M&A bất động sản: Doanh nghiệp Việt có "hụt hơi" trên sân nhà?

DIỆU HOA• 28/06/2024 03:00

Theo các chuyên gia, thị trường M&A bất động sản đang ở thời điểm các nhà đầu tư rà soát, sàng lọc các cơ hội để giải ngân, khối ngoại tuy tích cực song khối nội vẫn chiếm ưu thế.

>>M&A bất động sản sẽ sôi động hơn?

M&A bất động sản nửa đầu năm vẫn nghiêng về khối ngoại.

Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố cho thấy, trong 5 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư FDI vào ngành bất động sản đạt gần 1,98 tỷ USD, chiếm gần 17,9% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 70,8% so với cùng kỳ. Singapore, Hồng Kông, Nhật Bản là 3 quốc gia/vùng lãnh thổ dẫn đầu về tổng vốn đầu tư tại Việt Nam.

Thị trường ở thế cân bằng

Tuy vậy, số liệu và các thông tin công bố mua bán, sáp nhập dự án đang cho thấy khối ngoại có phần nổi trội hơn trong cuộc đua M&A bất động sản.

Ghi nhận thực trạng trên, ông Nguyễn Trọng Toàn, Quản lý bộ phận đầu tư Savills Hà Nội cho rằng, chưa có quá nhiều các thương vụ M&A điểm nhấn được hoàn thành trong nửa đầu năm, các nhà đầu tư đang tích cực rà soát, sàng lọc các cơ hội để giải ngân.

Nhiều quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở đang được các nhà đầu tư đặc biệt lưu tâm, chờ đợi đến khi có các tín hiệu tích cực hơn từ Chính phủ và các sở ban ngành giải quyết các vấn đề tồn đọng, điển hình như về tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, đền bù bồi thường sẽ đẩy mạnh tiến độ hoàn thành các giao dịch. Nhiều tòa nhà văn phòng, khách sạn đang được các nhà đầu tư quan sát, soát xét để tiến đến bước đàm phán về giá, cấu trúc giao dịch.

Các thương vụ đã được công bố tập trung chủ yếu mảng khu công nghiệp, logistics, sản xuất được thực hiện bởi các nhà đầu tư khu công nghiệp có tiếng như Tripod Technology, Mapletree Logistics, Weifang Goer Group… tại các khu công nghiệp Bắc Ninh, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Đơn cử như Mapletree Logistics Trust (MLT) - quỹ đầu tư của Singapore, chi 68,4 triệu SGD (đôla Singapore) mua lại 2 nhà kho hạng A tại Việt Nam, tọa lạc lần lượt ở Bình Dương và Hưng Yên.

So sánh với thị trường giai đoạn 2021 - 2022, cuộc chơi lần này có phần khác biệt khi thời điểm dịch bệnh diễn ra, các thương vụ lại tập trung chủ yếu từ các “cá mập” trong nước.

Các thương vụ nổi bật có thể kể đến như Phát Đạt nhận chuyển nhượng 99% phần vốn góp của Công ty Đầu tư Bắc Cường, công ty sở hữu Dự án tại quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng. Hay Vinhomes chuyển nhượng xong 2 lô đất có diện tích hơn 7 ha thuộc một phần dự án có tên thương mại Vinhomes Grand Park tại TP. Thủ Đức cho Masterise Homes.

Tuy vậy, theo các chuyên gia, thực tế cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều hoạt động ngang nhau trên thị trường M&A, mỗi nhóm có thế mạnh và trọng tâm riêng.

Ông Nguyễn Trọng Toàn cho rằng, so với nước ngoài, nhà đầu tư trong nước có lợi thế về việc thông hiểu môi trường pháp lý, quen thuộc với quy trình và cách phối hợp với các sở ban ngành để hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết. Do vậy, nhà đầu tư trong nước có mức độ chấp nhận rủi ro cao hơn khi sẵn sàng nhận chuyển nhượng hiện trạng các dự án chưa hoàn thiện pháp lý để triển khai.

Mặt khác, các nhà đầu tư nước ngoài có thế mạnh về năng lực tài chính, có hình ảnh thương hiệu, năng lực phát triển và vận hành sản phẩm bất động sản. Nhóm đầu tư này đã có chiến lược cụ thể để mở rộng đầu tư tại thị trường Việt Nam hướng đến đa dạng hóa danh mục tài sản cũng như gia tăng lợi nhuận.

>>M&A bất động sản: Ưu thế nghiêng về khối ngoại

Kỳ vọng bùng nổ khi các luật mới có hiệu lực

Theo Luật sư Nguyễn Nhật Dương - Công ty Luật TNHH HM&P, quy định tại Điều 117 Luật Đất đai 2024 về việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác thì trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản sẽ không phải thu hồi đất của bên chuyển nhượng.

Thay vào đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi nhận chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, cụ thể là được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 119 Luật Đất đai 2024.

Dự báo cuối năm 2024, thị trường M&A bất động sản sẽ bùng nổ trở lại. Ảnh: VA

Mặc dù vẫn còn chưa rõ ràng về việc nếu không thu hồi đất của bên chuyển nhượng thì sẽ phải giao đất cho bên nhận chuyển nhượng như thế nào, song việc loại bỏ thủ tục thu hồi đất của bên chuyển nhượng có thể sẽ tiết kiệm thời gian cho các bên khi thực hiện M&A, giúp bên nhận chuyển nhượng nhanh chóng hoàn tất quá trình nhận chuyển nhượng.

Còn theo dự báo của công ty chứng khoán MBS, các hoạt động tái cấu trúc nguồn vốn và M&A dự án bất động sản sẽ sôi động trong phần còn lại của năm 2024. Đồng thời MBS cũng nhận định để vượt qua khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, một số́ doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn.

Theo đó, hoạt động M&A bất động sản trong năm 2024 được dự báo sôi động hơn nhờ yếu tố pháp lý được cải thiện.