Khơi dòng tài chính bất động sản

>> Tiến độ gỡ vướng dự án bất động sản tại TP.HCM đang ra sao?

Chia sẻ tại Tọa đàm "Nhận diện dòng chảy tài chính bất động sản", ra mắt ấn phẩm "Khơi dòng tài chính bất động sản" do Tạp chí Đầu tư tài chính - VietnamFinance tổ chức mới đây, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn VNGroup, cho hay, có nhiều yếu tố cho thấy việc khơi dòng tài chính cho thị trường bất động sản rất khó. Cái khó đầu tiên là mất niềm tin. Người dân hiện giờ không dám bỏ tiền ra mua một khu đất dù giá có rẻ. Điểm khó thứ hai liên quan đến vấn đề tài chính.

Khôi phục niềm tin 

Lấy ví dụ trực tiếp từ doanh nghiệp, ông Thành chia sẻ, công ty có sở hữu một công ty thẩm định giá nằm trong top 10 của Việt Nam. Câu chuyện định giá để cho vay cũng có vướng mắc. Các thẩm định viên đang rất sợ việc thẩm định giá. Giá lẽ ra được 10 đồng thì nay giảm xuống còn 7 - 8 đồng để an toàn.

Đến ngân hàng, cán bộ ngân hàng lại hạ thêm lần nữa. Thay vì giá trị ban đầu 10 đồng thì sau các vòng định giá, giá trị doanh nghiệp chỉ còn lại 5 đồng và chỉ vay được từng ấy số tiền. Đó cũng là lý do khiến tắc nghẽn dòng tiền, ngân hàng có tiền nhưng khách hàng không thể vay.

Theo ông Thành, điểm khó tiếp theo là chứng minh thu nhập để trả nợ. Ở Việt Nam, có nhiều loại thu nhập khác nhau, thu nhập trên bảng lương, thu nhập khác không thể liệt kê và rất khó để chứng minh trên hồ sơ, giấy tờ. Chính vì thế, nhiều khách hàng không thể chứng minh được thu nhập để đi vay.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest, các doanh nghiệp khó khăn về dòng tiền còn đến từ việc thủ tục pháp lý khó khăn, dự án bị "om" quá nhiều năm không thể triển khai. Cũng theo ông Hiệp, những ách tắc trong pháp lý chính là trọng tâm, cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property bổ sung, các khó khăn của thị trường bất động sản chủ yếu xuất hiện từ năm 2018 đến nay, trong khi Luật Đất đai 2013 đã ban hành cách đó 5 năm. Như vậy, trong khoảng thời gian đó Luật vẫn thực hiện được, nhưng gần đây thì lại không, ảnh hưởng lớn đến dòng tiền. "Rất nhiều doanh nghiệp “vỡ trận” vì tiền sử dụng đất. Hệ lụy là các địa phương cũng gặp khó trong việc thu ngân sách" - ông Toản nói.

Lấy ví dụ rõ hơn, ông Toản cho biết có địa phương ở Miền Bắc, tính thu tiền sử dụng đất năm 2023 hơn 12.000 tỷ đồng nhưng giờ mới thu được khoảng 1.100 tỷ đồng. Nguyên do là chẳng được mấy doanh nghiệp đóng tiền, đa phần đang đi khiếu kiện.

>> Niềm tin của người mua nhà đã thực sự phục hồi?

Tập trung nguồn lực cho nhà giá rẻ

Bàn về giải pháp khơi dòng tài chính bất động sản, ông Vũ Văn Thành đề xuất cần thực hiện được 3 giải pháp. Thứ nhất, việc ban hành luật cần khẩn trương và đi sớm vào đời sống. Thứ hai, cần đảm bảo tính đồng nhất trong truyền thông và điều hành để người dân có niềm tin vào thị trường. "Tại Việt Nam, cứ khoảng 100 người mua bất động sản thì có 15% thực sự hiểu, còn lại mua theo thói quen, niềm tin và không đặt nặng các vấn đề phân tích. Do đó, việc khôi phục niềm tin của người dân là điều quan trọng". Thứ ba, khắc phục tình trạng nhiều chuyên viên nhà nước không có đủ năng lực, sợ trách nhiệm hoặc tình trạng các doanh nghiệp bất động sản phải “xếp lốp” mới được giải quyết hành chính.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất cần tiếp tục khôi phục niềm tin đối với trái phiếu doanh nghiệp bởi rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với trái phiếu. Ngoài ra, Chủ tịch GP Invest cũng khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tận dụng tốt dòng vốn FDI bởi dòng vốn này đang khá rẻ.

Cuối cùng, để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng đề xuất các cơ quan liên quan cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn.

Trong khi đó, theo TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cần tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được.

Các khó khăn cần tháo gỡ cho phân khúc này là cơ chế đấu thầu nên thông thoáng hơn, doanh nghiệp nào có năng lực thì nên chỉ định xây dựng để thực hiện nhanh chóng. Đồng thời bỏ bớt quy định lợi nhuận không vượt quá 10% để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cao cấp, trung cấp, thấp cấp được bình đẳng như nhau.

Hơn nữa, tài trợ cho người mua nhà, cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Hoặc có thể dùng ngân hàng để tài trợ như cách Singapore làm, ví dụ như mua một nhà ở xã hội thì người mua được vay vốn ngân hàng và chỉ chịu lãi suất 2,5%/năm, phần vượt quá lãi suất thì chính phủ bù.

TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh cuộc khủng hoảng bất động sản hiện nay là thiếu cung dư cầu, cơ quan quản lý không tạo ra môi trường cân bằng. Chuyên gia tái khẳng định quan điểm cần tập trung toàn bộ nguồn lực (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách) để giải quyết nhà ở xã hội, từ đó hạ giá mặt bằng giá của toàn bộ thị trường, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.