Khi mạng lưới đường sắt đô thị được mở rộng, khả năng kết nối và thời gian di chuyển đang trở thành tiêu chí quan trọng, định hình lại giá trị và sức cạnh tranh của bất động sản.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá trị của một căn nhà không chỉ nằm ở số tiền phải bỏ ra để sở hữu mà còn bao gồm các chi phí và thời gian cần thiết để duy trì cuộc sống tại đó.
Một căn hộ có giá bán cao hơn nhưng nằm gần ga metro, thuận tiện kết nối với nơi làm việc, trường học, bệnh viện và các tiện ích thiết yếu có thể giúp cư dân giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, tiết kiệm đáng kể chi phí đi lại trong dài hạn.
Ngược lại, một căn nhà có giá mua thấp chưa chắc đã là lựa chọn kinh tế nếu nằm xa các trung tâm việc làm và dịch vụ. Người ở có thể phải đánh đổi bằng nhiều giờ di chuyển mỗi ngày, chi phí nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng phương tiện và cả thời gian dành cho gia đình.
Bởi vậy, khả năng chi trả nhà ở không nên chỉ được đánh giá thông qua giá bán hoặc khoản tiền phải thanh toán ban đầu mà cần tính đến tổng chi phí trong suốt quá trình sử dụng. Đây cũng là lý do những khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro đang được chú ý nhiều hơn.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, sự phát triển của mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) đã làm thay đổi tư duy người mua nhà, chuyển trọng tâm từ vị trí gần mặt đường lớn sang khả năng tiếp cận ga metro.
Theo bà An, các dự án căn hộ gần metro có lợi thế về khả năng gia tăng giá trị dài hạn. Những khu vực cận kề hệ thống giao thông công cộng, các tuyến metro đang triển khai và những trục hạ tầng kết nối thường có biên độ giữ giá, tăng trưởng tốt hơn nhờ dòng người và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.
Thực tế tại thị trường Hà Nội, một số dự án đang khai thác lợi thế kết nối với đường sắt đô thị để thu hút người mua. Đại diện một chủ đầu tư dự án căn hộ tại Nam An Khánh cho biết, nhờ vị trí mặt tiền đại lộ Thăng Long, cạnh tuyến metro số 5, phần lớn căn hộ tại dự án đã có chủ sau một thời gian ngắn mở bán.
Theo đại diện doanh nghiệp, nhóm khách hàng chủ yếu là các gia đình trẻ, có nhu cầu tìm kiếm không gian sống hiện đại, rộng rãi hơn so với những dự án trong khu vực nội đô. Khả năng kết nối với metro trong tương lai cũng là yếu tố được người mua quan tâm, không chỉ phục vụ nhu cầu ở mà còn mở ra triển vọng khai thác cho thuê khi dự án nằm giữa trung tâm Hà Nội và Hòa Lạc.
Không chỉ tại Hà Nội, tác động của đường sắt đô thị đối với thị trường bất động sản cũng đang được thể hiện rõ hơn tại TP HCM sau khi tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đi vào hoạt động.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết các dự án bất động sản dọc tuyến metro số 1 đã ghi nhận những chuyển biến tích cực. Giá nhà tăng nhanh, thanh khoản cải thiện, trong khi các trung tâm thương mại có lượng khách đông hơn, góp phần nâng tỷ lệ lấp đầy.
Theo bà Ngọc, diễn biến này cũng làm thay đổi cách nhà đầu tư đánh giá địa điểm phát triển dự án. Nếu trước đây quyết định đầu tư chủ yếu dựa trên vị trí địa lý thì nay khả năng kết nối và thời gian di chuyển ngày càng được coi trọng. Khoảng cách không còn đơn thuần được đo bằng số kilômét mà còn bằng số phút cần thiết để tiếp cận các khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ.
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí sở hữu phương tiện cá nhân gia tăng, khả năng tiếp cận hệ thống giao thông công cộng chất lượng trở thành lợi thế cạnh tranh rõ rệt. TOD vì thế đang dần chuyển từ một tiêu chí cộng thêm thành yếu tố chiến lược trong quá trình đánh giá cơ hội đầu tư.
Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cũng cho thấy, trong hai năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường. Một số dự án nằm trong bán kính khoảng 500 m quanh nhà ga được ghi nhận mức tăng cao hơn rõ rệt, có nơi lên tới 40%, theo nhận định của chuyên gia Savills Hà Nội.
Tuy nhiên, mức tăng giá này không đồng nghĩa với việc mọi bất động sản gần metro đều có khả năng tăng trưởng tương ứng. Khả năng tiếp cận nhà ga, chất lượng kết nối, tiện ích và môi trường sống xung quanh vẫn là những yếu tố quyết định mức độ hưởng lợi thực tế. Đặc biệt, những dự án đã phản ánh quá nhiều kỳ vọng về hạ tầng tương lai vào giá bán có thể đối diện rủi ro về hiệu quả đầu tư.
Những thay đổi trong cách thị trường nhìn nhận giá trị bất động sản diễn ra trong bối cảnh Hà Nội và TP HCM đồng loạt đẩy mạnh đầu tư hệ thống đường sắt đô thị, từng bước định hình cấu trúc phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
.jpg)
Theo quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, mạng lưới đường sắt đô thị Hà Nội dự kiến dài khoảng 979 km. Nếu tính cả đường sắt quốc gia và liên vùng, toàn hệ thống đạt gần 1.200 km. Thành phố hiện khai thác tuyến Cát Linh - Hà Đông và đoạn trên cao Nhổn - Cầu Giấy thuộc tuyến Nhổn - Ga Hà Nội.
Hà Nội dự kiến đầu tư khoảng 500 km đường sắt đô thị đến năm 2035, sau đó hoàn thiện 479 km còn lại trong giai đoạn 2036-2045. Đáng chú ý, giữa tháng 10/2026, thành phố đã tổ chức lễ ký kết hợp đồng thực hiện 5 tuyến đường sắt đô thị số 1, 2, 8, 10 và 14 với tổng chiều dài 253 km.
Tại phía Nam, TP HCM dự kiến đầu tư khoảng 27 tỷ USD để nâng mạng lưới đường sắt đô thị lên 255 km vào năm 2030, gấp hơn 10 lần quy mô hiện nay. Trong đó, tuyến metro số 1 đã đi vào hoạt động, các tuyến còn lại đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư.
Quy mô đầu tư hạ tầng ngày càng lớn không chỉ mở rộng khả năng kết nối mà còn tạo điều kiện hình thành các cực phát triển mới. Theo đó, những khu vực trước đây có lợi thế hạn chế về vị trí có thể được cải thiện khả năng tiếp cận, trong khi các khu vực quanh nhà ga có cơ hội phát triển thêm nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm.
Dù vậy, theo chuyên gia Cushman & Wakefield, một khu TOD thành công không thể chỉ được đánh giá bằng mức tăng giá bất động sản. Mật độ dân cư và việc làm mới là những chỉ số quan trọng phản ánh khả năng vận hành thực tế của khu vực. Giá đất có thể tăng do kỳ vọng, đầu cơ hoặc khan hiếm nguồn cung nhưng điều đó chưa đồng nghĩa với việc một khu TOD đã hình thành thành công.
Mục tiêu cuối cùng của mô hình này là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị. Khi người dân lựa chọn sinh sống, doanh nghiệp chủ động đặt văn phòng, cửa hàng, cơ sở dịch vụ và người lao động thường xuyên di chuyển đến khu vực bằng giao thông công cộng, nơi đó mới thực sự hình thành một trung tâm hoạt động kinh tế.
Để đạt được điều này, quy hoạch sử dụng đất cần bảo đảm tính đa dạng, thay vì chỉ tập trung phát triển căn hộ. Một khu TOD cần có sự kết hợp giữa nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và tiện ích cộng đồng. Sự đa dạng này vừa tạo việc làm, vừa hình thành nhu cầu tiêu dùng và các hoạt động kinh tế thường xuyên.
Bên cạnh đó, khả năng kết nối từ nhà ga đến các khu chức năng cũng là điều kiện quan trọng. Một khu TOD không đơn thuần là khu vực có bất động sản nằm gần metro mà phải bảo đảm người dân có thể đi bộ an toàn, thuận tiện từ nhà ga đến nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và không gian công cộng. Nếu hành khách xuống metro nhưng vẫn phải phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô cho chặng di chuyển cuối, hiệu quả của mô hình sẽ bị hạn chế.
Mật độ phát triển cũng cần được tính toán tương ứng với năng lực hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và không gian công cộng. Việc gia tăng hệ số sử dụng đất nhưng không cải thiện chất lượng đô thị có thể tạo thêm áp lực lên giao thông, trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu, thay vì giải quyết những bất cập hiện hữu.
Một vấn đề khác là cơ chế phát triển và tái phát triển đất đai. Các khu vực TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và nhu cầu tái cấu trúc không gian đô thị. Nếu cơ chế bồi thường, hợp tác công - tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai không rõ ràng, doanh nghiệp sẽ khó đưa ra cam kết đầu tư dài hạn.
Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, mỗi khu TOD cũng cần được định vị theo chức năng kinh tế phù hợp với lợi thế riêng. Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ vì có metro mà còn căn cứ vào khả năng tiếp cận nhân lực, khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng và hệ sinh thái dịch vụ. Tùy từng khu vực, TOD có thể phát triển thành trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch.
Ở góc độ đầu tư, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng giá trị của TOD thường được hình thành theo tiến độ đầu tư công, khả năng vận hành ổn định của metro và sự phát triển của hệ sinh thái đô thị xung quanh nhà ga. Đây là mô hình phù hợp hơn với những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn thay vì kỳ vọng lợi nhuận trong thời gian ngắn.
