Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu NHNN theo dõi, chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với hoạt động đầu cơ, tập trung cho nhu cầu ở thực.
Nội dung này được Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh trong bài phát biểu kết luận phiên họp thứ 6 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, diễn ra ngày 26/2.
Theo báo cáo tại phiên họp, năm 2026, các địa phương được giao chỉ tiêu hoàn thành khoảng 158.700 căn nhà ở xã hội. Đến nay, cả nước có 220 dự án nhà ở xã hội đã khởi công, đang triển khai xây dựng với quy mô gần 215.000 căn, dự kiến đạt 135% so với chỉ tiêu được giao năm 2026.
Lũy kế đến nay, cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 701.347 căn, đạt trên 70% so với chỉ tiêu Đề án 1 triệu căn hộ tới năm 2030. Mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn hộ trong năm 2028 được đánh giá là khả thi.
Bên cạnh những kết quả đạt được, Thủ tướng nêu rõ vẫn còn một số tồn tại, hạn chế như cung bất động sản tăng nhưng giá chưa giảm; chất lượng nguồn cung chưa phù hợp; 6 địa phương chưa kiện toàn Ban Chỉ đạo; việc vận hành Quỹ nhà ở tại một số địa phương chưa mang lại hiệu quả cao; công tác chia sẻ dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản giữa các Bộ, ngành chưa đồng bộ.
Tại cuộc họp, Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng khẩn trương hoàn thiện hồ sơ thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập, trình cấp có thẩm quyền. Đồng thời, tăng cường kiểm tra, đôn đốc các địa phương, doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội năm 2026 và các năm tiếp theo.
Bộ Công an và Bộ Quốc phòng được giao chỉ đạo điều tra, xử lý nghiêm, kịp thời các trường hợp tiêu cực, môi giới trái phép, lừa đảo chiếm đoạt tài sản, thao túng hồ sơ mua nhà ở xã hội, cũng như các vi phạm liên quan thị trường bất động sản nói chung.
Bộ Công Thương được giao khẩn trương rà soát để loại bỏ “hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” ra khỏi Danh mục phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung ra khỏi Thông tư số 42/2025/TT-BCT, hoàn thành trong quý I/2026.
Ngân hàng Nhà nước được yêu cầu đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng cho nhà ở xã hội, định kỳ hàng tháng gửi số liệu giải ngân về Bộ Xây dựng để tổng hợp, báo cáo, đồng thời đẩy mạnh giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi.
Đặc biệt, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đầu cơ, tập trung cho nhu cầu ở thực của người dân; thực hiện điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, hiệu quả nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát; theo dõi, chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.
Bộ Tài chính được giao tập trung nghiên cứu thúc đẩy phát hành trái phiếu bất động sản, trái phiếu nhà ở xã hội, trái phiếu nhà ở thương mại bảo đảm đúng quy định của pháp luật, bảo đảm an toàn, hiệu quả.
Thủ tướng cũng yêu cầu tiếp tục hoàn thiện chính sách nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, trong đó nghiên cứu mở rộng đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội, đồng thời giao Bộ Xây dựng chủ trì tổng kết việc phát triển nhà ở xã hội.
Theo số liệu từ NHNN, năm 2025 tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng nếu tính đầy đủ các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể lên tới 28%-30%. Trước thực tế này, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026.
Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Đầu tháng 2/2026, 4 ngân hàng thương mại nhà nước điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà lên mức tiệm cận nhóm ngân hàng cổ phần tư nhân, có thời điểm gần 14%/năm. Theo giới phân tích, động thái này phản ánh áp lực room tín dụng cũng như vai trò thực thi chính sách của nhóm ngân hàng lớn.
Ở góc nhìn vĩ mô, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng năm 2026 là giai đoạn bản lề khi tín dụng bất động sản không còn tăng trưởng nóng. Định hướng kiểm soát ở mức phù hợp sẽ giúp thị trường điều chỉnh về trạng thái cân bằng hơn.
Theo TS Cấn Văn Lực, lãi suất tăng xuất phát từ chênh lệch cung-cầu vốn và định hướng phân bổ nguồn lực. Bất động sản không phải lĩnh vực được ưu tiên tuyệt đối khi nguồn vốn cần được chia sẻ cho nhiều ngành kinh tế khác. Vì vậy, lãi suất cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản cao hơn mặt bằng chung là điều dễ hiểu.
Tín dụng bất động sản luôn là vấn đề nhạy cảm vì vừa là động lực tăng trưởng, vừa tiềm ẩn rủi ro hệ thống nếu phát triển nóng. Bài toán đặt ra là làm sao để không “siết quá tay”, gây đứt gãy thị trường, nhưng cũng không buông lỏng kiểm soát.
Còn theo PGS TS Nguyễn Hữu Huân (Trường Đại học Kinh tế TP HCM), các công cụ điều tiết hiện nay đủ để hãm tốc rủi ro “bong bóng” song chưa thể loại bỏ hoàn toàn nguy cơ dòng vốn giá rẻ chảy vào bất động sản khi tâm lý “giá chỉ có lên” vẫn tồn tại.
Theo ông Huân, khi kỳ vọng tăng giá còn cao, thị trường có thể tìm “đường vòng” như chuyển mục đích khoản vay, vay qua doanh nghiệp liên quan, tăng tín dụng tiêu dùng có tài sản đảm bảo hoặc huy động vốn qua trái phiếu, đặt cọc, hợp tác đầu tư. Vì vậy, hiệu quả kiểm soát không chỉ phụ thuộc vào chính sách “siết-nới” mà còn ở kỷ luật thẩm định của ngân hàng và chất lượng giám sát rủi ro.
