Mua bất động sản tại Mỹ, người ngoại quốc cần lưu ý gì?
Với những cơ hội kinh tế cùng mức lãi suất thấp của Hoa Kỳ, bất động sản có lẽ là khoản đầu tư “béo bở” đối với người nước ngoài, trong đó có cả người Việt Nam.
Việt Nam là một trong những quốc gia đầu tư vào thị trường bất động sản Hoa Kỳ lớn nhất
Những người ngoại quốc mua BĐS tại Hoa Kỳ, từ trước tới nay, chủ yếu đến từ 5 quốc gia là Canada, Trung quốc, Mexico, Ấn Độ và Anh Quốc. Nhiều người trong số họ cho rằng đầu tư BĐS Hoa Kỳ sẽ rất an toàn và có lời. Năm 2017, Việt Nam bất ngờ lọt vào danh sách những quốc gia có số lượng tiền đổ vào thị trường BĐS Hoa Kỳ lớn nhất thế giới.
Vấn đề về tài chính
Luật pháp nước này cho phép người ngoại quốc mua và sở hữu BĐS tại Hoa Kỳ dưới các hình thức như cá nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, tập đoàn và công ty.
Hiện nay, việc đứng tên sở hữu cá nhân cho một khối BĐS tại Hoa Kỳ sẽ bị đánh thuế khoảng 15% giá trị, nếu mua với tên của một tập đoàn hay công ty thì mức thuế phải trả còn tăng lên nhiều, khoảng 35%. Do đó, mua BĐS theo hình thức cá nhân hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn sẽ khả thi hơn đối với những nhà đầu tư ngoại quốc vì chỉ bị áp mức thuế 15%.
Những người không có quốc tịch Hoa Kỳ vẫn có quyền vay tiền để mua một khối BĐS ở đây. Ngân hàng sẽ cho những nhà đầu tư ngoại quốc vay số tiền lên đến 50% giá trị của BĐS, trong trường hợp người mua không có đủ số tiền hoặc gặp khó khăn trong việc chuyển khoản trực tiếp hợp pháp từ quốc gia của mình.
Tuy nhiên, việc cho vay này cũng đi kèm với một số điều kiện cơ bản như người mua phải có một tài khoản với khoảng 100 nghìn USD tại một ngân hàng tư nhân đang hoạt động ở Hoa Kỳ. Ngoài ra, vay tiền cũng được đánh thuế rõ ràng. Ở New York, thuế vay chiếm khoảng 2,8% khoản vay, tức là nếu vay 1 triệu USD, mức thuế là 28 nghìn USD.
Thực tế, mức lãi suất này cao hơn so với mức mà người Mỹ phải trả khi mua BĐS tại đây. Mặt khác, số tiền đặt trước của người mua ngoại quốc cũng cao hơn, thường rơi vào khoảng 40-50% tổng giá trị khối BĐS.
Mọi giao dịch bằng tiền mặt đều được chấp nhận, tuy nhiên, luật Hoa Kỳ quy định rằng các giao dịch trên 10 nghìn USD phải được báo cáo với chính quyền liên bang. Báo cáo này phải bao gồm thông tin những người liên quan đến giao dịch (người mua, đơn vị môi giới, người được ủy quyền trước tòa – luật sư và tên những công ty có liên quan). Chính quyền muốn biết người mua kiếm tiền bằng cách nào và liệu nó có hợp pháp hay không.
Thuế cho người ngoại quốc mua BĐS
Luật ở Hoa Kỳ yêu cầu cần nộp thuế một cách rõ ràng, số tiền thuế phải được chia ra, một phần ở quốc gia của người ngoại quốc có ý định mua BĐS và phần còn lại phải được chi trả ở Mỹ.
Một điều lưu ý là người ngoại quốc, nếu đặt cọc 40-50% tổng giá trị khối BĐS muốn mua thì có thể sẽ được miễn đóng thuế thu nhập khi cho thuê nó trong vòng 10 đến 15 năm đầu. Điều này là do những loại phụ phí của chính phủ Hoa Kỳ cho phép người đóng thuế được khấu trừ thuế thu nhập khi được cho thuê.
Các phụ phí đó sẽ làm tăng thêm tổng giá trị giao dịch khoảng từ 1-2,25%. Chẳng hạn, một ngôi nhà 300 nghìn USD thì mức phụ phí sẽ rơi vào khoảng 3 đến 6 nghìn USD.
Khi bán lại khối tài sản, người ngoại quốc luôn phải chịu khoản tăng thuế. Do đó, khoảng 10% giá bán của khối BĐS sẽ bị khấu trừ bởi Dịch vụ doanh thu quốc nội Hoa Kỳ (IRS).
Dù các điều kiện trên có vẻ sẽ gây khó dễ cho người ngoại quốc mua BĐS tại Hoa Kỳ, nhưng đầu tư vào thị trường nhà đất tại Mỹ vẫn là một trong những khoản đầu tư an toàn và lợi ích nhất cho đến thời điểm hiện tại.