Lối thoát nào cho khu tái định cư “ế ẩm” trên đất vàng Thủ Thiêm?

LÊ SÁNG• 31/05/2021 05:00

Sắp tới đây, 3.790 căn tái định cư tại phường Bình Khánh (Thủ Thiêm, TP HCM) sau 2 lần đấu giá không thành công sẽ tiếp tục được TP HCM đưa ra đấu giá với giá khởi điểm lên đến 9.900 tỷ đồng.

Trong tháng 6, TP HCM sẽ đấu giá lại 3.790 căn hộ tái định cư trên đường Mai Chí Thọ, quận 2, TP Thủ Đức sau nửa thập niên bỏ hoang vì bán không ai mua.

Quỹ nhà sắp đấu giá lại này có vị trí đắc địa, nằm bên Đại lộ Mai Chí Thọ, là tuyến đường có giá đất đắt đỏ nhất Thủ Thiêm hiện nay, thuộc khu tái định cư 38,4 ha, phường Bình Khánh, một trong những phường bị giải tỏa trắng khi quy hoạch khu đô thị mới.

Khu tái định cư trên

Khu tái định cư trên "đất vàng" Thủ Thiêm sau 2 lần đấu giá công khai vẫn tiếp tục "bán ế"

Theo thông tin công bố sơ bộ, mức giá được đề xuất cho đợt đấu giá này là 9.900 tỷ đồng, cao hơn mức khởi điểm lần đầu 900 tỷ đồng. Được biết, trước đó đã có 2 lần hàng nghìn căn hộ tái định cư này được đấu giá nhưng đều “bán ế” là vào tháng 2/2018 với mức giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng và lượt đấu giá cuối năm 2017 với mức khởi điểm là 9.000 tỷ đồng.

Theo chia sẻ của một số chuyên gia, rào cản lớn nhất khiến dự án tái định cư trên “đất vàng” liên tục “bán ế” là việc thực hiện đấu thầu toàn bộ dự án với gần 4000 sản phẩm sẽ cần số tiền quá lớn mà chỉ một số ít các nhà đầu tư đủ tiềm lực.

Trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19 theo dự đoán của các chuyên gia với mức giá khởi điểm của phiên đấu giá sắp tới được đề xuất 9.900 tỷ đồng cho 3.790 căn, tức cao hơn mức khởi điểm lần đầu 900 tỷ đồng thì nguy cơ tiếp tục “ế khách” như các đợt đấu giá trước đó là hiển hiện.

Trong cảnh

Nhà mẫu khu dân cư tái định cư Bình Khánh đã xuống cấp

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, thành phố đã đấu giá nhiều lần thất bại vì có quá nhiều vấn đề bất cập cần phải thay đổi để thúc đẩy việc chào bán thành công.

Thứ nhất, nếu trường hợp đấu giá lần này không thành công thì TP HCM có thể xem xét phương án giảm giá khoảng 10%. Việc điều chỉnh giá này vẫn nằm trong thẩm quyền của thành phố nhằm tạo đòn bẩy kích cầu.

Thứ hai là phương thức đấu giá trọn lô không phù hợp đối với quỹ nhà tái định cư quy mô quá lớn (gần 3.800 căn) và vô tình đã loại trừ cá nhân tham gia để mua nhà ở thực. Bên cạnh đó, việc đấu giá theo lô hàng nghìn căn sẽ hạn chế đối tượng khách mua bởi số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính cỡ này không nhiều. Do đó, nếu không thể đấu giá trọn lô thì có thể chia nhỏ theo block vài trăm sản phẩm trong phiên đấu giá tiếp sau đó.

Theo tìm hiểu, khu tái định cư phường Bình Khánh trong khu đô thị mới Thủ Thiêm vốn có quy mô gần 4000 căn hộ nhưng đến nay lại hầu như không không có người về ở là do quỹ nhà tái định cư này do Nhà nước quản lý xây để phục vụ đối tượng thuộc diện đền bù giải phóng mặt bằng nhưng phần lớn họ đã nhận tiền đền bù và mua nhà nơi khác ở.

Trong khi đó, những khu nhà trong dự án này vốn đã được xây dựng nhiều năm trước với thiết kế và chất lượng được đánh giá là không bằng các dự án nhà ở thương mại trong cùng khu vực.

Các công trình công cộng trong dự án hiện trong cảnh có mọc um tùm

Dưới góc độ người dân sinh sống trong khu vực, anh Nguyễn Quang Trường cho biết với mức giá hiện tại 30-40 triệu đồng/m2, tức hơn 3 tỷ đồng/căn hộ sẽ khó cho người thu nhập thấp và trung bình tiếp cận được nhà ở. Chính điều này là một phần nguyên dân dẫn đến việc dự án mang tên là căn hộ tái định cư nhưng lại chẳng có mấy người dân thuộc diện bị buộc di dời đến ở và nay lại phải bán đấu giá cho các doanh nghiệp cả lô.

Dự báo về tương lai của “siêu” dự án tái định cư “bán ế” này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng nếu được giảm giá 10% so với mức giá khởi điểm 9.900 tỷ đồng thì có thể xảy ra hai kịch bản cho dự án này.

Thứ nhất, nhà đầu tư mua lô lớn sẽ cải tạo, nâng cấp, bổ sung thêm tiện ích rồi bán lại cho người tiêu dùng vì dự án bỏ hoang nhiều năm không người ở khó tránh khỏi tình trạng bị xuống cấp, hư hỏng. Thứ hai là nhà đầu tư chỉ nhắm đến quỹ đất vàng này hơn là quỹ nhà hiện hữu, sau đó sẽ phá hủy toàn bộ dự án cũ để lập một dự án mới.