Hết thời mô hình Ban quản trị chung cư

Mới đây, tập thể cư dân chung cư HUD3 Tower, địa chỉ 121-123 Tô Hiệu, Hà Đông (Hà Nội) đã lên tiếng “tố” Ban quản trị chung cư không công khai minh bạch về hoạt động, thu chi tài chính và cung cấp dịch vụ tại tòa nhà.

Ban quản trị “bắt tay” trục lợi

Cụ thể, Ban quản trị đã không tuân thủ việc sử dụng quỹ bảo trì của tòa nhà, việc bảo trì các thiết bị phần sở hữu chung không theo quy trình bảo trì, kế hoạch bảo trì không được thông qua hằng năm tại hội nghị cư dân. Trong suốt thời gian hoạt động, dù tòa nhà có phát sinh nhiều khoản thu từ các nguồn tiền khác nhau nhưng Ban quản trị cố tình không soạn thảo quy chế thu-chi cũng không thông qua ý kiến cư dân mà tự ý sử dụng các khoản tiền vãng lai cho mục đích cá nhân.

Chính sự khuất tất, không rõ ràng trong các khoản chi tiêu, gây thất thoát tiền quỹ của Ban quản trị chung cư HUD3 Tower đã khiến cho cư dân tại đây vô cùng bức xúc. Vì vậy, đến giữa tháng 8/2018, một số cư dân tại đây đã tập hợp, xin chữ ký hơn 70% cư dân sinh sống tại tòa nhà, tổ chức hội nghị chung cư bất thường. Đến cuối tháng 8/2018, Ban quản trị mới của tòa nhà đã được lập ra để điều hành, duy trì các hoạt động của chung cư, thay cho Ban quản trị cũ. 

Gần đây hơn, trong phản ánh tới báo chí, nhiều cư dân đang sinh sống tại khu chung cư cao cấp Hapulico (số 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, từ khi được thành lập (tháng 7/2017), Ban quản trị cụm nhà chung cư Hapulico hoàn toàn không tiếp dân, không công khai quỹ bảo trì, các khoản chi tiêu, các hồ sơ quy hoạch của khu chung cư này. 

Cư dân đã có văn bản yêu cầu được tiếp cận các số liệu một cách minh bạch. Thế nhưng thay vì trả lời và giải quyết các kiến nghị của cư dân, Ban quản trị lại công bố trên loa đến từng nhà dân kiện lên công an quận về việc một số cư dân làm ảnh hưởng đến việc xin ý kiến bằng văn bản và có một số chữ ký giả và tiếp tục phớt lờ những kiến nghị chính thức của cư dân.

Là doanh nghiệp lớn trên địa bàn Hà Nội, đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Hải Đăng thừa nhận mô hình quản lý vận hành khu chung cư thông qua Ban quản trị tại các tòa nhà chung cư hoạt động không hiệu quả và phức tạp. Phần lớn các thành viên trong Ban quản trị không có nghiệp vụ về xây dựng, quản lý chung cư nên gặp nhiều khó khăn trong quá trình hoạt động.

Bên cạnh đó, mô hình này còn tạo ra khe hở cho một số thành viên trong Ban quản trị trục lợi cá nhân sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích như thay thế sửa chữa những vật tư, thiết bị còn hoạt động tốt, cấu kết với các nhà thầu nâng giá thiết bị, dịch vụ. Thậm chí đã có trường hợp đại diện Ban quản trị mang quỹ bảo trì bỏ trốn.

Không chỉ ở Hà Nội, tại TP.HCM, hầu hết các vụ xung đột hoặc tranh chấp chung cư trong thời gian gần đây đều dính dáng đến khoản phí bảo trì này. Đơn cử như tại các dự án Gia Phú, Giai Việt, Carina, Khang Gia Tân Hương… các chủ đầu tư thu tiền của dân nhưng không bàn giao lại và chiếm dụng trong một thời gian dài. Trong khi chung cư hỏng hóc, cư dân lại không có kinh phí để sửa chữa.

Tìm mô hình thay thế

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp ở các chung cư là quy chế quản lý chung cư theo mô hình Ban quản trị chưa hoàn thiện, vẫn còn nhiều lỗ hổng pháp lý.

Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2016 quy định về quy chế quản lý chung cư mới. Theo đó, ngoài mô hình Ban quản trị, còn bổ sung mô hình HXT và CTCP. Quy định này được kỳ vọng sẽ là giải pháp hiệu quả tháo gỡ mâu thuẫn, tranh chấp trong các chung cư. Thông tư này đã có hiệu lực từ ngày 2-4-2016, nhưng đến nay việc thực thi trong thực tế không dễ dàng.

Tại các chung cư đã xảy ra tranh chấp căng thẳng cũng chưa thể chuyển đổi sang mô hình HTX hay CTCP do chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể để xử lý những tồn tại và thực thi mô hình mới, dù Thông tư 02/2016 đã có hiệu lực. Đến thời điểm này, các Ban quản trị vẫn hoạt động theo mô hình cũ.

“Theo mô hình Ban quản trị, mỗi tháng cư dân bồi dưỡng cho các thành viên Ban quản trị chỉ từ 1,5 - 2 triệu đồng. Khi Ban quản trị chuyển sang mô hình HTX hay doanh nghiệp, thì công việc vẫn như cũ mà phải tăng bộ máy quản lý công ty, hơn nữa phải chịu nhiều loại thuế, từ thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng đến thuế thu nhập doanh nghiệp, gánh nặng sẽ đè lên đầu cư dân” – ông Nguyễn Minh Tuấn - Giám đốc Cty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) cho biết. 

Ở khía cạnh doanh nghiệp, Công ty CP Đầu tư Địa ốc Hải Đăng đề xuất không tiếp tục sử dụng mô hình Ban quản trị với thành phần chính là các cư dân mà thay vào đó UBND TP Hà Nội thành lập những Công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp để tiếp nhận từ chủ đầu tư hoặc giao việc quản lý vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát và kiểm tra chặt chẽ của UBND TP Hà Nội.