Nhận diện thời điểm ổn định của thị trường bất động sản

DIỆU HOA• 30/07/2024 18:22

Giữ nhiệt bất chấp bối cảnh lãi suất vay tăng, theo chuyên gia CBRE, chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ tiếp tục lập mặt bằng giá mới, ổn định từ năm 2026.

>>Bất động sản nghỉ dưỡng trên đà khởi sắc

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam.

Chia sẻ tại tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới" do tạp chí The Leader tổ chức chiều 30/7, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho hay, nguồn cung và giá bất động sản diễn biến thú vị trong thời gian qua.

Tiêu điểm đầu tư

Trong một số năm qua, chỉ tiêu nguồn cung chung cư đã chậm lại do liên quan đến cấp phép, tuy nhiên đã được cải thiện đáng kể trong 6 tháng đầu năm nay. Nguồn cung mới mở bán ở Hà Nội bằng cả năm 2023. Trong khi đó, sản phẩm chung cư tại TP. HCM chưa có diễn biến mới khi vấn đề thiếu hụt nguồn cung vẫn tiếp tục diễn ra. Vì thế, sự chú ý của thị trường đang dành cho nơi có nhiều nguồn cung mới hơn như khu vực miền Bắc và Hà Nội.

Một điểm đáng nói khác về nguồn cung phân khúc chung cư ở Hà Nội là tỷ trọng lớn tập trung ở phân khúc trung - cao cấp. Tỷ trọng những sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp phản ánh mức mặt bằng giá mới thị trường đang tăng, đặc biệt ở khoảng giá cao cấp. Khoảng 70% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2024 tập trung ở phân khúc cao cấp và rơi vào đoạn giá 60-120 triệu đồng/m2.

Quy mô các căn mở bán tại Hà Nội tương đối lớn, từ một nghìn tới vài nghìn căn, tốc độ bán khả quan hơn hẳn so với giai đoạn 2019-2023. Thống kê cho thấy, số lượng căn hộ bán được ở Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2024 đã vượt qua con số của cả năm 2023 vừa qua.

Trên thị trường thứ cấp, về khu vực và quy mô tại Hà Nội, cho thấy tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20-25%. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm.

Tại TP. HCM, so sánh tương quan cũng ghi nhận tăng giá ở thị trường thứ cấp ở biên độ tương đối vừa phải. Trừ những khu vực trung tâm, hầu hết chỉ tăng 1-2%.

So sánh giá bán chung cư tại thị trường Hà Nội và TP. HCM giai đoạn 2019 tới nay, theo chuyên gia CBRE, khoảng cách giá giữa hai thị trường này ngày càng thu hẹp lại. Nếu như năm 2019, khoảng cách giá (sơ cấp) là 30%, thì năm 2024 con số này về 5-7%. Tương tự, về thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%.

Trong khi đó, ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất, nguồn cung đang rất hạn chế ở cả Hà Nội và TP. HCM. Nhất là với Hà Nội, sau khi trải qua biến động mạnh vào năm 2022, nguồn cung tới nay đang chậm lại. Giá bán của bất động sản thấp tầng tương ứng với tăng trưởng nguồn cung, có diễn biến tăng giá thấp hơn so với chung cư.

Trên thị trường thứ cấp, tại TP. HCM và Hà Nội, tăng trưởng theo năm chỉ 3-4%, thậm chí với TP. HCM giá trung bình đã điều chỉnh giảm. Diễn biến giá bất động sản thấp tầng phản ánh sự tập trung của thị trường hiện đang dành cho phân khúc chung cư.

>>Bất động sản công nghiệp, dịch vụ hưởng lợi nhờ FDI

Triển vọng tăng giá cho 2 thị trường lớn

Về triển vọng, theo CBRE trong tương lai, nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tương đối dồi dào. Tiếp sau, nguồn cung về đất nền (bất động sản gắn liền với đất) dự báo sẽ được cải thiện, khi các dự án khu đô thị lớn được mở bán thời gian tới đây.

Tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới".

Cụ thể, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 55.000 sản phẩm nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng, trong khi đó, con số này ở TP. HCM chỉ là 35.000 căn.

Nguồn cung bất động sản mới mở bán tại Hà Nội từ nay đến năm 2026 sẽ phân bố tập trung hướng tới đường vành đai 3, mở rộng ra Đông Bắc và phía Tây thành phố, bên ngoài vành đai 3.

"Tỷ trọng của bất động sản Hà Nội từ 20 năm qua, chủ yếu nằm ngoài khu vực vành đai 3 vẫn tiếp tục gia tăng. Năm 2025, tỷ trọng này sẽ tiến tới khoảng 60% và tiếp tục gia tăng trong thời gian tới" - chuyên gia CBRE cho biết.

Đơn vị này cũng dự báo nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn tiếp tục gia tăng và được cải thiện từ nay đến 2026. Giá dự báo cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá này là khoảng trên 20%/năm - một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay. Từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định, khi đã tạo mặt bằng giá mới.

Trong khi đó, tại TP. HCM, nguồn cung sẽ lan rộng ra các địa phương lân cận và không dồi dào trong thành phố, tăng trưởng giá ổn định 5-6%/năm.