Kiểm soát dòng chảy vốn vào bất động sản

MAI AN• 15/06/2021 03:00

Lãi suất ngân hàng thấp, trong khi đó giá bất động sản không ngừng bị đẩy lên cao, dòng tiền chảy vào bất động sản ngày càng mạnh hình thành giá trị ảo trong đất đai.

Dòng tiền đổ vào bất động sản có thể vượt ngưỡng an toàn nếu không kiểm soát chặt các dự án đầu tư

Các chuyên gia cho rằng, vốn vào thị trường bất động sản chỉ nên dừng ở mức dưới 30% tổng vốn đầu tư toàn xã hội để đảm bảo mức an toàn.

Dòng tiền có thể vượt mức an toàn

Ở các nước trên thế giới, vốn đầu tư vào thị trường địa ốc thường được kiểm soát dựa trên tỷ trọng bất động sản trong tổng của cải xã hội thường chiếm ít nhất khoảng 37% và các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 30%. Bên cạnh đó, tỷ lệ vốn tín dụng thường chiếm khoảng 70% tổng vốn đầu tư vào bất động sản, tương đương vốn tín dụng huy động vào đầu tư bất động chiếm khoảng 20% tổng vốn đầu tư toàn xã hội là an toàn.

Trong khi đó ở nước ta, theo báo cáo “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - vai trò và khuyến nghị chính sách” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản (nhóm nghiên cứu tính toán theo nghĩa mở rộng và ISIC) trong GDP năm 2019 là 7,62%, cao hơn mức Tổng cục Thống kê công bố là 4,51%. Chưa kể đến bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP (năm 2019).

Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản chiếm tới 13,6% GDP. Có thể ước tính tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 - 2020 khoảng 14,88%.

Tỷ trọng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản đang tăng nhanh qua các năm.

Đáng chú ý, trong 3 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản 3%, dù là con số không lớn, tuy nhiên tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế là 9,46 triệu tỉ đồng, trong đó cho vay bất động sản là 1,8 triệu tỉ đồng, chiếm 19%.

Bên cạnh đó, từ cuối năm 2020, hoạt động mua bán sáp nhập cũng liên tục được các ông lớn bất động sản đẩy mạnh, xu hướng gom đất không chỉ xuất hiện ở phân khúc nhà ở mà cả bất động sản công nghiệp, khách sạn, nghỉ dưỡng.

Trong quý I, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng đầu về số doanh nghiệp thành lập mới trong quý đầu năm nay với 1.733 đơn vị, tăng 27,1% so với cùng kỳ năm trước. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong 3 tháng đầu năm nay cũng tiếp tục đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với tổng vốn 600 triệu USD.

Theo các chuyên gia, các hiện tượng trên cùng với tình trạng sốt đất trong thời gian ngắn khoảng hai, ba năm nhưng tốc độ tăng giá đất có gia tốc cũng có thể dẫn tới tích tụ bong bóng bất động sản ở mức cao, rất có thể tạo ra ngữ cảnh vốn đầu tư chảy vào bất động sản vượt ngưỡng an toàn 30%.

Tháo ngòi nổ “bong bóng” bất động sản

Có thể thấy sốt đất là đã hình thành giá trị ảo trong giá trị đất đai, thể hiện giá trị kỳ vọng có thể đạt được trong thời gian tới. Muốn hay không thì giá trị ảo này chính là bong bóng bất động sản, có thể bé có thể lớn.

Điều đáng quan ngại là bong bóng bất động sản do sốt đất gây ra trên toàn thị trường và trong một thời gian dài, khả năng tích tụ giá trị ảo lên mức khá cao, khi bong bóng “nổ” có thể gây ra khủng hoảng tài chính như một hệ quả tất yếu đã từng xảy ra như giai đoạn 2006 – 2008.

Mặt khác, TS. Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế cho rằng, dư nợ cho vay bất động sản hiện khá lớn nên khi thị trường có sự biến động thì sẽ ảnh hưởng đến toàn hệ thống ngân hàng. Đặc biệt khi lãi suất cho vay đang thấp nên nhiều người vay để đầu tư vào chứng khoán, bất động sản..., điều này dễ dẫn đến nguy cơ “bong bóng” bất động sản.

Không những vậy, theo các chuyên gia, cần đồng thời phải kiểm soát tổng vốn đầu tư vào bất động sản thông qua quá trình chấp thuận các dự án đầu tư bất động sản. Lựa chọn kỹ càng chủ đầu tư, dự án thực hiện đúng với quy hoạch, tránh điều chỉnh tùy tiện, dự báo các rủi ro thị trường bất động sản có thể gây ra đối với nền kinh tế đất nước.

Mặt khác, nhìn nhận từ các cơn sốt đất đặc biệt là tình trạng "dự án ma" vừa qua, việc kiểm soát dự án đầu tư bất động sản, công khai thông tin dự án đầu tư cũng cần được thực hiện triệt để tránh việc trục lợi tạo "dự án ma", các chủ đầu tư không đủ năng lực gây lũng loạn thị trường.