Những lô đất như thế này được định giá chưa đến 5 triệu đồng/m2

Văn bản do Phó Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Vũ Duy Tuấn ký nêu rõ, đây là các dự án đã được nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2009 đến 2015, được UBND TP Hà Nội báo cáo và được Thủ tướng Chính phủ đồng ý chủ trương thực hiện theo hình thức BT, cho phép chỉ định nhà đầu tư đàm phán trực tiếp hợp đồng.

Cũng theo Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội, vì gặp khó khăn về ngân sách, cân đối nguồn vốn nên từ năm 2016, Hà Nội đã có chủ trương huy động nguồn lực xã hội để đầu tư hạ tầng, ưu tiên đầu tư dự án trọng điểm theo hình thức BT.

Đặc biệt, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội cũng nhấn mạnh, với những dự án làm đường trên diện tích đất được giao chỉ để nhà đầu tư lập nghiên cứu quy hoạch và họ chỉ được khai thác một phần diện tích đất đó.

Tuy nhiên, những lời "trấn an" kia dường như chưa đủ sức thuyết phục.

Có thể bạn quan tâm:

=>>Nhức nhối dự án BT (Kỳ I): Đất vàng Nha Trang hoá..."bèo"

Cuộc giao thương ngầm

Bởi BT không phải là hình thức mới mà ngay từ những năm đầu của thập niên 90, Việt Nam đã sử dụng phương thức này để thu hút nguồn lực đầu tư từ nước ngoài nhằm giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, những năm gần đây việc thực hiện hợp đồng xây dựng - chuyển giao này đã xảy ra nhiều vấn đề bất cập khi những cuộc thương lượng thiếu đi sự công bằng.

Với tính chất không đánh trực tiếp từ túi tiền của dân, cộng thêm thông tin truyền thông cũng không rầm rộ như BOT, kèm theo khả năng sinh lời vô cùng lớn từ việc sở hữu những mảnh đất đắc địa nên các dự án BT đang bị biến tướng thành cuộc giao thương ngầm giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước. Chính vì thế, dù quy định đã nêu rõ ràng từ khâu chỉ định thầu đến khâu giao đất đều phải thực hiện qua phương thức đấu giá, nhưng đến nay hầu hết các dự án BT đều được thực hiện bằng hình thức chỉ định.

Thậm chí trong cuộc giao thương lần này, ở khu vực có thị trường bất động sản nóng, sôi động và đắt đỏ hàng đầu cả nước như Thủ đô Hà Nội, giá đất đã bị bỏ quên khi số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho những lô đất này chỉ cao nhất là 5 triệu đồng/m2.

Cụ thể, dự án Xây dựng các tuyến đường giao thông đấu nối hạ tầng các khu đô thị, dân cư quận Hà Đông được giao cho Liên danh Công ty CP đầu tư Văn Phú Invest và Công ty CP đầu tư Hải Phát thực hiện. Tuyến đường có chiều dài 12,54km, tổng đầu tư là 1.961 tỷ đồng. Theo đó, để hoàn vốn đầu tư cho dự án này, chủ đầu tư sẽ được nhận lại khu đất đối ứng lên tới 68ha. Như vậy, trung bình công ty này chỉ phải trả 2,9 triệu đồng/m2 đất.

Còn Dự án Tuyến đường Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên đoạn nối từ đường Minh Khai đến đường vành đai 2,5 do Công ty CP đầu tư phát triển hạ tầng và đô thị Vĩnh Hưng đầu tư. Tuyến đường này có chiều dài khoảng 1,65km nằm trên địa bàn quận Hai Bà Trưng và quận Hoàng Mai. Để hoàn vốn cho dự án BT thứ 2 này, nhà đầu tư được khai thác quỹ đất tại 3 khu đất trên địa bàn Thành phố với tổng diện tích 47.19ha.

Trong đó 34,19ha đất thuộc hai khu dự án đất ở, còn lại khoảng 13ha thuộc khu dự án Ao Cây Dừa (diện tích đất khoảng 0,52 ha); Dự án Khu sinh thái Vĩnh Hưng (diện tích đất khoảng 11,9 ha); dự án khu chức năng đô thị Vĩnh Hưng - Thanh Trì . Với tổng mức đầu tư là 1.373 tỷ đồng, giá đất trung bình Vĩnh Hưng phải chi ra cũng tương đương với dự án thứ nhất là 2,9 triệu đồng/m2.

Trong tất cả các dự án được phê duyệt thì có lẽ dự án Tuyến đường từ đê sông Hồng đến khu đô thị mới C2, Gamuda quận Hoàng Mai là dự án có trung bình giá đất đối ứng cao nhất trong 4 dự án vừa được phê duyệt. Cụ thể, dự án này có chiều dài 2,6km được giao cho nhà đầu tư là Công ty TNHH TM và DV KS Tân Hoàng Minh đầu tư với kinh phí là 989 tỷ đồng. Đổi lại tập đoàn này sẽ được giao cho 20ha đất lại vị trí trung tâm quận Hoàng Mai.

Cuối cùng là dự án Xây dựng tuyến đường Lê Trọng Tấn đến đường Vành đai 3 theo hợp đồng BT. Dự án này do Liên danh Công ty CP Phát triển Nhân lực LOD và Công ty TNHH Phát triển Bắc Việt đầu tư với tổng vốn đầu tư 1.404 tỷ đồng.

Dự kiến quỹ đất thanh toán cho dự án BT sẽ nằm tại phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm gồm các ô quy hoạch 3-1, 3-2, 4-1, 4-2 với diện tích khoảng 39,8ha thuộc Quy hoạch phân khu S4. Tính ra giá đất mà liên doanh này phải trả cho 1m2 đất chỉ 3,5 triệu đồng, tương đương 1/10 giá đất trên thị trường.

Lỗ hổng lợi ích nhóm

Báo cáo của Kiểm toán Nhà nước công bố gần đây, có đến hơn 90% dự án BT đều lựa chọn nhà đầu tư qua chỉ định thầu, dù chính sách có quy định cả hình thức đấu thầu công khai. Bên cạnh đó, quy định về thời điểm giao đất để thanh toán dự án BT và thời điểm giao dự án BT còn bất cập, không rõ ràng dẫn đến việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất không đảm bảo nguyên tắc ngang giá.

Ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhận định rằng việc định giá tất cả phần giá trị của hạ tầng và giá trị đất đai đem ra đổi chác hiện hoàn toàn mù mờ, chưa hề có quy định của pháp luật nào bảo đảm tính mạch lạc tới mức tạo được tính nhất quán trong thực thi.

Đây chính là lỗ hổng mà hàng loạt các nhà đầu tư bắt tay cùng chính quyền địa phương để nghiễm nhiên chiếm trọn những lô đất giá rẻ đất không tưởng. Chưa kể hiện nay hầu hết các dự án BT được giao đất ngay sau khi được phê duyệt, đất được giao lại thường là đất ngay bên cạnh hạ tầng vừa xây dựng. Trong khi đó, việc kiểm toán lại chưa phân biệt rõ giá trị loại đất ở hay đất nông nghiệp, hay định giá đất trước hay sau khi hoàn thành hạ tầng xây dựng.

“Vấn đề đặt ra hiện nay chính là những quy định chặt chẽ về quản lý đấu thầu, định giá dự án và giá đất đối ứng để có thể kiểm soát dự án BT chặt chẽ hơn tránh gây thất thoát quỹ đất nhà nước” – GS Võ khẳng định.

Diệu Hoa