Giá nhà leo thang khiến giấc mơ sở hữu ngày càng xa tầm với của người trẻ đô thị. Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê đang được kỳ vọng trở thành lời giải cho cả an sinh lẫn bài toán tái cấu trúc thị trường bất động sản.
Trong một chia sẻ mới đây, bà Hoàng Thu Hằng - Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết nguồn cung nhà ở cho thuê chuyên nghiệp hiện phát triển rất chậm.
Theo bà Hằng, điểm nghẽn lớn nhất nằm ở bài toán hiệu quả tài chính. Nhà ở cho thuê muốn thu hút người dân buộc phải giữ giá hợp lý, trong khi thời gian hoàn vốn của doanh nghiệp lại kéo dài hàng chục năm. “Giá thuê phải rẻ nhưng rất ít nhà đầu tư muốn bỏ tiền lớn để thu tiền lẻ”, bà Hằng nhận định.
Điều này lý giải vì sao trong nhiều năm qua, phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn lựa chọn phát triển dự án để bán thay vì khai thác vận hành dài hạn. Dòng tiền, lợi nhuận, thậm chí giá cổ phiếu đều phụ thuộc vào tốc độ bán hàng.
Trong bối cảnh thị trường từng tăng trưởng nóng nhờ tâm lý sở hữu và đầu cơ tài sản, mô hình nhà ở cho thuê gần như bị bỏ quên.
Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay gần như vận hành theo tư duy “mua để sở hữu”, còn nhà ở cho thuê chưa từng được xem là một cấu phần quan trọng của hệ thống nhà ở. Hệ quả là cơ chế dành cho phân khúc này gần như không khác nhà ở thương mại thông thường. Doanh nghiệp vẫn phải chịu chi phí đất lớn, thủ tục kéo dài và vay vốn thương mại với lãi suất cao.
Trong khi đó, một dự án nhà ở cho thuê có thể mất từ 15-20 năm, thậm chí lâu hơn mới hoàn vốn. Với nhiều doanh nghiệp đang chịu áp lực nợ vay và dòng tiền sau giai đoạn thị trường khó khăn, việc theo đuổi mô hình lợi nhuận chậm trở thành lựa chọn đầy rủi ro.
Theo ông Đính, nếu cơ chế ưu đãi không đủ mạnh, rất khó để doanh nghiệp chuyển hướng sang phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn. Bởi vậy, ngoài ưu đãi về thuế và đất đai, Nhà nước cần tính tới việc hình thành các nguồn tín dụng dài hạn với lãi suất thấp dành riêng cho phân khúc này. Nếu không có dòng vốn đặc thù, các chính sách khuyến khích sẽ khó tạo ra thay đổi thực chất.
Hiện Bộ Xây dựng cũng đang hoàn thiện cơ chế ưu đãi về thuế, đất đai và tín dụng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn.
Tuy nhiên, câu chuyện của thị trường không chỉ nằm ở vốn. TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng vấn đề lớn của nhà ở cho thuê hiện nay là khoảng trống pháp lý.
Theo ông Nghĩa, Việt Nam gần như chưa có mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp đúng nghĩa. Nguồn cung chủ yếu vẫn đến từ hộ gia đình hoặc các mô hình tự phát, thiếu tiêu chuẩn vận hành và quản lý dài hạn. “Nói phát triển nhà ở cho thuê nhưng hiện chưa có hành lang pháp lý riêng cho phân khúc này. Từ cơ chế quản lý giá thuê, hợp đồng dài hạn cho tới tiêu chuẩn vận hành đều còn rất thiếu”, ông Nghĩa nhận xét.
Khoảng trống pháp lý khiến doanh nghiệp thiếu cơ sở để xây dựng mô hình kinh doanh ổn định, còn người thuê nhà cũng khó được bảo đảm đầy đủ quyền lợi dài hạn.
Bên cạnh đó, câu chuyện quỹ đất cũng đang trở thành rào cản lớn. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, phần lớn các khu đô thị hiện nay đều ưu tiên tối đa diện tích cho nhà ở thương mại để bán nhằm tối ưu lợi nhuận, trong khi quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê gần như bị xem nhẹ.
Vị chuyên gia đề xuất cần buộc các khu đô thị lớn dành tỷ lệ quỹ đất nhất định để phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt tại khu vực gần khu công nghiệp, trường đại học hoặc các tuyến giao thông công cộng lớn.
Đề xuất này được cho là phù hợp trong bối cảnh nhiều dự án hiện rơi vào tình trạng “không có đèn đêm”, xây xong nhưng thiếu cư dân ở thực. Ở góc độ thị trường, việc thúc đẩy mạnh nhà ở cho thuê không chỉ mang ý nghĩa an sinh xã hội mà còn có thể trở thành “cứu cánh” giúp tăng thanh khoản và phục hồi niềm tin cho bất động sản.
Khi sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được mở rộng, thị trường cũng có cơ hội thoát dần khỏi tình trạng lệ thuộc vào đầu cơ và tâm lý tích sản.
Sau hơn một thập kỷ theo đuổi mô hình nhà ở cho thuê, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “chín muồi” để phát triển phân khúc này.
Theo nghiên cứu của doanh nghiệp, có tới 80-90% người thuê mong muốn được thuê ổn định dài hạn tới 49 năm nhằm bảo đảm nhu cầu an cư dù không sở hữu nhà. Điểm đáng chú ý là mô hình này gần như không bị đầu cơ bởi người thuê không có quyền sở hữu tài sản. Nhờ đó, sản phẩm tập trung đúng vào nhu cầu ở thật thay vì bị đẩy giá bởi tâm lý tích sản như thị trường nhà ở để bán.
Từ kinh nghiệm thực tế, doanh nghiệp lựa chọn phát triển căn hộ diện tích 35-45m2, phù hợp với người độc thân, cặp vợ chồng trẻ hoặc gia đình nhỏ.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, trước đây từng có lo ngại căn hộ diện tích nhỏ sẽ hình thành “ổ chuột trên cao”, nhưng thực tế vận hành hơn 10 năm cho thấy điều ngược lại. Do quyền sở hữu vẫn thuộc chủ đầu tư nên dự án được quản lý tập trung, hạn chế tình trạng cơi nới tự phát. Các tiêu chuẩn về an ninh, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh và bảo trì cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn.
Từ những mô hình tiên phong này, một câu hỏi lớn đang được đặt ra cho thị trường bất động sản Việt Nam: liệu nhà ở cho thuê có thể trở thành một trụ cột phát triển mới trong bối cảnh giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân.
Nếu không sớm hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, các đô thị lớn sẽ tiếp tục đối mặt với nghịch lý hàng triệu người không đủ khả năng mua nhà nhưng vẫn phải sống trong những khu trọ chất lượng thấp, thiếu hạ tầng và thiếu ổn định lâu dài.
Khi đó, áp lực không chỉ dừng ở câu chuyện nhà ở, mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng sống đô thị, khả năng giữ chân lao động và sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
