Nhu cầu nhà ở vừa túi tiền ngày càng gia tăng, song nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn gặp khó trong triển khai dự án khi chi phí đầu vào leo thang và biên lợi nhuận ngày càng thu hẹp.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam chia sẻ, doanh nghiệp hoàn toàn nhận thấy tiềm năng rất lớn của phân khúc này. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp hiện gặp nhiều rào cản do chi phí đầu vào tăng mạnh.
.png)
Theo ông Hiệp, giá đất, tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, nhân công cùng áp lực vốn đều tăng đáng kể trong những năm gần đây. Trong khi đó, để sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân, doanh nghiệp buộc phải giữ giá bán ở mức hợp lý, khiến dư địa lợi nhuận ngày càng thu hẹp.
“Doanh nghiệp muốn làm nhà ở giá phù hợp nhưng với mặt bằng chi phí hiện nay thì rất khó cân đối hiệu quả đầu tư. Nếu giá bán thấp quá sẽ không bảo đảm lợi nhuận, còn nếu tăng giá thì sản phẩm lại không còn phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu”, ông Hiệp nói.
Điều đáng nói là phân khúc có nhu cầu lớn nhất trên thị trường lại chưa phải phân khúc mang lại hiệu quả đầu tư hấp dẫn nhất. Trong khi các dự án cao cấp có thể tạo biên lợi nhuận tốt hơn, nhà ở vừa túi tiền buộc doanh nghiệp phải kiểm soát chặt chi phí nhưng vẫn bảo đảm chất lượng, hạ tầng và tiện ích.
Không chỉ các chủ đầu tư, nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng nhìn nhận phân khúc này đang đối mặt với những rào cản mang tính hệ thống.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay nguồn cung nhà ở hiện nay đang lệch mạnh về phân khúc trung và cao cấp. Một trong những nguyên nhân quan trọng là doanh nghiệp khó tìm được bài toán kinh doanh hiệu quả khi phát triển nhà ở giá phù hợp trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục gia tăng.
Theo ông Đính, ngoài áp lực về quỹ đất và giá đất, thời gian hoàn thiện thủ tục đầu tư kéo dài cũng làm gia tăng đáng kể chi phí vốn. Nhiều dự án mất nhiều năm để hoàn tất các bước pháp lý, khiến doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí tài chính và chi phí cơ hội. Đây là yếu tố trực tiếp tác động đến giá thành sản phẩm khi đưa ra thị trường.
Bên cạnh đó, việc tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn vẫn là thách thức đối với nhiều doanh nghiệp. Dù mặt bằng lãi suất đã ổn định hơn so với giai đoạn trước, chi phí vốn vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến hiệu quả đầu tư của các dự án nhà ở giá phù hợp.
Phát triển các nguồn vốn
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, để phát triển nhà ở vừa túi tiền một cách bền vững cần đồng thời giải quyết cả bài toán cung và cầu. Bên cạnh việc đẩy nhanh thủ tục đầu tư và tạo lập quỹ đất phù hợp cần phát triển các nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản, bao gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản.
Tại nhiều quốc gia, phân khúc nhà ở giá phù hợp luôn nhận được sự hỗ trợ nhất định từ chính sách đất đai, tài chính hoặc thuế nhằm bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Trong khi đó, tại Việt Nam, phần lớn doanh nghiệp vẫn phải tự cân đối toàn bộ chi phí đầu vào theo cơ chế thị trường.
Các chuyên gia cho rằng, bài toán nhà ở vừa túi tiền không đơn thuần là câu chuyện của doanh nghiệp hay người mua nhà mà còn liên quan đến mục tiêu phát triển đô thị bền vững và bảo đảm an sinh xã hội. Chừng nào những điểm nghẽn về đất đai, nguồn vốn và thủ tục đầu tư chưa được tháo gỡ, phân khúc được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu của số đông người dân vẫn sẽ tiếp tục đối mặt nghịch lý: cầu rất lớn nhưng nguồn cung khó cải thiện, còn doanh nghiệp vẫn mắc kẹt giữa nhu cầu thị trường và mục tiêu lợi nhuận.
