Tháo “điểm nghẽn” cho thị trường địa ốc
Việc cơ quan nhà nước không giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang là điểm nghẽn của thị trường hiện nay.
Trong 10 tháng đầu năm 2018, mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận
Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, thành phố đang ách tắc khá nhiều dự án do vấn đề quản lý. Việc không giải quyết triển khai dự án cho các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản.
Kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực vào năm 2015, Sở đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng.
Bên cạnh đó, việc Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi từ "đất ở" thành cụm từ "đất ở và các loại đất khác" đã xảy ra xung đột giữa Luật Nhà ở với Luật Đất đai. Việc sửa đổi chữ "đất ở" trong Luật Nhà ở để đảm bảo sự thống nhất với Luật Đất đai sẽ giúp tháo gỡ được ách tắc này.
Về vấn đề chuyển nhượng, theo HoREA, tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Để chuyển nhượng dự án, các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức lách luật phổ biến là việc góp vốn để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Việc này đảm bảo cho các chủ đầu tư có thể danh chính ngôn thuận triển khai dự án dưới mác nhà phát triển dự án, nhưng lại có thể gây thất thu thuế hoặc ngân sách nhà nước, đặc biệt là đối với các phần đất là đất thuê hoặc đất sở hữu dài hạn của các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa.
Chẳng thế mà trong 10 tháng đầu năm 2018, mới có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai. Đồng thời, sự ách tắc này cũng chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án từ đó khó tăng thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án tồn kho", nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Trong khi chờ sửa đổi Luật Nhà ở, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ ban hành Văn bản hướng dẫn cụ thể các trường hợp doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng thì được chỉ định chủ đầu tư với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển đô thị, khu dân cư của địa phương.
Về lâu dài chính quyền cần có những cải cách đột phá về cơ chế quản lý, về chính sách đất đai, chính sách nhà ở phù hợp với thông lệ quốc tế của một nền kinh tế thị trường phát triển.