Căn hộ giá rẻ dần biến mất
Từng giữ vị thế là sản phẩm chủ chốt, phục vụ nhu cầu an cư của đại bộ phận người mua nhà, phân khúc nhà ở giá bình dân hay còn gọi là căn hộ hạng C đang dần biến mất trên thị trường TP HCM.
Căn hộ hạng C giờ chỉ có thể được tìm thấy ở các khu vực vùng ven
Từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C (bình dân - giá bán dưới 1.000 USD/m2) có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng A (cao cấp - giá bán từ 1.800-3.000 USD/m2) và hạng B (trung cấp - giá từ 1.100-1.800 USD/m2).
Thậm chí có những thời điểm phân khúc này hoàn toàn không có nguồn cung mới trên thị trường. Nếu tính riêng trong năm 2018, thời điểm quý I, nguồn cung căn hộ hạng C chiếm 32% tổng cung của thị trường thì đến quý II, con số này sụt giảm xuống còn 29% và sang quý III thì không có nguồn cung mới.
Trước đó, báo cáo của Sở xây dựng TP HCM về nguồn cung bất động sản 6 tháng đầu năm 2018 cũng cho thấy sự sụt giảm rõ nét ở phân khúc bình dân. Nếu loại hình cao cấp chiếm tỉ lệ 41%, trung cấp 39,1%, bình dân chỉ chiếm 19,9%. Phân khúc này chỉ có gần 2.000 căn chào bán, giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm ngoái (6.200 căn).
Báo cáo của HoREA cũng cho thấy, nửa đầu năm 2018, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến 41,8% tổng nguồn cung, phân khúc trung bình còn 32,6% và phân khúc bình dân giảm đến 70%, chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung.
Ngoài sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Nếu thời điểm 2016, trong bán kính cách trung tâm 7 km, vẫn có thể tìm được sản phẩm nhà ở dưới 1.000 USD/m2 thì từ năm 2017 con số này đã dịch chuyển ra xa tầm 12km và dự kiến trong tương lai sẽ còn tiếp tục ra xa hơn.
Căn hộ hạng C giờ chỉ có thể được tìm thấy ở các khu vực vùng ven quận 12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh, nơi mà cơ sở hạ tầng, giao thông vẫn chưa được đồng bộ, di chuyển khó khăn và tiện ích thiếu thốn.
Phân tích về nguyên nhân nguồn cung căn hộ hạng C đang dần biến mất tại thị trường TP HCM, ông Phạm Lâm – TGĐ DKRA Việt Nam cho rằng có 5 yếu tố:
Thứ nhất: Vị trí, giá đất quá cao khiến các dự án nhà hạng C buộc phải đổ về vùng ven để phát triển. Vì vậy, phân khúc căn hộ này thường xa trung tâm, tập trung ở các vị trí chưa thật sự phát triển về giao thông hạ tầng, không thông thuận trong di chuyển. Quy mô các dự án lại nhỏ nên không được chăm chút nhiều.
Thứ hai: Chất lượng xây dựng và dịch vụ kém. Thiếu đơn vị quản lý. Hầu như các dự án hạng C hiện tại đều không có đơn vị quản lý chứ chưa nói đến yếu tố chuyên nghiệp. Chính điều này khiến cho chất lượng sống của các chung cư hạng C thường rất hỗn tạp và làm nhiều người dân lo ngại, nhất là vấn đề an ninh và dịch vụ chung.
Thứ ba: Chính sách bán hàng thiếu hấp dẫn. Vấn đề thủ tục pháp lý phức tạp, giá đất cao, chi phí xây dựng tốn kém nhưng vẫn phải duy trì mức giá rẻ khiến các dự án hạng C khó đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như hạng A và hạng B. Cùng với đó, lợi nhuận đầu tư kém hấp dẫn nên không thu hút được nhà đầu tư.
Ông Lâm đề xuất, để phân khúc này phát triển đúng với tiềm năng cần thiết phải triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hạn, đồng bộ hạ tầng giữa các khu vực. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh giá thành sản phẩm, tăng cường chính sách hỗ trợ sẽ góp phần đưa căn hộ hạng C đến tay khách hàng và từ đó kết nối nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực.