Nhiều cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng 2019

Báo cáo tổng hợp từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện các dự án đất nền được triển khai rất mạnh tại nhiều điểm du lịch biển trên cả nước. Sản phẩm chủ đạo là nhà đất và đất nền.

Tính riêng năm 2018, lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại các dự án trong năm 2018 đạt trên 60% lượng hàng mỗi đợt chào bán ra thị trường, được đánh giá là tốt hơn so với năm 2017. Hội Môi giới nhận định, giá đất nền tại các tỉnh có thể tăng trong biên độ từ 10 đến 15% trong năm 2019.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cần nhìn nhận rõ ràng đây không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Rủi ro bị tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường; Rủi ro mua phải đất không rõ ràng pháp lý, đất lấn chiếm giấy tờ chủ yếu là giấy viết tay giá trị đảm bảo không cao. Một số dự án sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng rồi nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch.

Với nhiều rủi ro nêu trên, các dòng vốn sẽ có sự phân hóa và dịch chuyển dần về những kênh đầu tư năng động hơn so với đất nền. Đó là những loại tài sản dễ kinh doanh, dễ kiểm soát dòng tiền và thu hồi vốn.

Nhằm đưa ra những dự báo về rủi ro khi đầu tư đất nền, đồng thời tìm kênh đầu tư an toàn bền vững, được sự chỉ đạo của Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn “Đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và Cơ hội” từ 08h30 – 12h00 ngày 22/6/2019 tại Trụ sở Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)  số 9 Đào Duy Anh, Hà Nội.

Báo Diễn đàn Doanh nghiệp sẽ tường thuật trực tuyến tại địa chỉ: Enternews.vn và Diendanbatdongsan.vn

Toàn cảnh Diễn đàn Đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và cơ hội

Tham dự chương trình có: Ông Võ Tân Thành – Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam; Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam; Ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường; Ông Đỗ Huy Hoàng – Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng; Luật sư Nguyễn Văn Lộc  - Chủ tịch LP Group; Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh; Ông Bùi Xuân Hiền – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam; Bà Trần Thị Mỹ Lộc – Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần VinHomes; Ông Phạm ngọc Tuấn – Tổng biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp; Ông Nguyễn Linh Anh – Phó tổng biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp; các doanh nghiệp Bất động sản; các cơ quan báo chí và truyền thông...

HOÀN CHỈNH KHUNG PHÁP LUẬT ĐỂ QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN CÁC BĐS ĐA CÔNG NĂNG

Theo ông Võ Tân Thành - Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), thị trường bất động sản đang trên đà tăng trưởng, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô. Đặc biệt, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang được nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước hướng tới. Tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam còn rất lớn bởi tăng trưởng kinh tế Việt Nam cao và sự hấp dẫn của những cảnh quan thiên nhiên.

“Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án đến giao dịch bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch”, Phó Chủ tịch VCCI nhấn mạnh.

Ông Võ Tân Thành – Phó Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam

Theo đó, từ nửa cuối 2017, bên cạnh các dự án căn hộ codotel, biệt thự dự thì thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng xuất hiện thêm nhiều sản phẩm như nhà phố thương mại kết hợp kinh doanh và lưu trú hoặc khu phức hợp nghỉ dưỡng du lịch quy mô lớn có casino, công viên, sân golf… Rất nhiều cơ hội và thách thức đang đặt ra, đặc biệt là với nhà đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị quản lý vận hành.

Ở chiều ngược lại, sự tăng trưởng của ngành du lịch đã kéo theo sự sôi động của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng lan rộng khắp cả nước. Từ các dự án ven biển như Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết, Thanh Hóa, Bình Định, Đà Nẵng… đến các dự án tại các thành phố du lịch, miền núi như Hà Nội, Đà Lạt, Sa Pa, TP HCM…

“Dù chính sách siết tín dụng cho vay khiến các giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng có phần chậm lại nhưng đây vẫn là phân khúc đầu tư hấp dẫn”, ông Võ Tân Thành nhấn mạnh.

Nguyên nhân là số lượng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước mới chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu căn hộ lưu trú cho khách du lịch quốc tế đến Việt Nam. Do đó, việc đầu tư vào loại hình này còn dư địa rất lớn.

Ngoài ra, giá bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam đang ở mức thấp so với các quốc gia có cùng tiềm năng phát triển du lịch. Các khu vực có kết nối đường hàng không như Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh… tiếp tục được đánh giá là có tiềm năng phát triển mạnh.

Phó Chủ tịch VCCI cũng cho biết, theo con số chưa đầy đủ, trước dư địa mở như vậy, các nhà đầu tư không bỏ qua cơ hội của mình. Chỉ trong hai năm 2018, 2019 sẽ có khoảng 40.000 căn hộ condotel được mở bán. Sự phát triển bùng nổ các dự án này đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương.

Trước sự phát triển nóng như vậy, điều mà các nhà đầu tư, các doanh nghiệp lo lắng là hiện nay hành lang pháp lý về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa định hình rõ là bất động sản để ở hay kinh doanh...

“Với nhà đầu tư, sự chưa rõ ràng về pháp lý đối với các loại hình này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro trong kinh doanh. Ngoài ra, làm thế nào để quản lý, khai thác vận hành dự án bất động sản du lịch một cách hiệu quả và bền vững cũng là những băn khoăn lớn”, ông Võ Tân Thành chia sẻ.

Do đó, Phó Chủ tịch VCCI nhận định, không chỉ bất động sản nghỉ dưỡng, khi đầu tư bất kỳ một sản phẩm nào, các nhà đầu tư cũng nên "chọn mặt gửi vàng", lựa chọn các chủ đầy tư đủ năng lực để đạt được hiệu quả đầu tư và lợi nhuận.

“Các sản phẩm chung cư biển với pháp lý đảm bảo có giao dịch sôi động hơn hẳn so với condotel trong năm 2018. Điều này cho thấy các nhà đầu tư càng ngày càng cẩn trọng hơn khi xem xét tính pháp lý và đánh giá tiềm năng sản phẩm”, ông Võ Tân Thành nhấn mạnh.

Theo đó, xu hướng đầu tư mới hiện nay các khách hàng đang có nhu cầu mua các căn hộ chung cư để ở có vị trí đẹp và đầu tư cho khách du lịch thuê theo hình thức homestay. Với hình thức này, nhà đầu tư hoàn toàn chủ động trong việc tìm lợi nhuận và quản lý tài sản bất động sản quả mình, không phải phụ thuộc vào các chính sách cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư.

Thời gian tới, khi tất cả các yếu tố cho phát triển được hội tụ, thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng sẽ rất phát triển. Việc tìm đến những vùng đất mới tiềm năng cũng sẽ là một hướng đi mới cho các nhà đầu tư quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu biết đầu tư đúng cách, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể thu lại lợi nhuận lớn tại thị trường này.

Tại Diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tại chỉ tiêu về tiêu dùng của Việt Nam đang rất tốt, nhiều dự án nhà ở lớn được triển khai ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

“Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ban hành với những điều chỉnh giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, dự kiến giảm tiếp tỷ lệ vốn dài dạn từ 40% xuống chỉ còn 30% lộ trình 3 năm, nhưng từ góc nhìn của mình, chúng tôi kiến nghị 5 năm, để tránh sốc cho thị trường” - ông Nam nhấn mạnh và kiến nghị nên kiểm soát khoản vay cá nhân trên 3 tỷ và kiểm soát khoản đầu tư vào đất nền.

Về mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, ông Nam khẳng định, cơ hội để thị trường bất động sản du lịch tăng trưởng là rất tiềm năng. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều vấn đề được đặt ra đã gây khó khăn cho thị trường này.

“Việc đẩy mạnh du lịch, bên cạnh các doanh nghiệp lớn làm ăn nghiêm chỉnh, vẫn có làn sóng nhỏ ăn theo là các dự án nhỏ đầu tư có quy mô nhỏ. Tôi khuyến cáo các khách hàng nên mua sản phẩm của dự án quy mô tại các doanh nghiệp có tên tuổi ở những nơi có khả năng phát triển du lịch như Vân Đồn như CEO, SunGroup, VinGoup…”, ông Nam nhấn mạnh.

Về Condotel, ông Nam cho biết, Chính phủ đã khẳng định đó là sản phẩm của du lịch, nên được điều chỉnh bởi Luật Du lịch. “Như vậy, đây đã là sản phẩm được giao dịch và mua bán”, ông Nam nhấn mạnh.

Về khuyến nghị cho nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường bất động sản, ông Nam nhấn mạnh: “Hiện nay, thị trường bất động sản du lịch đang phát triển mạnh nhưng đầu tư vào đâu cần cẩn trọng, tôi khuyên trách đất nền tại các dự án nhỏ lẻ, hay như việc mua lại đất nền của người dân là rất nguy hiểm. Thay vào đó, nhà đầu tư nên đầu tư vào dự án có quy mô lớn của các doanh nghiệp lớn là kênh đầu tư sinh lời, đảm bảo giá trị”, ông Nam nhấn mạnh.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã điểm lại quá trình phát triển trong 5 năm qua của thị trường bất động sản. Cụ thể, kể từ 2014, BĐS du lịch đã phát triển mạnh với mục tiêu bảo đảm hạ tầng lưu trú cho kinh tế du lịch dựa trên phương thức đầu tư phi truyền thống nhằm huy động vốn đầu tư từ dân vào các dạng thức BĐS du lịch với tên gọi mới. 

GS.TSKH Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường

Cũng từ đó, nhiều nhà quản lý các cấp cứ loay hoay với hình thức tên gọi mới này, chuyển ngữ sang tiếng Việt và cho rằng còn thiếu khung pháp lý để quản lý các hình thức BĐS du lịch mới này. 

“Sự thực, tên gọi chỉ là hình thức và trong tương lai còn biết bao nhiêu cách đặt tên mới nữa. Điều cốt yếu là cần xem xét nội dung gì mới ở đây để hoàn chỉnh khung pháp luật”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ đặt vấn đề. 

Theo đó, điểm mới về nội dung của các BĐS du lịch mới đólà có thể sử dụng cho nhiều công năng: có thể để ở, có thể cho thuê dài hạn để ở hay có thể cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch, cũng có thể cho thuê làm văn phòng và còn có thể sử dụng vào nhiều công năng khác nữa, miễn là bảo đảm các tiêu chí về không gian sinh sống của con người. 

“Đây là một thể hiện của kinh tế chia sẻ nhằm tận dụng cao nhất mọi nguồn lực sao cho tiết kiệm và hiệu quả cao”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định và cho biết, cũng chính điều này khiến cho cơ quanquản lý Nhànước luôn bỡ ngỡ vềkinh tế chia sẻ khi nhìn nó bằng tư duy quản lý truyền thống. 

Đáng chú ý, không chỉ riêng tại Việt Nam, các nước trên thế giới cũng đang lúng túng với quản lý taxi công nghệ dựa trên giải pháp công nghệ để động viên thời gian không sử dụng mọi loại xe tư nhân tham gia vào hoạt động taxi. Tương tự, phương thức động viên mọi nơi ở tham gia vào hoạt động du lịch cũng làm cho quản lý ở Việt Nam rơi vào bỡ ngỡ. Chính vì vậy, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khuyến nghị cần thay đổi góc nhìn quản lý đối với các BĐS đa công năng, trong đó có công năng phục vụ du lịch, cần chuyển sang nhìn nhận theo kinh tế chia sẻ. 

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, khái niệm BĐS đa công năng không phải là điều gì mới ở Việt Nam. Một chung cư thường có vài tầng dưới cùng làm siêu thị, cửa hàng, văn phòng... và các tầng trên làm nơi ở. Vậy thì một số tầng làm nơi cho thuê lưu trú cũng đâu có làm thay đổi chung cư này. 

Một chung cư cao cấp cần một doanh nghiệp quản lý và một khách sạn cũng cần một doanh nghiệp quản lý, chẳng có gì khác nhau. Mọi nhà ở tại đô thị Việt Nam cũng vừa để ở, vừa để làm cửa hàng. Hình thức shophouse hay shopvilla cũng chẳng có gì khác với nhà mặt phố hiện nay. Như vậy, vấn đề trọng tâm không phải là hình thức tên gọi mà là cần hoàn chỉnh khung pháp luật để quản lý và phát triển các BĐS đa công năng.

Theo đó, Luật Đất đai từ năm 2003 đã quan tâm tới việc quản lý một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích, có một mục đích chính và nhiều mục đích phụ. Hơn nữa, còn quy định rằng một trong các mục đích là để ở thì phải coi mục đích chính là để ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo đất ở. 

Vì vậy, “khi áp dụng pháp luật đất đai cẩn thận một chút thì có thể khẳng định việc giao đất ở để phát triển các dự án BĐS du lịch dạng thức mới là phù hợp pháp luật”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khuyến nghị.

Diễn đàn "Đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và cơ hội" thu hút sự tham gia đông đảo của các chuyên gia, doanh nghiệp, các doanh nghiệp và nhà đầu tư

Về cấu trúc không gian nhà, dạng thức BĐS mới này cũng không có gì mới: hoặc là chung cư hoặc là nhà riêng lẻ. Một cái gọi là condotel cũng có thể coi là một chung cư hay một khách sạn gồm toàn căn hộ (apartment). Một shophouse cũng chỉ là một nhà liền kề trên một dẫy phố, một shopvilla cũng chỉ là một biệt thự... "Tất cả đều không có gì mới" - GS Võ nhìn nhận.

Trên thực tế, có 2 luồng ý kiến đang xuất hiện trên công luận: Một là, condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm; Hai là, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài. 

Tuy nhiên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định: “Cả 2 ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ: một BĐS chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các BĐS đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ”.

Vì vậy, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khuyến nghị, giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS về phương thức quản lý các BĐS đa công năng. Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án. Về quản lý BĐS, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các BĐS đa công năng. 

Tất nhiên, khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và nhà gắn liền. 

Vì vậy, GS.TSKH Đặng Hùng Võ đề xuất, cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã chủ đầu tư dự án lựa chọn. 

“Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định.

Ở góc độ nhà quản lý, ông Đỗ Huy Hoàng – Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong quý 1 năm 2019 thu hút đầu tư nước ngoài Việt Nam khoảng 1,7 tỉ USD, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2018. Riêng bất động sản trong 3 năm trở lại đây luôn luôn đứng thứ 2, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Đỗ Huy Hoàng – Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Theo thống kê chưa đầy đủ, trong năm 2018 có hơn 8.000 căn hộ condotel đủ điều kiện mở bán tại khoảng 12 địa phương, chủ yếu là các địa phương có cơ hội đầu tư du lịch nhiều như là Đà Nẵng, Khánh Hoà, Bà Rịa Vũng Tàu, Kiên Giang, Phan Thiết, Quảng Ninh, đặc biệt là Quảng Ninh chiếm đến 19%, Đà Nẵng 14%, Khánh Hòa hơn 26%.

“Lượng giao dịch năm 2018 cũng đến hơn 7.800 căn hộ được giao dịch, tỉ lệ hấp thụ hơn 92%. Chứng tỏ năm 2018 lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng được sự quan tâm rất nhiều. Chỉ tính riêng trong quý 1/2019, số lượng condotel mở bán ở các thị trường phía Nam nhiều hơn phía Bắc, các tỉnh phía Nam đặc biệt là từ Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đổ vào lượng giao dịch nhiều hơn”, ông Hoàng nhận định.

Đặc biệt, theo Đại diện Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, nửa cuối năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều thuận lợi. Thứ nhất, tiềm năng còn rất lớn do nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng tăng. Thứ hai, Việt Nam đang bắt đầu xuất hiện một số loại hình du lịch nghỉ dưỡng mới như du lịch tham quan, du lịch chữa bệnh, du lịch kết hợp hội thảo hội nghị, du lịch tâm linh, du lịch mua sắm. Theo ông Hoàng, đây là những loại xu hướng du lịch mới.

Thứ ba, pháp lý bất động sản đã rõ ràng hơn so với thời điểm những năm trước chỉ là có một số quy định chưa đầy đủ. Thứ tư, sự chủ động của địa phương kêu gọi đầu tư vào du lịch rất lớn. Thứ năm, xu hướng đầu tư kinh doanh của các nhà đầu tư rất lớn. Thứ sáu, chính sách của Chính phủ coi du lịch là một ngành kinh tế mũi nhọn sẽ là cơ hội.

“Đặc biệt, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ theo xu hướng một số sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, căn hộ khách sạn vẫn còn nhiều tiềm năng để đầu tư, đón bắt nhiều dòng tiền; Xuất hiện xu hướng đầu tư an toàn, tính toán hơn về các sản phẩm nghỉ dưỡng; Nhiều địa điểm khu vực phát triển bất động sản nghỉ dưỡng phong phú hơn, đa dạng sản phẩm hơn”, ông Đỗ Huy Hoàng nhận định.

Bên cạnh đó, Đại diện Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản cũng đưa ra những khó khăn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, thứ nhất, không phải nhà đầu tư nào cũng hiểu rõ về cách thức, quy định pháp lý của các loại hình đầu tư. Thứ hai, một số quy định pháp lý chưa rõ ràng. “Hiện nay Thủ tướng chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét dự kiến sủa luật đất đai nên thời gian đương nhiên chậm. Nguồn vốn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng bị siết chặt hơn”, ông Hoàng cho biết.Cùng với đó, ông Hoàng nhìn nhận về phát triển du lịch Việt Nam cũng khác trước đây không phát triển ào ào nữa mà buộc phải bảo vệ môi trường nên có rất nhiều vấn đề cần phải giải quyết.

Riêng khung pháp lý, mới đây, thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)...

“Hiện, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để sửa đổi các quy định Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý sử dụng Nhà chung cư; các quy chuẩn về xây dựng, quy chế quản lý kinh doanh condotel, officetel… Dự kiến cuối năm 2019 sẽ ban hành”, ông Hoàng cho biết.

KÊNH ĐẦU TƯ SINH LỜI

Báo cáo tổng hợp từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, tính riêng năm 2018, lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại các dự án đạt trên 60% lượng hàng mỗi đợt chào bán ra thị trường. Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, giá đất nền tại các tỉnh có thể tăng trong biên độ từ 10 đến 15% trong năm 2019.

Đứng ở góc độ hiệp hội, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, tính đến thời điểm hiện tại, việc sở hữu condotel nghỉ dưỡng đã được doanh nghiệp kiến nghị rất nhiều và Hiệp Hội bất động sản Việt Nam cũng đã nhiều lần đề xuất tuy nhiên kết quả vẫn chưa có sự cải thiện. Thị trường bất động sản đang rất cần phải có nghị quyết, hướng dẫn nhiều hơn để thực hiện.

Vấn đề bảo trì condotel trong bất động sản nghỉ dưỡng như thế nào, chia sẻ lợi nhuận ra sao vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể trong các văn bản pháp lý của cơ quan Nhà nước.

GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, giải pháp cần làm là bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật.

Với những ý kiến, chúng ta đã có bức phác thảo cơ bản về thị trường với nhiều góc nhìn và mảng màu khác nhau, để bức tranh thị trường bất động sản thêm sắc nét.

Để làm rõ hơn những thách thức phát triển thị trường cũng như cơ hội hiện tại, phiên thảo luận với chủ đề “Kênh đầu tư sinh lời” đã diễn ra với sự tham dự của các diễn giả: Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam; Ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường; Luật sư Nguyễn Văn Lộc  - Chủ tịch LP Group; Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh; Ông Bùi Xuân Hiền – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam; Bà Trần Thị Mỹ Lộc – Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần VinHomes. 

Phiên thảo luận được điều phối bởi ông Phạm Ngọc Tuấn - Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp.

Phiên thảo luận với chủ đề: “Kênh đầu tư sinh lời” được điều phối bởi ông Phạm Ngọc Tuấn - Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp

Ông Phạm Ngọc Tuấn, Tổng biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp hỏi: Thị trường sẽ phát triển tiếp thế nào? Đâu là định hướng mà chúng ta quan tâm tiếp theo?

Hiện nay, nổi lên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Vậy hướng đầu tư thời gian vừa qua cũng như sắp tới sẽ thế nào?

Bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng giám đốc Công ty CP Vinhomes

Trả lời câu hỏi này, bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng giám đốc Công ty CP Vinhomes cho biết:  “Trong những năm tới, với tốc độ tăng trưởng du lịch tại Việt Nam đang là 30%/năm, cùng với sự chi tiêu vượt trội của tiêu dùng thì tôi tự tin về sự tăng vượt bậc của thị trường trong thời gian tới?”.

Về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, để thị trường này phát triển bền vững thì cần sự chung tay của nhà nước và các chủ đầu tư để thị trường để tạo ra thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Về phần mình, ông Bùi Xuân Hiền – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam cho biết, hiện nay Việt Nam là 1 trong những nước có thế mạnh để phát triển về kinh tế biển với 3.260 km bờ biển, tổng diện tích đất ven biển lên khoảng 1.000.000 km².

Ông Bùi Xuân Hiền – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam

 “Hiếm có quốc gia nào có tài nguyên biển tiềm năng như vậy. Đây là tiền đề rất tốt để thị trường bất động sản phát triển”, ông Hiền nhấn mạnh.

Trả lời câu hỏi, làm thế nào để thị trường bất động sản phát triển bền vững, ông Hiền bày tỏ mong muốn Chính phủ sớm có quyết sách phù hợp để thị trường phát triển lành mạnh.

Tại phiên thảo luận, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã điểm lại quá trình phát triển trong 5 năm qua của thị trường bất động sản. Theo đó, kể từ 2014 bất động sản du lịch đã phát triển mạnh với mục tiêu bảo đảm hạ tầng lưu trú cho kinh tế du lịch dựa trên phương thức đầu tư phi truyền thống nhằm huy động vốn đầu tư từ dân vào các dạng thức bất động sản du lịch với tên gọi mới. 

Cũng từ đó, nhiều nhà quản lý các cấp cứ loay hoay với hình thức tên gọi mới này, chuyển ngữ sang tiếng Việt và cho rằng còn thiếu khung pháp lý để quản lý các hình thức bất động sản du lịch mới này. 

“Sự thực, tên gọi chỉ là hình thức và trong tương lai còn biết bao nhiêu cách đặt tên mới nữa. Điều cốt yếu là cần xem xét nội dung gì mới ở đây để hoàn chỉnh khung pháp luật”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ đặt vấn đề. 

Theo ông, điểm mới về nội dung của các bất động sản du lịch mới đó là có thể sử dụng cho nhiều công năng: Có thể để ở, có thể cho thuê dài hạn để ở hay có thể cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch, cũng có thể cho thuê làm văn phòng và còn có thể sử dụng vào nhiều công năng khác nữa, miễn là bảo đảm các tiêu chí về không gian sinh sống của con người. 

“Đây là một cách thể hiện của kinh tế chia sẻ nhằm tận dụng cao nhất mọi nguồn lực sao cho tiết kiệm và hiệu quả cao”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định và cho biết, cũng chính điều này khiến cho cơ quan quản lý Nhà nước luôn bỡ ngỡ về kinh tế chia sẻ khi nhìn nó bằng tư duy quản lý truyền thống. 

Đáng chú ý là không chỉ riêng tại Việt Nam, các nước trên thế giới cũng đang lúng túng với quản lý taxi công nghệ dựa trên giải pháp công nghệ để động viên thời gian không sử dụng mọi loại xe tư nhân tham gia vào hoạt động taxi. Tương tự, phương thức động viên mọi nơi ở tham gia vào hoạt động du lịch cũng làm cho quản lý ở Việt Nam rơi vào bỡ ngỡ. Chính vì vậy, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khuyến nghị, cần thay đổi góc nhìn quản lý đối với các bất động sản đa công năng, trong đó có công năng phục vụ du lịch, cần chuyển sang nhìn nhận theo kinh tế chia sẻ. 

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, khái niệm bất động sản đa công năng không phải là điều gì mới ở Việt Nam. Một chung cư thường có vài tầng dưới cùng làm siêu thị, cửa hàng, văn phòng, v.v. và các tầng trên làm nơi ở. Vậy thì một số tầng làm nơi cho thuê lưu trú cũng đâu có làm thay đổi chung cư này. 

Một chung cư cao cấp cần một doanh nghiệp quản lý và một khách sạn cũng cần một doanh nghiệp quản lý, chẳng có gì khác nhau. Mọi nhà ở tại đô thị Việt Nam cũng vừa để ở, vừa để làm cửa hàng. Hình thức shophouse hay shopvilla cũng chẳng có gì khác với nhà mặt phố hiện nay. Như vậy, vấn đề trọng tâm không phải là hình thức tên gọi mà là cần hoàn chỉnh khung pháp luật để quản lý và phát triển các bất động sản  đa công năng.

Theo đó, Luật Đất đai từ năm 2003 đã quan tâm tới việc quản lý một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích, có một mục đích chính và nhiều mục đích phụ. Hơn nữa, còn quy định rằng một trong các mục đích là để ở thì phải coi mục đích chính là để ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo đất ở. Khung pháp luật này vẫn đang hiện hành trong hệ thống pháp luật đất đai dựa trên Luật Đất đai 2013. 

Vì vậy, “khi áp dụng pháp luật đất đai cẩn thận một chút thì có thể khẳng định việc giao đất ở để phát triển các dự án bất động sản du lịch dạng thức mới là phù hợp pháp luật”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khuyến nghị.

Các quan điểm của các chuyên gia và doanh nghiệp tại Phiên thảo luận thu hút sự quan tâm của dư luận

Trên thực tế, có 2 luồng ý kiến đang xuất hiện trên công luận: Một là, condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm; Hai là, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài. 

Tuy nhiên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định: “Cả 2 ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ: Một bất động sản chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ”.

Vì vậy, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khuyến nghị, giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng.

Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án.

Về quản lý bất động sản, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng. 

Tất nhiên, khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và nhà gắn liền. 

Vì vậy, GS.TSKH Đặng Hùng Võ đề xuất, cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã chủ đầu tư dự án lựa chọn. 

“Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định.

Trả lời câu hỏi về việc kỳ vọng của Hiệp hội Bất động sản về việc hoàn thiện khung pháp lý từ nay đến cuối năm 2019 là như thế nào của Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn,

Ông Nguyễn Trần Nam cho biết, phải nói rằng khung pháp lý của Việt Nam vẫn “đi sau” sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng. 

Điều này thể hiện ở việc nếu như năm 2015 khi hoàn thiện về Luật Nhà ở nhà Luật Kinh doanh Bất động sản, ở thời điểm đó chưa có bất kỳ một sản phẩm codotel nào xuất hiện trên thị trường. Tuy nhiên đến năm 2017 đã có hàng loạt các sản phẩm codotel xuất hiện trên thị trường. 

Vì vậy, chúng tôi và các nhà đầu tư kỳ vọng, các quy định pháp lý cần sớm được hoàn thiện và công nhận là bất động sản nghỉ dưỡng (codotel) là một sản phẩm và được mua bán, thừa kế, chuyển nhượng thuận tiện. 

Theo đó, trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng du lịch của Việt Nam ngày càng nhanh, trung bình từ 15-20%/năm, vì vậy việc đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là hoàn toàn hợp lý. 

Tuy nhiên, chúng tôi khuyến nghị rằng không nên đầu tư vào đất nền tại các tỉnh ven biển, tránh rủi ro về pháp lý và kinh tế.

Bà Trần Thị Mỹ Lộc – Phó Tổng giám đốc Công ty CP Vinhomes (ở giữa) cho rằng, nếu chủ đầu tư có khả năng vận hành và tự chủ được kinh doanh tạo khách hàng và lượng khác ổn định thì lợi nhuận cho các nhà đầu tư là không khó

Theo bà Bà Trần Thị Mỹ Lộc – Phó Tổng giám đốc Công ty CP Vinhomes, 5 năm qua bất động sản nổi lên là xu hướng thu hút các nhà đầu tư, bởi đây được xem là kênh đầu tư an nhàn, an toàn, hiệu quả. Tuy nhiên kênh đầu tư an nhàn, an toàn, hiệu quả chỉ đúng khi nhà đầu tư chọn được đúng chủ đầu tư.

Hiện chủ đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản đều đưa ra mức độ cam kết nào đó, có thể với nhà đầu tư nó chỉ là một con số cam kết, nhưng với các chủ đầu tư nó là sự cam kết lâu dài đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư. Vì đầu tư bất động sản là “món đầu tư” hơn là “món bất động sản”, nói vậy tức là “món đầu tư” phải là sinh lời và dài hơi. Món đầu tư này khiến các nhà đầu tư lướt sóng có lợi nhuận cao nhưng các chủ đầu tư chịu hậu quả.

Điều này yêu cầu chủ đầu tư phải có khả năng vận hành “tự thân”. Nếu chủ đầu tư có khả năng vận hành và tự chủ được kinh doanh tạo khách hàng và lượng khác ổn định thì lợi nhuận cho các nhà đầu tư là không khó. Nhưng nếu chủ đầu tư chỉ thực hiện như một kênh huy động vốn mà không lường hết được khả năng tự vận hành kinh doanh thì sẽ gặp rủi ro trong thuê công ty vận hành. Đồng thời, có trường hợp các chủ đầu tư không đảm bảo được đầu tư các tiện ích đi kèm thì không nâng cao được lượng chi tiêu cũng như sự quay trở lại của khách hàng, tức là không đảm bảo được khách ổn định, không mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư.

Với Vingroup, chúng tôi có các nhà đầu tư đi cùng lâu dài bởi Vingroup luôn đồng hành cùng các nhà đầu tư mua các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, chúng tôi có khách hàng và lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư. Đây không phải là câu chuyện dễ nhưng sẽ không phải là câu chuyện quá khó nếu nhà đầu tư cân nhắc kỹ đưa lên bàn cân trước khi lựa chọn chủ đầu tư.

GS Đặng Hùng Võ cho biết, hiện chưa có dấu hiệu gì của “tích tụ bong bóng” dẫn tới khủng hoảng của thị trường bất động sản, nói cách khác tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang ở lưng chừng dốc đi lên chứ chưa có dấu hiệu đi xuống.

GS Đặng Hùng Võ đề xuất nên cấm chia lô bán nền

 “Thời gian vừa qua có hiện tượng sốt đất cục bộ, theo tôi nên cấm chia lô bán nền. Việc nhà đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền ngay là đi ngược lại với cách đầu tư chuyên nghiệp là đưa vào đầu tư để sinh lời”, ông Võ bày tỏ quan điểm.

Theo quan điểm của ông Võ, chúng ta khuyến khích đầu tư trên đất, đây là nguyên tắc đầu tư bất động sản của tất cả các nước.

Về cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Võ cho rằng chúng ta không lo tình trạng cung vượt cầu.

“Tôi chưa thấy dấu hiệu bong bóng của thị trường bất động sản. Cơ hội và tiềm năng của thị trường vẫn còn nguyên, nhà đầu tư chỉ chờ giấy chứng nhận và quyền sử dụng dài hạn là đầu tư ngay. Thực tế hiện nay, những dự án có quyền sử dụng đất dài hạn đang có tiềm năng đầu tư tốt hơn”, ông Võ nói.

Về khuôn khổ pháp lý cho bất động sản du lịch, ông Võ chia sẻ khi còn làm quản lý ở Bộ, ông thường nghe thấy câu nói quen thuộc của anh chị em rằng cần phải tìm cách quản lý cho thật chặt.

“Đã đành là làm gì cũng phải làm cho thật chặt chẽ, nhưng tôi vẫn cho rằng, đó không phải là mục tiêu cuối cùng, câu hỏi chính cần đặt ra là "quản lý chặt để làm gì?". Cái đích cần hướng đến là hiệu quả cao của phát triển, quản lý chặt cũng chỉ để phát triển tốt mà bền vững, không phải để xác lập quyền lực của người quản lý. Trong phát triển BĐS du lịch, cái đích ở đây là đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”, ông Võ nhấn mạnh.

Là một trong những người trực tiếp tham gia rà soát về tính pháp lý của các hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng, giải quyết tranh chấp, tư vấn cho hai phía, Luật sư Nguyễn Văn Lộc cho rằng cần có tư duy mở về chính sách và cần sớm ban hành hành lang pháp lý cho codotel càng sớm càng tốt.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Chủ tịch LP Group

 Theo đó, Luật sư Nguyễn Văn Lộc đề xuất, để hoàn thiện được khung chính sách cho bất động sản nghỉ dưỡng thì cần có sự vào cuộc không chỉ của Bộ Xây dựng, Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch mà còn có sự tham gia của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc điều chỉnh về quyền sở hữu và quyền định đoạt sản phẩm codotel, đồng thời cần có sự phân loại mục đích rõ ràng là để ở hay là thương mại.

Đáng chú ý, mặc dù hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng chưa hoàn thiện nhưng thực tế hàng ngày ngoài thị trường vẫn có hàng ngàn giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng được thực hiện, đặt đọc hay bàn giao.

Để tránh xảy ra các tình trạng như tranh chấp cam kết đầu tư, tín dụng tài chính, hợp đồng có chặt chẽ hay không, hay không để xảy ra tình trạng như Đà Nẵng rút lại giấy chứng nhận sổ đỏ cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng như trước đây… là do các nhà làm chính sách chưa theo kịp thị trường. 

Vì vậy, điều cần thiết theo Luật sư Nguyễn Văn Lộc, đó là cân bằng pháp lý để đảm bảo quyền nghĩa vụ các bên, để hài hoà quyền lợi quyền lợi nhà đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp và các bên “yếu thế” - đơn vị chấp nhận luật chơi của chủ đầu tư, thì thị trường sẽ phát triển và minh bạch.

Cuối cùng Luật sư Nguyễn Văn Lộc khuyến nghị chúng ta cần cùng chung tay kiến tạo sự cần băng pháp lý trong thị trường bất động sản.

Bày tỏ quan điểm tại phiên này, ông Đỗ Huy Hoàng – Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng khẳng định, các chính sách tuy có tính định hướng nhưng luôn theo yêu cầu thực tế. Như vậy, các chính sách pháp luật cần qua thời gian tổng kết đánh giá, do đó mà luật pháp có đi sau thực tế.

“Tôi nhất trí với ý kiến, mấu chốt quan trọng nhất là quy định xác định về cơ chế sử dụng đất, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Các địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó, Luật đất đai chưa có quy định về đất hỗn hợp, cần xác định xem quy định về đất hỗ hợp”, ông Hoàng nhấn mạnh.

Trong khi đó, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Luật Đất đai đã có quy định về bất động sản đa mục đích sử dụng, chủ sử dụng phải xác định mục đích chính, và liệt kê các mục đích khác. “Tôi kiến nghị là không gọi tên mà gọi là bất động sản đa công năng, chọn công năng chính là nhà ở. Nhưng như vậy sẽ có bất lợi cho nhà đầu tư, vì tiền sử dụng đất ở cao hơn, do đó phí cao hơn”, ông Võ đề xuất.

Phản hồi ý kiến của GS Đặng Hùng Võ, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, ở Hà Nội có toà KeangNam là bất động sản đa năng, bao gồm cả thương mại, khách sạn, văn phòng và nhà ở căn hộ... Bên cạnh đó, các dự án toà nhà 3-4 chức năng cũng rất nhiều, đây là điều bình thường. Hà Nội quản lý bằng cách tính diện tích sàn và chia ra phần nào là cấp sổ đỏ vĩnh viễn phần nào là đất thương mại.

Theo ông Nam, vấn đề ở đây là không thể để doanh nghiệp chọn. Đơn cử, nếu quy hoạch một miếng đất ven biển ở Đà Nẵng phát triển nghỉ dưỡng thì phải xác định một mục đích duy nhất là dịch vụ, thuê đất dài hạn tối đa 50 năm. Còn nếu là đa năng phải chia % diện tích đất.

“Quy định trong quy hoạch đất thì 20% đất ở có thể xây condotel. Nhưng trên thực tế không xây một miếng riêng mà trong khách sạn 40 tầng thì lõm bõm chỗ này chỗ kia, tổng vẫn 20% nhưng không quy hoạch tập trung thì khó xác định bất động sản đa năng. Vấn đề kỹ thuật này cần giải quyết. Nhà nước có muốn làm hay không? Phải hé hé dần dần không thể tham vọng nhà nước mở ra ngay”, ông Nam phân tích.

Theo ông Đặng Hùng Võ, thực tế khung pháp luật hiện hành muốn vẫn qua được, bằng chứng là nhiều nhà đầu tư vẫn đang giao dịch trên thị trường và không bị “thổi còi”.

“Phải tinh tế ở chỗ điều chỉnh lại quy hoạch, chủ đầu tư có thể bán bất động sản trong tương lai. Không có gì trái luật” – ông Võ nhận định.

Ở góc độ hiệp hội, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, tham khảo kinh nghiệm khó vì chúng ta khác cơ bản về sở hữu đất đai. Chúng ta sở hữu đất đai toàn dân còn các nước là sở hữu đất tư nhân.

Xung quanh chủ đề này, TS Vũ Đình Ánh Chuyên gia kinh tế chia sẻ, ngày 12/6/2019, Văn phòng Chính phủ có ra một văn bản chỉ đạo Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch, xác định thông tin tỷ lệ phòng khách sạn có thương hiệu quốc tế tại Việt Nam chỉ chiếm 1,4%. Trong khi con số này tại Malaysia là 10%, Singapore lên tới 55%. 

TS Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế 

Theo quan điểm của TS Vũ Đình Ánh,rõ ràng thông tin phòng, khách sạn thương hiệu quốc tế, không nói lên rằng Việt Nam đang thiếu cơ sở hạ tầng phục vụ cho du lịch, hay thiếu cơ sở hạ tầng cao cấp. Bởi, có thể tại Malaysia hay Singapore có nhiều phòng, khách sạn đẳng cấp quốc tế mang thương hiệu quốc tế tuy nhiên tại Việt Nam, phân khúc này lại do các doanh nghiệp Việt Nam cung cấp như FLC, CEO, hay Vingroup. Đây nên được xem là ưu thế tốt tại Việt Nam. 

Liên quan đến thông tin dư nợ tín dụng cho bất động, TS Vũ Đình Ánh bày cho rằng,thông tin từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS của Bộ Xây dựng thì dư nợ tín dụng cho bất động sản giảm 0.01%. Tóm lại là giảm không đáng kể. 

Tuy nhiên, một thông tin khác đến từ Vụ tín dụng các ngành kinh tế, thì dư nợ cho tín dụng cho bất động sản năm 2018 tiếp tục tăng, cụ thể 8,8%, Như vậy, các thông tin liên quan đến tín dụng bất động sản khá là bất ổn. 

Liên quan đến tiềm tiềm năng bất động sản, TS Nguyễn Đình Ánh cho hay, bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng còn tiềm năng rất lớn. Tuy nhiên, cái tên gọi “bất động sản nghỉ dưỡng” là chưa đúng mà thay vào đó nên gọi là bất động sản du lịch cao cấp, gọi như vậy sẽ phù hợp với chiến lược phát triển của ngành du lịch hơn.

Cũng theo TS Nguyễn Đình Ánh,năm 2018, Việt Nam thu hút được 15,5 tr khách quốc tế, gấp đôi lượng khách quốc tế đến Việt Nam so với 55 năm trước đó. Khách du lịch vào Việt Nam bùng nổ đáng kinh ngạc vượt qua mọi dự đoán. Tuy nhiên, tại sao khi nói đến sự phát triển của ngành du lịch chỉ nhắc đến khách quốc tế? Có những resort cao cấp như tôi từng chứng kiến là chỉ có sự tham gia nghỉ dưỡng của khách nội địa.

Cuối cùng TS Nguyễn Đình Ánh kỳ vọng Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường nên ngồi lại với nhau để hoàn thiện khung pháp lý trong năm nay nếu không Việt Nam sẽ bỏ lỡ câu chuyện phát triển không chỉ của du lịch, bất động sản mà còn bỏ lỡ những cơ hội mà sự biến động của thế giới đang tạo cho Việt Nam. Đồng thời TS Nguyễn Đình Ánh khuyến nghị, nên tách bạch câu chuyện quản lý bất động sản và quản lý sử dụng bất động sản.

Trả lời câu hỏi vì sao cần hướng dẫn cho loại hình condotel và bất động sản nghỉ dưỡng, bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Vinhomes đã dẫn chứng hiệu ứng đầu tư của các nhà đầu tư vào bất động sản của Vin.

Theo đó, bà Lộc cho biết, trong giai đoạn vừa qua, doanh nghiệp bà đã đưa ra 6.000 đơn vị sản phẩm nghỉ dưỡng và nhanh chóng được chủ đầu tư mua hết toàn bộ dòng sản phẩm này.

Cũng trong 3 tháng qua, doanh nghiệp này đã cung cấp ra thị trường 1000 căn shop thương mại và được giao dịch trong 3 tháng.

“Minh chứng này cho thấy sức hút đầu tư vào lĩnh vực này đang quá lớn. Sức hút này xuất phát từ nhu cầu tất yếu trên thị trường chứ không phải là hiện tượng mới nổi”, bà Lộc nhìn nhận.

Trước câu hỏi làm thế nào để thị trường bất động sản bền vững, ông Bùi Xuân Hiền – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam cho biết, từ góc độ thị trường, cơ chế pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều điều phải bàn.

“Để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển lành mạnh, công cụ mà Chính phủ đưa ra thường là khi thị trường phát triển nóng, tăng quá quá cao thì lấy tín dụng ra kiềm chế lạm pháp. Đây là giải pháp đúng nhưng chưa trọn vẹn”, ông Hiền nhấn mạnh.

Theo ông Hiền, chúng ta cần những biện pháp căn cơ hơn. “Theo đó, với việc siết tín dụng thì phải đi theo đúng lộ trình và làm thế nào để giảm và tăng lãi suất phù hợp. Đồng thời, phải có hành lang pháp lý rõ ràng để có thể thúc đẩy nhà đầu tư tạo ra những sản phẩm tốt, uy tín và có chất lượng”, ông Hiền đề xuất.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Chủ tịch LP Group cho biết, những chính sách cam kết về lợi nhuận đã được đưa ra, tuy nhiên, trong bối cảnh các chính sách về bất động sản nghỉ dưỡng chưa được ban hành thì vẫn là quan hệ dân sự giữa các bên. Do đó, các nhà đầu tư cần nắm vững 3 vấn đề. Vấn đề thứ nhất là cam kết lợi nhuận. Vấn đề thức hai là quyền sở hữu sử dụng. Vấn đề thứ ba là phương án giải quyết tranh chấp bao gồm những xung đột trên đất và những rủi ro khi thay đổi quy định của nhà nước.

“Nhà đầu tư cần tìm hiểu và trang bị đầy đủ tri thức, với những vai trò của các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp họ có những luật chơi và chính sách rõ ràng, nhưng không phải ai cũng vậy. Do đó, chúng ta chờ đời chính sách nhưng cũng phải bảo vệ chính mình”, ông Lộc khẳng định.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Trần Thị Mỹ Lộc – Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Vinhomes cho rằng, đây cũng là trăn trở của bà từ những ngày đầu làm bất động sản, vì bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là xây lên một công trình như nhà ở.

Với đầu tư dự án nhà ở thì chỉ cần hoàn thiện dự án và đưa vào sử dụng, quản lý được nó. Còn với bất động sản nghỉ dưỡng, xây dựng xong công trình chỉ là một bước đầu của quá trình đầu tư, khi hai bên cam kết được hợp tác thì uy tín của chủ đầu tư là điều đầu tiên để công trình đi vào khai thác, quan trọng hơn phải là khả năng tự vận hành khai thác và kinh doanh của chủ đầu tư trong đoạn đường lâu dài. Nếu chủ đầu tư năng lực có hạn phải thuê công ty quản lý sẽ rủi ro lớn, khi công ty vận hành có thời hạn 5 năm, không phải đơn vị nào cũng vận hành được tốt.

Do đó, yêu cầu các chủ đầu tư phải tự vận hành được bất động sản nghỉ dưỡng. Vingroup có đến 10 năm kinh nghiệm trong quản lý vận hành dự án để có thể đưa ra sản phẩm, đo lường được sản phẩm của mình để hiện thực lời cam kết với nhà đầu tư.

Chia sẻ về dự án của Vingroup tại Phú Quốc với mô hình all-in-one, bà Lộc cho biết, chiến lược đầu tư và hạ tầng của dự án đang được đầu tư tổng thể. Địa phương cũng đã đồng bộ hạ tầng cơ sở về hàng không, mới đây có thêm cảng. Doanh nghiệp đã phải mở rộng phát triển khách về Phú Quốc. Phú Quốc đang là thị trường điểm nóng cho các nhà đầu tư với loại hình đầu tư thời thượng là bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng thực sự để bất động sản nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư an nhàn, an toàn, hiệu quả thì các nhà đầu tư phải biết “chọn mặt gửi vàng”.

Sau các chia sẻ từ cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư, chuyên gia kinh tế, Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn, Tổng biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp thêm một lần nữa khẳng định, tiềm năng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn rất lớn. Việt Nam có điều kiện tự nhiên thuận lợi, nhu cầu từ thị trường và hành lang pháp lý đang ngày càng cởi mở trước mắt. 

Tuy nhiên, dẫn lời lại các nhà đầu tư, chuyên gia và cơ quan quản lý, Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn khuyến nghị, các nhà đầu tư thứ cấp nên sáng suốt lựa chọn, tìm kiếm các dự án do các nhà cung cấp uy tín như Vingroup đã chia sẻ, dịch vụ hoàn hảo, cam kết suốt đời. 

“Thông qua hoạt động truyền thông này tôi hoàn toàn tin tưởng rằng các nhà đầu tư có thể tìm kiếm được các dự án phù hợp. Nếu các nhà phát triển dự án mà không làm ăn chân chính thì chính họ đang giết chết thị tường đầy tiềm năng này” – ông Tuấn nhấn mạnh.

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn cũng gửi lời cảm ơn các chuyên gia, cơ quan quản lý, nhà đầu tư đã chia sẻ các thông tin hữu ích cho chương trình, giúp các nhà đầu tư thấy được bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản. “Đây là điểm sáng của nền kinh tế khi đứng trước các thách thức”, Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn khẳng định.