Lãi suất huy động và cho vay mua nhà ghi nhận đà tăng tháng cuối năm, song các chuyên gia cho rằng giá bất động sản vẫn khó giảm.
Chỉ trong vài tuần gần đây, mặt bằng lãi suất tiết kiệm bất ngờ tăng khi nhiều ngân hàng thương mại đồng loạt điều chỉnh. Một số kỳ hạn ghi nhận mức tăng tới 1,6%/năm. Mức lãi suất quanh 7%/năm hiện đã phổ biến tại nhiều nhà băng cho kỳ hạn 6 – 7 tháng.
Khi lãi suất huy động nhích lên, lãi vay mua nhà cũng bắt đầu tăng theo. Điển hình, BIDV đã chính thức dừng chương trình cho vay mua nhà ở đối với khách hàng dưới 35 tuổi. Thay vào đó, ngân hàng này triển khai gói vay mua nhà phổ thông, áp dụng cho mọi đối tượng. Hai gói lãi suất mới gồm 6,5%/năm trong 12 tháng (áp dụng cho khoản vay có thời hạn tối thiểu 36 tháng) hoặc 7%/năm trong 18 tháng (áp dụng cho khoản vay tối thiểu 60 tháng). Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất gửi tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ từ 4 - 4,5%.
Hay Vietcombank cũng dừng gói vay ưu đãi chỉ 5,2%/năm cố định trong 3 năm đầu cho người trẻ, chuyển sang chương trình mới dành cho khách hàng có thu nhập ổn định và nhu cầu vay vốn để mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Lãi suất ưu đãi hiện là 7%/năm trong 12 tháng đầu, hoặc 6,5%/năm trong 6 tháng đầu và 7,5%/năm trong 12 tháng tiếp theo, sau đó điều chỉnh theo thị trường (hiện khoảng 9%/năm).
Theo Chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu, đây là diễn biến rất khó tránh. Với xu hướng lãi suất tiết kiệm tăng như hiện nay, rất khó yêu cầu các ngân hàng không tăng lãi suất cho vay, bởi lãi suất huy động tăng thì lãi suất cho vay cũng phải tăng để đảm bảo đầu vào – đầu ra của ngân hàng. Khi lãi suất cho vay tăng, việc tiếp cận vốn sẽ trở nên khó khăn hơn.
Vị chuyên gia cũng cho rằng người mua nhà sẽ chịu thêm áp lực tài chính, đặc biệt là nhóm khách hàng vay vốn lớn, sử dụng đòn bẩy cao. Tuy nhiên, điều đó chưa đủ điều kiện khiến thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hạ giá nhà.
"Giá bất động sản rất khó giảm. Nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp sẽ không sẵn sàng giảm giá bán, bởi chi phí tài chính cao, chi phí nguyên vật liệu cao. Dù hàng tồn kho nhiều, họ vẫn giữ hàng vì không muốn bán thấp. Nếu không có biện pháp kiểm soát đầu cơ hay chính sách thuế phù hợp, giá bất động sản sẽ tiếp tục neo ở mức cao," ông Hiếu cho biết.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận đợt tăng lãi suất cuối năm nay chủ yếu mang tính “cân chỉnh kỹ thuật”. Một phần do lượng tiền gửi vào ngân hàng giảm, buộc các nhà băng tăng lãi suất để hút vốn, nhất là ở kỳ hạn trung và dài.
Với nhịp tăng lãi suất cuối năm như hiện nay, ông Quốc Anh cho rằng chưa đủ lớn để tạo ra cú sốc đối với thị trường bất động sản. Thay vào đó, tác động chủ yếu là khiến người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, lựa chọn kỹ hơn về thời điểm và sản phẩm đầu tư.
Mặt bằng lãi suất 12 tháng hiện dao động 5,3 – 5,5%/năm – cao hơn thời gian trước nhưng vẫn thấp so với năm 2022, giai đoạn thị trường chịu cú sốc khi lãi vay vọt lên 11 – 15%/năm. Khi đó, chi phí vốn tăng đột ngột đã khiến thị trường gần như chững lại, thanh khoản sụt giảm mạnh và nhiều nhà đầu tư buộc phải bán ra để cắt lỗ, đặc biệt ở phân khúc đất nền sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, bối cảnh năm 2025 có nhiều điểm khác biệt. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chủ yếu mang tính kỹ thuật, nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn lãi suất thấp kéo dài trong năm 2024. Mặt bằng lãi suất cho vay phổ biến quanh mức 6 – 7%/năm, dù cao hơn mức đáy trước đó nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn căng thẳng năm 2022.
Ở góc độ thị trường, dòng tiền hiện vẫn có xu hướng tìm đến bất động sản và các kênh đầu tư khác trong bối cảnh lãi suất huy động dù tăng nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều giai đoạn trước. Điều này giúp thị trường duy trì trạng thái "neo giá", thay vì bước vào chu kỳ giảm sâu.
Trong ngắn hạn, thị trường có thể tiếp tục giai đoạn thăm dò khi lãi suất nhích lên và chi phí vốn tăng dần. Tuy nhiên, khả năng xuất hiện kịch bản căng thẳng như năm 2022 là rất thấp, khi nền tảng vĩ mô ổn định hơn và cấu trúc thị trường đã có sự điều chỉnh đáng kể sau cú sốc trước đó.
TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng lãi suất tăng là yếu tố cần nhưng chưa đủ để định đoạt diễn biến thị trường bất động sản. “Sau các cú sốc trước, thị trường hiện vận hành thận trọng hơn, chú trọng pháp lý và nhu cầu ở thực thay vì chạy theo đầu cơ. Lãi suất thấp chỉ phát huy tối đa khi đi cùng hệ sinh thái minh bạch và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu. Lãi suất không thể một mình quyết định sức khỏe thị trường, mà các yếu tố như pháp lý dự án, cải cách thủ tục và niềm tin thị trường mới là then chốt để tạo nên phục hồi bền vững,” ông phân tích.
