Khung pháp lý đang là “bệnh nền” của thị trường bất động sản

PHAN NAM- KIỀU PHIÊN• 06/06/2020 17:42

Nhận định thị trường bất động sản còn rất nhiều tiềm năng, tuy nhiên phần lớn các doanh nghiệp bất động sản đều cho rằng khung pháp lý, thủ tục hành chính đang là “bệnh nền” cản trở sự phát triển.

Tại tọa đàm mang tên "Thăng trầm bất động sản 2010-2020 và những xu hướng sắp tới" do Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, CLB Doanh nhân Sao Đỏ phối hợp tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: 10 năm trước, Việt Nam thừa nhà ở, nhiều người cho rằng bất động sản là dịch vụ chứ không phải kinh doanh nên thả trôi cho tự sinh tự diệt. Nhưng hiện nay, xu thế đó đã đảo ngược, thị trường luôn trong tình trạng không đủ để bán.

ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ tại Toạ đàm

“10 năm qua thị trường đã "vượt khó", những người lạc quan nhất cũng không tưởng tượng được sẽ thành công như hiện nay. Đến khi Chính phủ có nghị quyết 02, tháo gỡ khó khăn cho bất động sản mới có thay đổi rõ nét. Trong 10 năm qua, mỗi năm Việt Nam phát triển 60 triệu m2 nhà, tăng 6,5 m2 trên đầu người trong một năm. Thị trường nghỉ dưỡng cũng thay da đổi thịt với hàng trăm dự án trải dài khắp các trung tâm du lịch. Tính mỗi sản phẩm có giá khoảng 2 tỷ đồng, thị trường này đã trị giá khoảng 250.000 tỷ. Những vùng kém phát triển trước đây cũng trỗi dậy mạnh mẽ nhờ bất động sản nghỉ dưỡng.”- ông Hà phân tích.

Ông Hà tin rằng vực dậy bất động sản sẽ là tiền đề cho hàng loạt những ngành kinh tế khác. Hiện tổng thu liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 10% GDP đủ cho thấy sức ảnh hưởng lớn lao của lĩnh vực này đến nền kinh tế.

Nhận định thị trường bất động sản còn rất nhiều tiềm năng nhưng phần lớn các ý kiến đều cho rằng “bệnh nền” cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay chính là khung pháp lý.

Theo ông Nguyễn Tuấn Hải - Chủ tịch Tập đoàn Alphanam: Pháp lý đang là "bệnh nền" nguy hiểm, dễ dẫn đến việc doanh nghiệp khủng hoảng nhanh hơn trong Covid-19. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần chữa sớm "bệnh nền" pháp lý như cách người nhiễm Covid-19 chữa bệnh nền.

ông Nguyễn Tuấn Hải, Chủ tich Alphanam chia sẻ

Cụ thể hơn, bà Hà Thị Thu Thanh - Chủ tịch Deloitte Việt Nam cho rằng: 10 năm qua là sự phát triển nỗ lực từ mặt luật pháp với Luật đất đai năm 2013, sau đó Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư 2014, một loạt tiếp sau đã vênh với luật năm 2013, vừa là lực đỡ nhưng cũng là lực cản cho bất động sản. Luật quy hoạch, luật quản lý tài sản công năm 2017 đã tương tác và hỗ trợ cho Luật kinh doanh Bất đống sản, tuy nhiên sự lệch pha đã gây nên lực cản nhất định. Ngoài ra vấn đề tài chính với Nghị định 20 lại là sự bất cập với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tăng áp lực lớn với các mô hình kinh doanh.

bà Hà Thị Thu Thanh - Chủ tịch Deloitte Việt Nam

Với thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước, cơ chế siết chặt tín dụng với bất động sản trong xu thế ảnh hưởng Covid-19 và phải đón đầu bất động sản về công nghiệp, và văn phòng. Thông tư đã thiết chặt nguồn vốn chính của nhiều doanh nghiệp.

“Có thể thấy rằng, khung pháp lý đang được hoàn thiện nhưng vẫn đi sau hơi thở, dòng chảy, xu thế của thị trường bất động sản", bà Hà Thu Thanh nói.

Theo ông Trịnh Văn Quyết- Chủ tịch tập đoàn FLC: 10 năm thăng trầm của bất động có thể khái quát chung thành 2 giai đoạn, nổi bật là 6 năm gần đây.

ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch FLC chia sẻ tại Toạ đàm

Thứ nhất, từ giữa năm 2010 đến 2013, đây là giai đoạn bất động sản "đắp chiếu', cần những chính sách giải cứu từ Chính phủ. Cuối năm 2013, các nhà bất động sản "ngủ đông, không biết bao giờ dậy". Ông Quyết dẫn chứng, từ 2011-2012, FLC thậm chí phải khởi kiện lại những người mua nhà vì không trả tiền để nhận nhà trong bối cảnh giá bất động sản đi xuống, các doanh nghiệp bất động sản lớn nhỏ đều đắp chiếu.

Tới năm 2014, bất động sản bắt đầu khởi sắc. "6 năm gần đây, bất động sản phát triển chưa bao giờ rực rỡ đến vậy", ông Quyết nhận định. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, ông Quyết nhận định tính pháp lý đóng vai trò rất quan trọng, hầu hết mọi sự cố gần như dính đến pháp lý. Luật pháp đi theo thị trường nhưng lại khá chậm trễ.

Ông lấy ví dụ: "Có những dự án đầu tư hàng trăm hecta, đầu tư xong được hướng dẫn đấu thầu, xong đến đấu giá, mỗi nơi một cách hiểu khác nhau, doanh nghiệp khốn khổ nhưng phải chấp nhận". Đơn cử với FLC Sầm Sơn, khởi công năm 2015, FLC mất 11 tháng vừa hoàn thiện pháp lý về giấy tờ thủ tục vừa thi công cho từng công đoạn ép cọc, xây thân..., "n thứ trong 1".

"Với cơ chế như bây giờ khi không cho phép vừa xây vừa xin giấy phép, phải mất ít nhât 3 năm mới đủ giấy phép để thi công sau khi hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý", ông Quyết cho biết.

"Pháp lý hiện tại ngày càng khó khăn, doanh nghiệp nghĩ đến pháp lý là sợ. Chúng tôi muốn bàn bạc với nhau để tìm cách kiến nghị với cơ quan Nhà nước, đồng thời có cái nhìn khách quan đối với thị trường. Các ngành khác kiến nghị thường được giải quyết ngay và luôn. Nhưng lĩnh vực bất động sản tôi có cảm giác là từ cơ quan Nhà nước đến người làm chính sách, ngại đi dự chủ đề này, hoặc sợ bị mang tiếng là ủng hộ giới làm bất động sản", ông Quyết nói.

Ông Quyết cho rằng mọi người hay nghĩ đến bất động sản đi liền với lợi ích, lợi ích nhóm dù rằng không ai có thể giải thích rõ ràng những khái niệm này nghĩa là gì. Với bất cứ chương trình nào về bất động sản, rất khó để mời các nhà làm chính sách đến nghe chia sẻ. Vì vậy, hôm nay, tôi muốn được cởi mở chia sẻ với các thành viên trong câu lạc bộ cũng như báo chí về chủ đề này.

ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam cho biết: Hiện nay, việc vực dậy thị trường bất động sản là nhiệm vụ quan trọng không chỉ của cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp mà còn của các hạt nhân khác như khách hàng, đơn vị trung gian. Các ý kiến thảo luận, kiến nghị sẽ được ban tổ chức tổng hợp, gửi lên Chính phủ nhằm đề xuất các biện pháp cụ thể hỗ trợ doanh nghiệp.