Giải pháp căn cơ "gỡ vướng" pháp lý cho dự án bất động sản

Để trả lời cho vấn đề này thì phải xem xét lại gốc rễ của vấn đề chính sách về đất đai, đặc biệt biệt là vấn đề tiếp cận quỹ đất của các doanh nghiệp BĐS, từ đó có một góc nhìn thẳng thắn, thông suốt và bao quát đối với những trục trặc của thị trường BĐS hiện nay.

>> GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: 7 giải pháp gỡ khó trong thu hồi đất

Những định hướng đúng đắn

Quay trở lại đầu những năm 2010, từ những chính sách khuyến khích của Luật Đất đai 2003 mà thị trường BĐS đã có một thời gian sốt nóng, sau đó đóng băng kéo dài. Hệ quả trực tiếp là có hàng trăm doanh nghiệp phá sản, các dự án mọc lên khắp nơi nhưng không thể triển khai, trở thành những “thành phố ma” đến tận hôm nay vẫn còn thấy được như các dự án ở Tây Hà Nội, Nhơn Trạch, Thành phố mới Bình Dương… Ngoài ra còn là tình phân đất nông nghiệp tràn lan, các khu dân cư “03 không” không pháp lý dự án, không hạ tầng kỹ thuật, không hạ tầng xã hội khiến bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác, thiếu đồng bộ, áp lực lên hệ thống hạ tầng hiện hữu đặc biệt là của các thành phố lớn hoặc gây ra những vụ tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

Ý thức được những vấn đề trên, ngay từ Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31/12/2012, Ban chấp hành Trung ương Đảng đã vạch rõ chủ trương là: "Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất". Đây là chủ trương đúng đắn trong việc xác lập các phương thức tiếp cận của các doanh nghiệp trong việc phát triển dự án BĐS, hạn chế việc mua gom đất nông nghiệp tràn lan, tạo rào cản với các doanh nghiệp yếu kém, từ đó chấm dựt tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả hay các “dự án ma”.

Từ vấn chính sách đến thể hóa chính sách

Để cụ thể hóa Nghị quyết 19-NQ/TW, thời điểm đó chúng ta đã tiến hành sửa hai luật là Luật Đất đai 2013 và Luật Đấu thầu 2013, cụ thể: (i) Tại Điều 117 đến Điều 119 Luật Đất đai 2013 quy định vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất; (ii) Tại Khoản 03 Điều 01 Luật Đấu thầu 2013 quy định: “Lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất”. Sau đó các quy định này được hướng dẫn chi tiết bằng Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định Nghị định 30/2015/NĐ-CP. Nếu chiếu theo các quy định trên thì hầu hết các dự án BĐS đều phải thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.

Chỉ trừ một số trường hợp như Nhà đầu tư có 100% đất ở thì sẽ không phải thực hiện thủ tục trên. Vì vậy, khi soạn thảo Luật Nhà ở 2014 thì các nhà làm luật đã đưa trường hợp này vào Khoản 01 Điều 23. Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: “Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại”.

Gốc rễ của những vướng mắc pháp lý dự án BĐS

>> GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI: Cần cơ quan độc lập quản lý giá đất

Như vậy, hệ thống quy định pháp luật của chúng ta ngay từ những năm 2014 đã tương đối hoàn thiện, Nhà đầu tư muốn làm dự án thì phải thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, trừ khi họ có 100% đất ở. Quy định như vậy sẽ hạn chế tối đa việc các doanh nghiệp đi mua gom đất nông nghiệp (dù chưa có quy hoạch), rồi “chờ” quy hoạch để xin chuyển mục đích sử dụng đất, vừa giữ được diện tích đất nông nghiệp và sử dụng đất hiệu quả hơn. Dù quy định là vậy nhưng không mấy doanh nghiệp thực hiện theo mà vẫn cho rằng việc “mua gom” đất và xin chấp thuận chủ trương đầu tư là “phù hợp” với các quy định pháp luật.

Ngoài ra những doanh nghiệp này còn đề xuất và tạo sức ép sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thành “Có đất ở hoặc các loại đất khác được phép chuyển mục đích sử dụng đất”, nếu thực hiện theo điều này thì toàn bộ hệ thống quy định pháp luật về tiếp cận quỹ đất của chúng ta sẽ “vỡ trận”, tạo ra những xung đột pháp luật không đáng có và đi ngược với chủ trương của Nghị quyết 19-NQ/TW và ý đồ của các nhà làm luật trước đây. Vì vậy Quốc Hội đã không đồng ý với đề xuất của các Nhà đầu tư BĐS và chỉ sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thành “Có đất ở và các loại đất khác được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”. Tuy nhiên điều này lại tạo ra những tình huống rất “tréo ngoe” khi cùng là một dự án 20 ha, nếu một dự án có 100% đất nông nghiệp thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là chấp thuận nhà đầu tư, còn một dự án khác cũng như vậy có thêm 100 m2 đất ở thì được phép chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là chấp thuận nhà đầu tư. Điều này là rất không công bằng, và cần phải được sửa đổi ngay trong Luật Nhà ở 2023 sắp tới, mà tốt nhất là trả về gần giống như quy định của cũ của Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Những giải pháp tổng thể

Trong những khó khăn của thị trường BĐS thì có thể tạm chia ra thành 02 nguyên nhân là thể chế và thực thi. Đối với những nguyên nhân trong thể chế thì như phân tích ở trên thì chúng ta đã có một chủ trương đúng cộng với một hành lang pháp lý tương đối rõ ràng. Tuy nhiên nó cũng đang có những mặt hạn chế nhất định, đặc biệt là trong việc phân định việc áp dụng các quy định pháp luật, xuất phát từ việc chúng ta đã phân chia các chủ trương trong Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 vào hai luật khác nhau, đồng thời các luật này cũng ban hành các văn bản hướng dẫn trải dài và sửa đổi trong nhiều năm, ví dụ Nghị định 30/2015/NĐ-CP ban hành 2015 sau Nghị định 44/2014/NĐ-CP, và được sửa đổi bằng Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Việc áp dụng kỹ thuật lập pháp như trên đã làm các chủ thể chịu sự điều chỉnh của luật bối rối trong cách tiếp cận và vận dụng pháp luật. Đồng thời gây ra sự thiếu đồng bộ giữa các luật với nhau như khi một dự án đã hoàn thành thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhưng khi thực hiện các thủ tục về đất đai lại chưa có cơ sở rõ ràng để thực hiện giao đất, cho thuê đất.

Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng vẫn giữ nguyên chủ trương “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Tuy nhiên, lần này chúng ta đã thống nhất quy định phương thức tiếp cận quỹ đất của các Nhà đầu tư chỉ thông qua một luật là Luật Đất đai. Ban soạn thảo đã quy định khá cụ thể các quy định từ Điều 125 đến Điều 128 của dự thảo, trên cơ sở này Nhà đầu tư sẽ biết mình thuộc trường hợp nào, còn Luật Đấu thầu mới sẽ là luật hình thức, thể hiện quy trình thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ như thế nào.  

Nguyên nhân thực thi tồn tại ở cả hai phía cơ quan quản lý nhà nước lẫn doanh nghiệp. Chưa có bất kỳ một thống kê chính thức nào nhưng trong giai đoạn từ 2015 đến nay ở nhiều địa phương nhất là các tỉnh phía nam hầu như không tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất dù các hành lang pháp lý cho hoạt động này là đầy đủ. Điển hình như thành phố Hồ Chí Minh tới nay vẫn chưa mời thầu thành công dự án nào, hầu hết các dự án tại đây đều thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư điều này là không đúng với chủ trương của Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 và hệ thống pháp luật hiện nay. Việc cho phép các doanh nghiệp tiếp cận với quỹ đất không đúng quy định pháp luật đã dẫn tới hàng loạt sai phạm tại nhiều địa phương, nhiều cán bộ bị kỷ luật, khởi tố. Dẫu rằng việc thực hiện dự án của các doanh nghiệp là dựa trên cơ sở sự cho phép của các cơ quan quản lý nhà nước địa phương, dẫn đến hệ quả không mong muốn như đã nói, nhưng bản thân các doanh nghiệp phải xem xét lại quy trình thực hiện dự án và quản lý rủi ro của mình, đặc biệt là rủi ro pháp lý. Đây là bài học đau xót khi hiện nay có rất nhiều dự án lâm vào tình trạng muốn làm cũng không được, mà muốn quay lại cũng không xong. Phương thức tốt nhất hiện nay giải quyết tình trạng vẫn có thể nằm ở sự chủ động của các chủ thể tham gia dự án, với một phương châm thống nhất là tuyệt đối tuân thủ các quy định pháp luật, cũng như chủ trương của Đảng và Nhà nước. 

Tóm lại, việc chúng ta đang thực hiện sửa đổi một loạt các Luật liên quan đến lĩnh vực BĐS hiện nay là cơ hội tốt nhất để cụ thể hóa các đường lối, chính sách của Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 một cách thống nhất và đồng bộ. Chỉ có làm tốt công tác này thì việc phát triển thị trường BĐS mới trở nên ổn định, từ từ tháo gỡ các khó khăn vướng mắc. Về phía các doanh nghiệp thì ngoài việc nêu quan điểm cho quá trình sửa đổi các quy định pháp luật liên quan, thì bản thân các doanh nghiệp phải rà soát đánh giá lại toàn bộ các dự án của mình, từ đó đưa ra những quyết định dứt khoát dù có thể rất đau xót là nên tiếp tục phát triển những dự án nào và buông bỏ những dự án nào, giống như lời của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nói trong một sự kiện gần đây: “Doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu chính mình!”.

(*) Chuyên gia chính sách đầu tư, CEO & Founder Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam