Cảnh báo "bong bóng" chứng khoán, bất động sản: Làm sao để không phát nổ?

>>> Cẩn trọng với margin khi chứng khoán vào giai đoạn điều chỉnh

Thị trường bất động sản, chứng khoán phình to

Theo phân tích của ông Nguyễn Đình Thắng, chuyên viên phân tích CTCK Sài Gòn-Hà Nội, thị trường chứng khoán đã tăng điểm trong 3 tuần liên tiếp, với việc chỉ số VN-Index tiếp tục chinh phục được những ngưỡng cao mới. Bên cạnh đó, thanh khoản duy trì ở mức cao thứ hai trong lịch sử, điều này cho thấy lực cầu mua vào thị trường là tương đối tốt và dòng tiền vẫn đang nằm trong thị trường để tìm kiếm cơ hội.

“Trên góc nhìn kỹ thuật, VN-Index vẫn đang di chuyển trong sóng tăng với mục tiêu của nhịp tăng này quanh ngưỡng 1.540 điểm. Do đó, dư địa tăng là vẫn còn nên trong tuần giao dịch ngày 15/11-19/11, VN-Index có thể tiếp tục tăng điểm để hướng đến những mức đỉnh cao mới mà gần nhất là kháng cự tâm lý 1.500 điểm”, ông Thắng dự báo.

Số liệu từ Trung tâm Lưu ký cho thấy, chỉ trong vòng 10 tháng đầu năm 2021 số lượng tài khoản mở mới của nhà đầu tư cá nhân trong nước đạt hơn 1,085 triệu tài khoản, gấp 2,8 lần số tài khoản mở mới của cả năm 2020, cao hơn tổng số tài khoản đã được nhóm này mở trong cả 4 năm 2017 - 2020 cộng lại.

Cùng với đó, là sự tăng nóng trên thị trường bất động sản (BĐS), mà theo báo cáo vừa được công bố của Batdongsan.com.vn, thị trường đã có dấu hiệu hồi phục trong tháng 10 vừa qua. Lượng tin đăng và mức độ quan tâm tăng mạnh so với tháng trước, lần lượt ở mức 135% và 55%. Đại diện của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ tăng trưởng trên là một kỷ lục khó có thể lặp lại lần thứ hai tại thị trường BĐS Việt Nam.

Khi so sánh chỉ số giá bất động sản giữa tháng 10/2021 với cùng kỳ năm trước, có thể thấy mặt bằng giá của thị trường Hà Nội đã tăng 3%. Tương tự như vậy, mặc dù bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi dịch bệnh nhưng mặt bằng giá của thị trường TP. HCM cũng vẫn tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Theo các chuyên gia, giá BĐS miễn nhiễm với dịch bệnh không phải là câu chuyện quá xa lạ. Trong suốt hai năm dịch bệnh vừa qua, giá BĐS dường như chưa bao giờ có dấu hiệu giảm xuống.

Thực tế, trong đánh giá tổng thu ngân sách 7 tháng đầu năm của Tổng cục Thuế, việc tăng thu đột biến đến từ một số nguồn thu do được hưởng lợi từ các chính sách tài khóa, tiền tệ, mà một số ngành tăng trưởng khá như: ngân hàng, chứng khoán, bất động sản, sản xuất lắp ráp ô tô... Điều này đã khiến các Đại biểu Quốc hội đặt ra câu hỏi trong phiên họp Quốc hội mới đây. Cụ thể, có hay không nhiều nhà đầu tư thế chấp vay vốn ngân hàng, lấy tiền trong hệ thống tín dụng ra, rồi lại quay vòng tiếp. Vòng mới là tài sản, còn bong bóng là chứng khoán, bất động sản?

Về vấn đề này, các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính cũng cảnh báo rằng, trong khi các ngành sản xuất kinh doanh trì trệ, thì việc thị trường chứng khoán, BĐS “sốt nóng” là tín hiệu không tốt. Trong khi, gốc của nền kinh tế là sản xuất kinh doanh, cho nên dòng tiền đổ vào các lĩnh vực này quá lớn sẽ làm giảm nguồn lực để phát triển kinh tế nói chung. Đặc biệt, BĐS không được xem là ngành cơ bản mà nền kinh tế có thể dựa vào để phát triển lâu dài.

Tránh vỡ “bong bóng” tài sản

Trao đổi với phóng viên, PGS-TS Phạm Thế Anh, Trưởng bộ môn Kinh tế Vĩ mô (ĐH Kinh tế Quốc dân) nhận định, giá bất động sản tăng bất thường là dấu hiệu đáng lo ngại, vì đây là biểu hiện của hiện tượng bong bóng tài sản. 

Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do tổng phương tiện thanh toán trên GDP và dư nợ tín dụng trên GDP của Việt Nam tăng liên tục. Trong khi đó, sản xuất, kinh doanh, đầu tư vào đâu cũng khó khăn, hiệu quả thấp, mà tín dụng vẫn tăng trưởng thì chắc chắn có một phần không nhỏ được đầu tư vào BĐS. Cũng trong bối cảnh khó khăn này, một bộ phận người dân có tiền không thể đầu tư vào sản xuất, kinh doanh, gửi ngân hàng thì lãi suất thấp nên họ chuyển hướng đầu tư, trong đó chứng khoán và bất động sản là kênh đầu tư được ưu tiên lựa chọn. Cần phải kiểm soát chặt chẽ hoạt động tín dụng không phải vì quá lo sợ “bong bóng bất động sản xì hơi”, mà tiền được đầu tư vào đây không tạo ra của cải cho xã hội, không đóng góp bất cứ giá trị nào vào tăng trưởng GDP, như vậy dẫn đến lãng phí nguồn lực của xã hội.

Năng lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ở mức báo động

Riêng về câu chuyện dư địa tài khóa và tiền tệ cho các biện pháp hỗ trợ, theo vị PGS, ông vẫn ủng hộ các biện pháp hỗ trợ người dân và doanh nghiệp. Nhưng Chính phủ cần phải nhận biết được rủi ro, xác định được dư địa tài khóa và tiền tệ đúng để thiết kế quy mô các gói hỗ trợ, nguồn và thời gian hỗ trợ được phù hợp. Trọng tâm là xác định rõ không gian tài khóa và tiền tệ để thiết kế chính sách phù hợp.

“Chúng ta phải nhìn tổng thể thâm hụt tài khóa của Việt Nam so với các nước khác, chứ không nên so sánh về mức độ chi hỗ trợ, bởi đó chỉ là một phần trong tổng chi ngân sách của Việt Nam. Cho nên, để xác định được việc nới lỏng tài khóa, tiền tệ là bao nhiêu thì phải nhìn rõ mức độ thâm hụt ngân sách của nước ta”, PGS.TS Phạm Thế Anh phân tích.

Mặt khác, nếu không cân nhắc kỹ chính sách tài khóa thì sẽ gây bất ổn vĩ mô. Thâm hụt ngân sách càng lớn sẽ kéo theo cung tiền tăng mạnh. Bởi vì ở Việt Nam, chính sách tài khóa và tiền tệ không độc lập với nhau, mà có sự phối hợp với nhau. Nếu để cung tiền tăng vọt, dẫn đến bong bóng giá tài sản vì thị trường tài sản phản ứng rất mau lẹ, đầu cơ vào thị trường chứng khoán, đất đai phản ứng rất nhanh. Sau đó, đến lượt lạm phát giá cả tiêu dùng. Khi đó, không có cách nào khác để kiểm soát lạm phát là phải tăng lãi suất. Như thế doanh nghiệp sẽ lại bị ảnh hưởng nặng nề, nợ xấu phát sinh, hệ thống tài chính suy yếu.

Bài học trong quá khứ Cùng nhìn lại giai đoạn 2006-2007, thị trường Chứng Khoán và BĐS sôi động, tấp nập chưa từng thấy trong lịch sử. Cổ phiếu tăng đều, liên tục trong hơn một năm (2007) khiến ai tham gia cũng “phải” thắng. Sau khi có tiền lãi, nhà đầu tư lại đổ vào mua nhà và trên một khía cạnh nào đó, cơn sốt chứng khoán được xem là tác nhân dẫn đến cơn sốt BĐS. Tuy nhiên, khi Chỉ thị 03 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tung ra, quy định hạn chế cho vay chứng khoán, nhằm kìm lại sự tăng trưởng quá nóng đã khiến TTCK xuống dốc thảm hại. Tiếp đó, đến năm 2008, sự tăng trưởng nóng của thị trường BĐS theo phong trào vẫn tiếp diễn, nhưng đã đi tới thời kỳ đỉnh cao, bong bóng bắt đầu vỡ khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng từ tháng 4 năm này. Theo đó, các ngân hàng bị cắt nguồn cung, làn sóng tháo chạy diễn ra, giá cả tụt dốc khiến thị trường BĐS rơi vào cảnh lao đao. Đáng chú ý, bước ngoặt Lehman Brothers ở Mỹ xảy ra, khi cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ và toàn cầu bắt đầu lan rộng, khiến cả hai thị trường đều lâm vào suy thoái nặng nề. Trước bối cảnh đó, các chuyên gia đã chỉ ra một sự thật về 2 thị trường cũng như hệ thống tài chính và cả nền kinh tế bao gồm: Tăng trưởng bong bóng, đi vay nhiều, đòn bẩy dài, đầu tư theo hiệu ứng đám đông,… Đó là những vấn đề mà các doanh nghiệp, ngân hàng, Nhà nước, hay chính các chủ đầu tư cần xem lại. Từ bài học đắt giá đã xảy ra, đến nay, trong cơn suy thoái vì dịch bệnh, nhiều người không khỏi nghi ngại nguy cơ bong bóng tài sản một lần nữa xuất hiện. Điều khó khăn trong lúc này là diễn biến dịch còn phức tạp, bất định và mọi dự báo chỉ nằm trên lý thuyết, nếu không có sự điều tiết thận trọng có thể gây tác động kép đến nền kinh tế nói chung.