Nóng quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn

Trong báo cáo tổng kết thi hành luật kinh doanh bất động sản 2014 và định hướng sửa đổi luật kinh doanh bất động sản (2014) do Bộ Xây dựng công bố vừa qua đã nhận định điểm tồn tại, hạn chế đầu tiên về kinh doanh sàn giao dịch bất động sản là việc Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản.

BẮT BUỘC PHẢI GIAO DỊCH QUA SÀN

Cụ thể, Bộ Xây dựng nhận định, việc bỏ quy định giao dịch BĐS phải thông qua các Sàn giao dịch (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006) đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; tạo ra khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường bất động sản đúng với những gì đang diễn ra, trốn thuế,….

Từ những nhận định trên, trong phần Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh BĐS (2014) theo hướng quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Trao đổi về động thái trên từ phía Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng đề xuất chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch là không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại, xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư. Hơn nữa, đề xuất này tạo cho các sàn được "đắc lợi", "tay không bắt giặc" khi không bỏ vốn đầu tư nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án.

Theo ông Châu, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, quy định này đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014. “Hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường bất động sản và giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, nhưng cần nhận thức rõ các sàn giao dịch bất động sản chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn”, ông Châu nêu quan điểm.

Phân tích thêm, ông Châu cũng cho rằng chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện nay mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có tối thiểu 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.

CÂN BẰNG HOẠT ĐỘNG THỊ TRƯỜNG

Tiếp cận vấn đề ở một góc nhìn khác, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, vì lợi ích của khách hàng, các quy định pháp luật nên quy định sàn giao dịch trở thành hoạt động có điều kiện, các chủ đầu tư bán bất động sản bắt buộc phải qua sàn.

“Sàn giao dịch bất động sản cần được định vị là trung tâm của thị trường, là đối tượng trung gian, cân bằng mọi hoạt động của thị trường bất động sản. Nếu không làm được điều này, thị trường sẽ luôn luôn hỗn loạn do các hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, gây rủi ro cho nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường bất động sản”, TS. Đính phân tích.

Cũng theo Chủ tịch VARs, hiện nay nhìn chung các chính sách, quy định pháp luật về nghề môi giới hiện nay đang đặt môi giới bất động sản và các sàn giao dịch vào vị trí rất yếu thế do quy định không bắt buộc việc bán dự án bất động sản phải qua sàn. Trong khi đó, môi giới bất động sản giữ một vai trò cực kỳ quan trọng trong hệ thống các kênh phân phối trên thị trường, họ là trung gian giữa người bán và người mua, hướng đến sự minh bạch của thị trường và là người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

Phân tích thêm về những lợi điểm khi bất động sản được giao dịch qua các Sàn, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng việc giao dịch bất động sản bắt buộc và cần thiết phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp. Khi đó mọi thông tin sẽ được niêm yết, công khai và minh bạch, tính pháp lý sẽ được mang vào giao dịch và sẽ kiểm soát được tình trạng đầu cơ như hiện nay.

Bên cạnh đó, để việc quy định giao dịch bất động sản qua sàn khả thi và áp dụng hiệu quả trong thực tiễn, theo Chủ tịch VARs vấn đề cốt lõi nhất là cần nâng cao chất lượng của đội ngũ môi giới cũng như nâng cao các quy định về điều kiện được thành lập sàn giao dịch BĐS.

“Số lượng các nhà môi giới bất động sản hoạt động đúng quy định pháp luật hiện nay rất thấp. Để khắc phục tình trạng này, tôi cho rằng, cần phải quy định chặt chẽ hơn trong việc cấp chứng chỉ nghề môi giới”, ông TS. Nguyễn Văn Đính nói.

TĂNG CƯỜNG GIÁM SÁT

Trong thực tế, theo các Luật sư, việc quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn nếu được tính đến cũng cần sát với thực tế và giải quyết được những vấn đề nội tại của thị trường để tránh việc lách luật.

“Nếu quy định bắt buộc giao dịch phải qua sàn thì doanh nghiệp chủ đầu tư dự án hoàn toàn có thể lập ra một sàn giao dịch với pháp nhân độc lập hoặc một công ty con mà doanh nghiệp chủ đầu tư dự án có cổ phần chi phối để hợp thức hóa quy định trên. Trong khi đó, quy định để thành lập sàn giao dịch BĐS hiện nay khá dễ dàng, bất kỳ ai đáp ứng một số điều kiện cơ bản cũng đều có thể thành lập”, Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa, Công ty Luật TNHH LSX phân tích.

Bên cạnh đó, theo Chủ tịch VARs, thực tế hiện nay tồn tại nhiều Sàn BĐS hoạt động theo kiểu “ngoài luồng” tức không thông báo đến Sở Xây dựng cũng dẫn đến tình trạng Sở Xây dựng sẽ không nắm được chính xác tình hình giao dịch BĐS tại địa phương để từ đó đưa ra những chính sách quản lý, định hướng kịp thời.

Để chấn chỉnh thực trạng trên, theo các chuyên gia, cần có giải pháp đồng bộ từ việc tăng cường giám sát, thực thi các quy định của pháp luật đối với ngành nghề kinh doanh có điều kiện như môi giới bất động sản đến việc tuyên truyền nâng cao ý thức của chính bản thân các cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này.

Luật sư Vũ Văn Biên, Giám đốc Công ty TNHH Luật An Phước cho rằng, Luật kinh doanh BĐS 2014 đã có quy định rất rõ: Như tại khoản 4, điều 67 có nêu nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS cần “thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo Luật sư Biên, hiện các quy định về điều kiện hoạt động lĩnh vực kinh doanh môi giới BĐS đã khá đầy đủ, tuy nhiên việc giám sát thực hiện các quy định này trong thực tế vẫn còn nhiều hạn chế. “Để có thể giải quyết dứt điểm nạn các sàn và trung tâm môi giới BĐS hoạt động ngoài luồng tràn lan việc cần làm là phải tăng cường giám sát, xử lý các trường hợp vi phạm cũng như gắn trách nhiệm người đứng đầu tại các địa phương”, Luật sư Biên nhận định.