Hoàn thiện pháp lý cho quản lý khu công nghiệp

>> Nghị định 35/2022: Người lao động được tạm trú, lưu trú trong khu công nghiệp

Chính thức có hiệu lực từ 17/7/2022, Nghị định 35/2022 được kỳ vọng sẽ tạo bước ngoặt mới trong việc phát triển, quản lý khu công nghiệp (KCN), khu kinh tế (KKT). Tuy nhiên hiện nay, các doanh nghiệp và các cơ quan quản lý địa phương vẫn lúng túng trong việc áp dụng Nghị định này.

Cả ba hạng mục KCN, đô thị và dịch vụ cần được coi là một thể thống nhất, có các chức năng liên quan đến nhau. Ảnh: HHPD

Để giải quyết những vướng mắc đó, ngày 26/8/2022, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn “Triển khai Nghị định 35/2022 về quản lý KCN, KKT” và Trao chứng nhận bình chọn KCN tiêu biểu năm 2022.

Phân cấp, phân quyền

Sau gần 5 năm áp dụng, Nghị định số 82/2018 về quản lý KCN, KKT đã bộc lộ nhiều bất cập, thiếu toàn diện trong việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh trước những đòi hỏi mới của KCN, KKT.

Để cải cách thủ tục hành chính, Nghị định 35 đã bãi bỏ thủ tục thành lập KCN. Theo đó, KCN được xác định là đã được thành lập kể từ ngày cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Nghị định cho phép lập quy hoạch phân khu xây dựng KCN tại các khu vực đã có quy hoạch chung. Luật sư Lưu Hải Vũ, Công ty Luật TNHH Nguyễn Hướng và Cộng sự nhận xét, việc UBND cấp tỉnh có thể giao cho nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chủ động tổ chức lập quy hoạch phân khu xây dựng KCN tại các khu vực đã có quy hoạch chung phát triển KCN là một giải pháp tối ưu giúp nhà đầu tư tiết kiệm chi phí và rút ngắn thời gian triển khai, thực hiện dự án. Bên cạnh đó, Nghị định cũng đã trao quyền và định vị rõ vai trò của UBND cấp tỉnh và nhà đầu tư phát triển hạ tầng KCN trong việc điều chỉnh quy hoạch.

Điểm thay đổi đáng chú ý so với Nghị định trước, theo ông Trần Đại Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam, tại Nghị định “Tỷ lệ lấp đầy KCN cũng được quy định rõ ràng hơn (từ 60% tổng diện tích toàn dự án). Đặc biệt, đã phân loại rõ ràng các loại hình KCN, bao gồm KCN hỗ trợ, KCN chuyên ngành, KCN công nghệ cao.

>> Nghị định 35/2022/NĐ-CP: "Cú hích" chính sách phát triển khu công nghiệp

Còn nhiều lo ngại

Bà Hoàng Việt Phương - Giám đốc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư, Công ty Chứng khoán SSI cho rằng, mặc dù việc cấp phép đầu tư KCN, KKT đã được giảm bớt thủ tục, nhưng vẫn còn một số rào cản nhất định, nhất là tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng còn khá chậm do chi phí đền bù tăng mạnh. Điều này có thể làm chậm tiến độ xây dựng công trình, ảnh hưởng đến biên độ lợi nhuận tại các KCN, KKT mới thành lập, có thể suy giảm đến 30-35% so với các KCN, KKT hiện hữu.

Doanh nghiệp lo ngại về quy định xây dựng mô hình KCN – đô thị - địch vụ tại Nghị định 35. Để “gói” mô hình 3 trong 1 này, cần xây dựng cơ chế riêng, độc lập với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để xây dựng nội dung điều chỉnh trực tiếp vấn đề quy hoạch, thủ tục hành chính. Cụ thể hơn là không áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu khi triển khai hạng mục “đô thị trong KCN”, một hạng mục gắn liền mật thiết, không tách rời với mô hình KCN - đô thị - dịch vụ.

Theo luật sư Lưu Hải Vũ, thực tế, cả ba hạng mục KCN, đô thị và dịch vụ phải được coi là một thể thống nhất, không tách rời, có các chức năng liên quan đến nhau. Trong đó, KCN sẽ là hạng mục có chức năng chính. Hạng mục đô thị và dịch vụ chỉ có chức năng hỗ trợ, cung ứng các dịch vụ và tiện ích xã hội, tiện ích công cộng với quy mô tối đa không quá 1/3 diện tích KCN.

Tuy nhiên, khi triển khai hạng mục “đô thị” thì chủ đầu tư lại phải tuân thủ các luật chuyên ngành khác trong đó có cơ chế đấu giá, đấu thầu và một số cơ chế liên quan khác thì mới đủ điều kiện pháp lý của người sử dụng đất nhằm tiếp tục thực hiện dự án. Điều này không hợp lý và cần bổ sung, sửa đổi cho phù hợp với tình hình thực tế.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng lo ngại việc tăng giá thuê đất sau khi Nghị định 35 có hiệu lực. Theo bà Nguyễn Thị Thu - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Sản xuất Thực phẩm Anh Kim, hầu hết công ty hoạt động trong KCN Tân Bình đã trả tiền sử dụng đất một lần 50 năm. Nhưng đối với các KCN mà doanh nghiệp đang phải trả tiền thuê đất theo từng năm thì việc áp dụng Nghị định 35, giá sẽ tăng theo hệ số K quy định của Nhà nước.

Ngoài ra, Nghị định 35 đã quy định cụ thể về loại hình KCN - đô thị - dịch vụ. Do đó, chủ đầu tư khi đầu tư thêm hạ tầng phải bảo đảm an sinh. Việc này sẽ đẩy giá thuê cao hơn, doanh nghiệp sẽ không thuê dịch vụ đó.

Bà Đặng thị Kim Chi, Phó Chủ tịch Hội bảo vệ thiên nhiên và môi trường Việt Nam:

Việc đầu tư và quản lý các KCN hiện nay đã lộ một số bất cập. Nhiều KCN hiện nay vẫn chưa có hệ thống xử lý nước thải tập trung đạt yêu cầu, việc quản lý các loại chất thải rắn, chất thải nguy hại cũng chưa thật tốt. Từ đó, vấn đề bảo vệ môi trường tại các KCN cần được quan tâm một cách nghiêm túc hơn. Hiện nay có một xu hướng mới, được nhiều KCN quan tâm, họ hướng tới một KCN sinh thái và hướng tập trung đầu tư các KCN có tính chất cộng sinh. Ví dụ nguyên liệu phế thải của nhà máy này thì lại là nguyên liệu của nhà máy tiếp theo.

KTS Lê Quang Đạo - Nguyên chủ tịch Công ty CP Tư vấn xây dựng công nghiệp và đô thị Việt Nam (VCC):

Việc đánh giá tình hình phát triển KCN đến nay chưa có dữ liệu thông tin. Đặc biệt, vấn đề chưa đồng bộ về an sinh xã hội tại các KCN, nhà ở cho công nhân còn thiếu… Nghị định 35 đã đưa ra những quy định mới cụ thể. Thứ nhất là an sinh xã hội được đảm bảo, thứ 2 là các KCN phải hướng tới KCN về môi trường sinh thái để làm sao hình thành các KCN phát triển bền vững, không ảnh hưởng đến các khu vực xung quanh.