Khó khăn bủa vây doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội

>>> Đề xuất rút ngắn thủ tục đầu tư nhà ở xã hội

>>> APEC Group xây 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao như thế nào?

Phát triển nhà ở xã hội đang tiếp tục là vấn đề nóng được chú trọng trong Chiến lược phát triển nhà ở tầm nhìn 2030, thế nhưng chia sẻ mới đây, nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cho biết, dù được cho rằng đã có rất nhiều cơ chế ưu đãi song doanh nghiệp vẫn phải vật lộn với thực tế phũ phàng.

Phê duyệt giá bán không sát thực tế

Một sự việc chưa có tiền lệ trên thị trường bất động sản mới đây đã xảy ra là một số doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội tại Bắc Ninh đã làm đơn xin ngừng bán các căn nhà ở xã hội và xin điều chỉnh giá bán, giá cho thuê, trong đó có các dự án đã bàn giao.

Dự án Nhà ở xã hội Cát Tường (Bắc Ninh)

Đơn cử như trường hợp của Công ty Cổ phần Cát Tường - chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Cát Tường, dự án đã được phê duyệt từ năm 2019 với giá bán 10,5 triệu đồng/m2, song theo tính toán của chủ đầu tư, để đảm bảo lợi nhuận 10% cho doanh nghiệp, giá bán phù hợp hiện tại phải nâng lên 14 triệu đồng/m2.

Ông Phạm Tiến Dũng - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Cát Tường cho biết, dự án có thời gian triển khai là 3 năm, trong khoảng thời gian đó, nguồn cung nguyên vật liệu không ngừng tăng, tính đến nay giá nguyên vật liệu đã tăng 25% trên tổng suất đầu tư, trong khi đó lợi nhuận của chủ đầu tư bị giới hạn chỉ được 10%. Cực chẳng đã doanh nghiệp mới phải đề xuất như trên, bởi nếu tiếp tục bán nhà theo giá được phê duyệt sẽ bị lỗ.

Cũng tại Huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh, dự án nhà ở xã hội do Công ty Cổ phần đầu tư Xây dựng và Thương mại Sao Hồng cũng đã gặp phải khó khăn trong việc xin điều chỉnh giá bán, giá cho thuê khi theo đúng thông báo kết quả thẩm định giá là 9.290.000 đồng/m2 và giá thuê căn hộ là 47.000 đồng/m2.

Chủ đầu tư của dự án nhà ở xã hội Cường Thịnh cũng cho biết, một trong những "tréo ngoe" mà doanh nghiệp phải đối mặt chính là nguồn vốn vay và cách tính lãi suất. Thực tế, doanh nghiệp không được vay vốn theo giá ưu đãi của chính sách (mức lãi suất 4,8%), nhưng khi thẩm duyệt thì phải căn cứ theo mức lãi này đã khiến doanh nghiệp thâm hụt lợi nhuận.

Trên thực tế, theo các chuyên gia, chi phí sắt thép chiếm khoảng 15-20% giá trị cấu thành nhà ở, với việc giá sắt thép tăng lên 40-50%, với các dự án nhà ở thương mại, thường chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán tăng thêm 5-10%, thậm chí 15% để đảm bảo lợi nhuận.

Trong khi đó, về lãi vay xây dựng nhà ở xã hội, ngày 01/04/2021, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 532/QĐ-TTg “Về mức lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua NƠXH” là 4,8%/năm. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành quyết định về mức lãi suất cho vay NƠXH tại các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định cũng ở mức 4,8%/năm.

Song, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), các hạn chế, bất cập trong thực hiện chính sách tài chính, tín dụng ưu đãi NƠXH giai đoạn 2015-2020 đã khiến chủ đầu tư dự án NƠXH không được vay ưu đãi tín dụng.

Lý giải về điều này, ông Châu cho biết, Điều 58, Luật Nhà ở 2014 quy định ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH: “Được vay vốn ưu đãi từ NHCSXH, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NƠXH để cho thuê mua, bán”. Tuy nhiên, Điều 33, Nghị định 100/2015/NĐ-CP lại quy định: trong giai đoạn 2015-2020, NHCSXH chưa thực hiện cho vay đối với các chủ đầu tư dự án NƠXH kể cả NƠXH để cho thuê.

Cùng với đó, 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi NƠXH là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV, do chưa được tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, nên cũng không có nguồn vốn tín dụng để cho chủ đầu tư dự án NƠXH vay ưu đãi.

Do vậy, trong 5 năm qua, tất cả các chủ đầu tư dự án NƠXH phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và chi phí này được tính vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua NƠXH.

Cần đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư

Theo Chủ tịch HoREA, để đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, cần bố trí nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện chính sách NƠXH.

Cụ thể, Chính phủ làm việc với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ghi nhận “danh mục chi thực hiện chính sách NƠXH” vào Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “Về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025”, để có nguồn ngân sách tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho NHCSXH và Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV, để có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước thực hiện chính sách NƠXH, tạo điều kiện để các chủ đầu tư dự án NƠXH và người mua, thuê mua NƠXH được vay vốn ưu đãi.

Doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi

Mặt khác, do thời hiệu của Khoản 2, Điều 33, Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã chấm dứt kể từ ngày 01/01/2021, do đó, HoREA kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chấp thuận cho chủ đầu tư dự án NƠXH được vay vốn tín dụng ưu đãi tại NHCSXH và tại Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV.

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, nhu cầu loại hình nhà ở hợp túi tiền đang được rất nhiều người dân mong chờ, thậm chí là luôn trong tình trạng cháy hàng tại nhiều thành phố lớn. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 cũng đặt ra mục tiêu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị.

Theo đó, những rào cản liên quan đến lợi nhuận sẽ khiến doanh nghiệp càng không mặn mà với đầu tư nhà ở xã hội, đặc biệt trong bối cảnh nguy cơ lạm phát gia tăng, vật liệu xây dựng tăng giá.

Theo ông Phạm Tiến Dũng - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Cát Tường, nên đặt ra tiêu chuẩn về nhà ở xã hội sau đó đưa ra giá trần, giá sàn. Bởi về thị trường nhà ở xã hội cũng phải cạnh tranh, quyết định bán ở giá nào cũng cần có yếu tố thị trường quyết định, đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: “Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu trong sửa đổi Luật Nhà ở 2014, cũng như các nghị định để ưu đãi cho chủ đầu tư thực chất hơn. Ví dụ tăng mức lợi nhuận của dự án lên so với quy định hiện hành là 10%; xem xét không quy định lợi nhuận định mức mà làm giá trần, do từng địa phương quy định”.

Những nút thắt phải dần được tháo gỡ, bởi sẽ là tiền đề cho doanh nghiệp được kinh doanh hiệu quả, đảm bảo dự án, mang lại hiệu quả cho an sinh xã hội địa phương.