thống sẽ gia tăng, kéo thị trường lệch khỏi nhu cầu thực.
Ở chiều ngược lại, việc siết tín dụng cũng tạo ra áp lực đáng kể. Khi nguồn vốn chủ đạo bị thu hẹp, nhiều doanh nghiệp đối mặt với bài toán mất cân đối dòng tiền, đặc biệt là các dự án đang triển khai hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Song song, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao tiếp tục là rào cản lớn. Trong năm 2025, lãi suất huy động tăng khoảng 50–100 điểm cơ bản và được dự báo còn chịu áp lực trong năm 2026. Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12–14% trong giai đoạn đầu năm, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận của người mua.
Chi phí vốn gia tăng tạo ra hiệu ứng lan tỏa trên toàn thị trường: nhu cầu suy giảm, tốc độ hấp thụ chậm lại, trong khi doanh nghiệp phải gánh chi phí tài chính lớn hơn, qua đó tác động tiêu cực đến thanh khoản và lợi nhuận.
Như vậy, thị trường đang chịu “áp lực kép” khi vừa bị hạn chế về nguồn vốn, vừa đối mặt với chi phí vốn tăng cao. Khoảng trống dòng tiền vì thế ngày càng rõ nét, buộc thị trường phải tìm kiếm các nguồn lực thay thế.
FDI duy trì đà tăng trưởng
Trong bối cảnh đó, dòng vốn FDI tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực và trở thành điểm sáng đáng chú ý. Năm 2025, vốn FDI giải ngân đạt khoảng 27,6 tỷ USD, tăng gần 9% so với năm trước – mức cao nhất trong nhiều năm. Sang năm 2026, xu hướng này tiếp tục khi chỉ trong hai tháng đầu năm, tổng vốn đăng ký đã vượt 6 tỷ USD, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường Việt Nam vẫn được duy trì.
Riêng lĩnh vực bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm thu hút FDI lớn, với quy mô hơn 8 tỷ USD, chiếm khoảng 20% tổng vốn đầu tư nước ngoài. Điều này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường, bất chấp những biến động ngắn hạn của môi trường tài chính trong nước.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát, FDI đang trở thành nguồn lực quan trọng giúp duy trì thanh khoản thị trường, đặc biệt đối với các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và gắn với nhu cầu thực.
Đáng chú ý, dòng vốn này không chảy vào thị trường một cách đại trà mà mang tính chọn lọc cao. Nhà đầu tư nước ngoài thường ưu tiên các dự án minh bạch, có tiềm năng khai thác dài hạn thay vì những sản phẩm mang tính đầu cơ.
Ở góc nhìn quốc tế, ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn bất động sản nhờ nền tảng kinh tế ổn định và nhu cầu thực lớn. Tuy nhiên, nhà đầu tư ngoại ngày càng thận trọng, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Theo ông, xu hướng này đặt ra yêu cầu cao hơn đối với doanh nghiệp trong nước trong việc nâng cao năng lực phát triển dự án và minh bạch thông tin nếu muốn tiếp cận dòng vốn quốc tế.
.jpeg "Áp lực lãi vay tăng, nhà đầu tư bất động sản cần tìm \"điểm rơi\" để thoát hàng")