Để Hà Nội tự quyết cải tạo chung cư cũ
Mới đây, Hà Nội đề xuất xin cơ chế tự quyết cải tạo chung cư cũ được kỳ vọng sẽ mang lại tính khả thi cao.
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn TP có gần 1.500 chung cư cũ quy mô từ 2 đến 5 tầng, phân bố chủ yếu tại 4 quận nội đô. Đến nay, sau 10 năm TP đưa ra chương trình cải tạo mới chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%.
Đã đến lúc Hà Nội nên xây dựng cơ chế huy động nguồn lực tài chính đất đai từ chính các khu chung cư cũ
Minh bạch, dễ quản lý
Trên thế giới nhà ở là một trong những vấn đề được quan tâm nhất của đô thị, chất lượng nhà ở phản ánh chất lượng của đô thị, nhiều khi người ta phải thay thế, phá bỏ cả một khu vực nhà ở rộng lớn vì lý do chất lượng sống.
Minh chứng cụ thể tại Mỹ, thành phố St.Louis, Missouri có khu nhà ở Pruitt – Igoe gồm 33 toà nhà cao 11 tầng được thiết kế cho 10.000 người. Tuy nhiên do nhiều vấn đề về tiện nghi, sử dụng, không gian và môi trường đô thị người ta đã phá bỏ toàn bộ để xây dựng lại chỉ sau 20 năm sử dụng (xây dựng năm 1954, phá bỏ để xây dựng năm 1974).
Gần đây TP.HCM đi đầu trong việc cải tạo chung cư cũ đến từ cơ chế cho phép UBND các quận huyện trên địa bàn TP thực hiện việc kiểm định, thẩm định, phê duyệt phương án tháo dỡ nhà chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm. Bên cạnh đó, cấp huyện được công nhận chủ đầu tư cũng như chấp thuận, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; ban hành quyết định chấp thuận đầu tư dự án.
Đến nay, TP đã công nhận chủ đầu tư để xây dựng chung cư mới thay thế cho 6 chung cư, gồm chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3), chung cư 128 Hai Bà Trưng (quận 1), chung cư 134A Lý Chính Thắng (quận 3), chung cư Nakyco (quận Tân Phú)...
Với cách làm của TP.HCM, Hà Nội có thể học tập. Bởi vai trò của các cấp uỷ Đảng, chính quyền địa phương từ Thành phố đến các quận, phường trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là rất quan trọng, đặc biệt là vai trò của các quận, phường phải là nơi khởi xướng và đề xuất các chương trình, dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ.
Ngoài việc phân cấp phân quyền, Hà Nội cũng nên thành lập Ban chỉ đạo Chương trình cải tạo chung cư cũ do Chủ tịch UBND TP làm trưởng ban thường xuyên kiểm điểm tiến độ thực hiện, quy trách nhiệm của các đơn vị cá nhân không hoàn thành nhiệm vụ.
Đến nay, sau 10 năm TP đưa ra chương trình cải tạo mới chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%.
Người được giao ký quyết định cải tạo chung cư cũ là Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội nếu có dấu hiệu tham nhũng, trục lợi thì người đứng đầu thành phố và đội ngũ tham mưu phải chịu hoàn toàn trách nhiệm. Lúc đó việc quản lý và xử lý trách nhiệm minh bạch, đơn giản. Trong trường hợp muốn chặt chẽ và tránh lạm quyền thì có thể giao cho các cơ quan liên quan có trách nhiệm giám sát, phản biện đối với các quyết định của Hà Nội.
Huy động nguồn lực tài chính đất đai
Hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn giữa lợi ích doanh nghiệp và người dân. Do vậy nhà nước hay thành phố với vai trò hoạch định chính sách cần phải gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có một tiếng nói chung.
Thành phố không nên để doanh nghiệp tự thoả thuận với các hộ dân mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm các hộ phải trả theo giá thành xây dựng. Thành phố nên nghiên cứu chỉ cho phép chủ đầu tư thu 10% lợi nhuận, phần còn lại xem xét đưa vê quỹ bình ổn của thành phố để điều tiết các khu vực khác.
Bởi thực tế mỗi dự án có một đặc thù khác nhau nếu vị trí thuận lợi sẽ khai thác được 200 – 300% nhưng có dự án không được 100% thì việc kêu gọi nhà đầu tư rất khó. Dân thì mỗi người một ý rất khó để có thể tìm được sự đồng thuận. Thành phố nên đứng ra làm trọng tài và tốt nhất là tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư tham gia.
Cũng đã đến lúc TP nên xây dựng cơ chế huy động nguồn lực tài chính đất đai từ chính các khu chung cư cũ. Cụ thể, khi tiến hành việc cải tạo tổng thể các khu chung cư cũ sẽ có phần diện tích đất khoảng trống, sử dụng chung của các chung cư cũ sẽ được quy hoạch và bố trí phục vụ mục đích công cộng như công viên, cây xanh, tiện ích khác và một phần diện tích đất và không gian xây dựng sẽ bố trí diện tích để làm mặt bằng kinh doanh thương mại.
Trên thực tế đã có nhiều quốc gia vận dụng rất thành công công vụ tài chính đất đai trong tái thiết các chung cư cũ như Nhật Bản, Hàn Quốc… thông qua quy hoạch tái thiết tạo mạng đường phố dạng ô bàn cờ để tạo ra nhiều mặt tiền kinh doanh và tận dụng không gian ngầm. Đây là nguồn lực tài chính vững bền cho quá trình cải tạo các khu chung cư cũ về sau.