Quy hoạch đa cực đang mở ra cấu trúc phát triển mới cho Hà Nội, kéo theo sự dịch chuyển mạnh của dòng tiền bất động sản ra các khu vực vành đai, đô thị vệ tinh.
Mặc dù vậy, khi trao đổi với Doanh nhân, LS Phạm Thạnh Tuấn – Chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng vẫn còn một số nút thắt pháp lý cần tháo gỡ để quy hoạch đa cực có thể được triển khai hiệu quả.
- Theo ông, với cấu trúc hiện nay, các trung tâm trong mô hình đa cực đa trung tâm của Hà Nội sẽ được định hình ra sao?
Theo Báo cáo thuyết minh Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm đang được lấy ý kiến, cấu trúc không gian phát triển đã được định hình theo hướng đa tầng, đa lớp, với hệ thống các cực phát triển và trung tâm đô thị rõ nét.
Cụ thể, Hà Nội được định hướng theo mô hình đa cực với các cực phát triển chính gồm: đô thị trung tâm tại khu vực hữu ngạn sông Hồng; cực phía Bắc (Đông Anh – Mê Linh – Sóc Sơn); cực phía Đông (Gia Lâm – Long Biên); cực phía Nam với đô thị trung tâm tại Thường Tín – Phú Xuyên; đô thị Vân Đình – Đại Nghĩa; cực phía Tây Nam (Xuân Mai – Chương Mỹ); cực phía Tây (Hòa Lạc); cực phía Tây Bắc (Sơn Tây – Ba Vì); cùng cực phát triển gắn với không gian sông Hồng. Những cực này đóng vai trò động lực mới, giúp giảm áp lực cho khu vực nội đô và tái phân bổ không gian phát triển.
Ở góc nhìn tổng thể, có thể khái quát thành 4 nhóm chính: lõi đô thị cũ (Hoàn Kiếm – Ba Đình), khu CBD mới (phía Tây và Tây Hồ Tây), các đô thị mở rộng (Đông – Bắc – Nam) và các trung tâm chức năng đặc thù (Hòa Lạc – công nghệ, Phú Xuyên – logistics, Ba Vì – sinh thái). Toàn bộ cấu trúc này được kết nối thành một mạng lưới thống nhất thông qua các tuyến vành đai 3, 4, 5 và các trục xuyên tâm lớn như Nhật Tân – Nội Bài, Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 1. Đây là yếu tố then chốt quyết định hiệu quả vận hành của mô hình đa cực.
- Quy hoạch đa cực sẽ tác động như thế nào đến xu hướng dịch chuyển dòng tiền trên thị trường bất động sản, thưa ông?
Theo tôi, quy hoạch đa cực sẽ tạo ra sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền bất động sản, từ khu lõi nội đô ra các vành đai và những cực phát triển mới.
Trước đây, dòng tiền chủ yếu tập trung vào các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa theo logic khan hiếm để giữ giá. Tuy nhiên, khi hạ tầng và các chức năng đô thị được mở rộng ra bên ngoài, khu lõi sẽ dần thiên về vai trò “giữ tài sản” với mức biến động thấp, trong khi cơ hội tăng trưởng chuyển dịch sang các khu vực mới.
Trong giai đoạn tới, dòng tiền nhiều khả năng sẽ bám theo 3 yếu tố chính: hệ thống vành đai (đặc biệt là vành đai 4 và 5), các trục động lực như Nhật Tân – Nội Bài hay Đại lộ Thăng Long, và những khu vực thực sự hình thành chức năng đô thị (có dân cư, việc làm và hạ tầng triển khai đồng bộ). Theo đó, khu phía Đông, khu Bắc sông Hồng và dọc vành đai 4 có khả năng thu hút dòng tiền mạnh; khu phía Tây và Tây Hồ Tây tăng trưởng có chọn lọc; trong khi các khu như Hòa Lạc hay Phú Xuyên vẫn phụ thuộc đáng kể vào tiến độ triển khai thực tế.
Đáng chú ý, chu kỳ đầu cơ sẽ có xu hướng ngắn hơn và thị trường phân hóa rõ rệt. Dòng tiền sẽ chia thành ba nhóm: “theo quy hoạch” (rủi ro cao), “theo hạ tầng” (đóng vai trò chủ đạo) và “khai thác thực” (bền vững). Từ đó, thị trường chuyển từ trạng thái “mua đâu cũng tăng” sang “chỉ tăng tại những nơi có hạ tầng và vai trò rõ ràng trong mạng lưới phát triển”.
- Theo ông, đâu là những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ để quy hoạch đa cực có thể triển khai hiệu quả?
Để quy hoạch đa cực không chỉ dừng ở định hướng mà có thể triển khai trong thực tế, cần tháo gỡ một số nút thắt pháp lý một cách đồng bộ.
Trước hết là vấn đề đồng bộ hệ thống quy hoạch. Quy hoạch tổng thể chỉ phát huy hiệu quả khi được cụ thể hóa xuống các cấp như quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất, đồng thời đi kèm cơ chế giám sát và thực thi rõ ràng. Nếu các lớp này được triển khai chậm hoặc chồng chéo, đặc biệt ở cấp phân khu và chi tiết, quy hoạch không chỉ bị “treo” mà còn dễ bị bóp méo, thậm chí bị lợi dụng cho mục đích đầu cơ. Đây là yếu tố then chốt.
Thứ hai là cơ chế thu hồi đất và bồi thường - điểm nhạy cảm nhất trong quá trình triển khai. Khung pháp lý cần đủ minh bạch, tiệm cận giá thị trường và tạo được sự đồng thuận của người dân. Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 258/2025/QH15, cho phép áp dụng mức bồi thường cao hơn trong một số trường hợp, là bước tiến quan trọng để tháo gỡ điểm nghẽn này, đặc biệt đối với các dự án trọng điểm.
Thứ ba là cơ chế lựa chọn và trao quyền cho nhà đầu tư. Các dự án quy mô lớn dọc theo vành đai, trục động lực hay tại các cực phát triển cần được triển khai thông qua các cơ chế minh bạch như đấu thầu, PPP, đồng thời gắn với yêu cầu rõ ràng về năng lực thực thi. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện khung pháp lý để khai thác hiệu quả quỹ đất, đặc biệt với các mô hình như TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng).
Vấn đề không chỉ nằm ở việc “vẽ quy hoạch”, mà quan trọng hơn là khả năng chuyển hóa các định hướng đó thành hành động cụ thể, thông qua một hệ thống pháp lý đủ rõ ràng, linh hoạt và có tính thực thi cao trong thực tế.
- Trân trọng cảm ơn ông!
