Thời gian gần đây, thị trường bất động sản liên tục xuất hiện những đợt mở bán được quảng bá với tỷ lệ đặt cọc giữ chỗ (booking) cao, thậm chí “cháy hàng” chỉ sau vài giờ.
Tuy nhiên, đằng sau những con số booking ấn tượng ấy cần nhìn nhận thận trọng bởi thực tế có phản ánh đúng thanh khoản thị trường hay chỉ là hiệu ứng tâm lý được tạo ra trong ngắn hạn.
Nguy cơ tạo mặt bằng “giá ảo”
Về bản chất, booking là công cụ đo lường mức độ quan tâm của khách hàng đối với sản phẩm bất động sản trước thời điểm mở bán chính thức. Đây là hoạt động bình thường của thị trường và từng được xem là một trong những tín hiệu tham chiếu giúp doanh nghiệp đánh giá nhu cầu.
Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung còn hạn chế và tâm lý thị trường dần phục hồi, mô hình booking đang có dấu hiệu bị đẩy đi quá xa giá trị thực. Hiện nay, không khó để bắt gặp những sự kiện mở bán kéo dài tới khuya, các chương trình “giữ chỗ ưu tiên” trong thời gian giới hạn hoặc thông tin công bố tỷ lệ hấp thụ rất cao chỉ trong vài giờ đầu tiên. Những chiến lược này dễ tạo ra tâm lý khan hiếm và thúc đẩy quyết định mua nhanh của khách hàng.
Điều đáng nói là booking cao chưa đồng nghĩa với việc sản phẩm đã được hấp thụ bởi người mua cuối cùng. Trong nhiều trường hợp, lượng booking chủ yếu đến từ các đại lý phân phối, môi giới hoặc nhà đầu tư trung gian. Do đó, nếu chỉ nhìn vào tỷ lệ booking để đánh giá sức khỏe thị trường sẽ dễ dẫn tới nhận định thiếu chính xác về thanh khoản thực.
Thanh khoản của thị trường chỉ được xác lập khi giao dịch hoàn tất, dòng tiền thực đi vào thị trường và sản phẩm được sở hữu bởi người mua cuối cùng có nhu cầu thực sự.
Việc sử dụng hiệu ứng booking như một công cụ truyền thông nếu bị lạm dụng có thể dẫn tới nguy cơ tạo cầu ảo và làm méo mó mặt bằng giá thị trường. Khi tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) bị đẩy lên cao, nhiều khách hàng dễ đưa ra quyết định trong trạng thái thiếu thông tin hoặc chịu áp lực tâm lý từ đám đông. Điều này từng xuất hiện ở nhiều giai đoạn sốt nóng trước đây và để lại hệ quả lớn cho thị trường.
Thực tế cho thấy, một thị trường phát triển bền vững không thể dựa vào những đợt tăng giá ngắn hạn hay hiệu ứng khan hàng nhân tạo. Nếu giá bất động sản bị đẩy lên vượt quá khả năng hấp thụ thực của thị trường, áp lực thanh khoản thứ cấp sẽ sớm xuất hiện, đặc biệt tại những khu vực thiếu động lực phát triển kinh tế, hạ tầng hoặc nhu cầu ở thực. Trong dài hạn, thị trường chỉ có thể phục hồi ổn định khi giá trị bất động sản gắn với nhu cầu sử dụng thực và khả năng khai thác thực tế.
Dòng tiền sẽ ngày càng chọn lọc
Thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét hơn. Dòng tiền đầu tư sẽ không còn chạy theo tâm lý đám đông như trước mà ưu tiên các khu vực có nền tảng phát triển thực chất. Đó phải là những nơi có hạ tầng giao thông đồng bộ, khả năng kết nối tốt; động lực phát triển kinh tế rõ ràng; hệ thống giáo dục, y tế, dịch vụ hoàn thiện; và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực.
Ở góc độ sản phẩm, những bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ tiếp tục có lợi thế lớn hơn. Ngược lại, các sản phẩm mang nặng tính đầu cơ, “giữ đất chờ tăng giá” sẽ đối mặt áp lực thanh khoản ngày càng cao trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh hơn.
Để thị trường phát triển lành mạnh, điều quan trọng là cần minh bạch hơn trong công bố dữ liệu bán hàng và thanh khoản. Các chỉ số về booking, tỷ lệ hấp thụ hay giao dịch cần phản ánh sát thực tế thay vì chỉ mang tính truyền thông. Đồng thời, cơ quan quản lý cũng cần tăng cường giám sát, siết chặt quy trình booking, minh bạch hóa thông tin, yêu cầu ký kết hợp đồng rõ ràng, hạn chế việc đặt cọc trước khi đủ điều kiện mở bán, và đặt các chủ đầu tư dưới sự giám sát tài chính chặt chẽ là những giải pháp không thể trì hoãn.
Nhà đầu tư cũng cần thay đổi tư duy, thay vì chạy theo những “cơn sốt” ngắn hạn, nên tập trung vào giá trị thực, tính pháp lý và tiềm năng khai thác dài hạn của sản phẩm. Bởi xét cho cùng, một thị trường bất động sản bền vững không nằm ở những con số booking hào nhoáng mà ở khả năng mỗi sản phẩm tìm được giá trị thực trong tay người sử dụng cuối cùng.
