Cải tạo chung cư cũ (Kỳ II): Cần cơ chế rõ ràng
Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sau 10 năm thực hiện vẫn chưa đi vào thực tế và còn nhiều hạn chế.
Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân vẫn loay hoay trong câu chuyện lợi ích
GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, Nghị định 101 đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư nhưng việc này không phải vấn đề quan trọng bởi lựa chọn phương án cải tạo mới là điểm cốt yếu.
Tự mình làm khó
Việc này đụng chạm đến lợi ích của nhà nước, chủ đầu tư và cư dân sinh sống. “Không giải quyết được bản chất vấn đề đó sẽ không giải quyết được vấn đề chung cư” - ông Võ cho biết.
Cũng theo ông Võ, Nghị định 101 không đụng chạm vào “điểm huyệt” của câu chuyện mà chỉ đưa ra những cơ chế mang tính duy ý chí, theo kiểu nhà nước cho quyền. Do đó, câu chuyện đặt ra từ trung ương, nghị quyết của Chính phủ cho đến nghị định, tiếp đến là quyết định của UBND thành phố Hà Nội cho đến nay mới 1% chung cư được cải tạo và chưa rút ra bài học gì từ việc cải tạo chung cư để nhân rộng.
Có thể bạn quan tâm
Cải tạo chung cư cũ (Kỳ I): Doanh nghiệp có lời - người dân có lợi
00:49, 17/12/2018
Cấp bách giải quyết “quả bom nổ chậm” nhà chung cư cũ
14:07, 16/12/2018
Có nên cải tạo chung cư cũ?
08:37, 15/12/2018
Dưới góc độ nước ngoài từ câu chuyện cải tạo chung cư, ông Võ cho biết, quyền sử dụng đất đai là có thời hạn hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Đây là điều kiện tốt khi giá chung cư giảm đi nhiều, khả năng tiếp cận nhà chung cư giá rẻ do chi phí về đất rẻ. Nhà đến niên hạn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập và xây nhà mới.
Mặt khác, có một số hoàn cảnh phải cải tạo trong thời gian sử dụng, các nước sẽ sử dụng cơ chế đồng thuận cộng đồng. Người phát ra nhu cầu cải tạo có thể là nhà nước, chủ đầu tư, hoặc cộng đồng… Phương án được đưa ra thảo luận tại cộng đồng và có chính quyền, đại diện quyền lợi người dân… đều tham gia, phân tích kỹ lưỡng phương án cải tạo được nêu ra, phân rõ quyền lợi các bên. Qua đó, họ sử dụng cơ chế đồng thuận theo đa số, nếu đạt được đồng thuận khoảng 70% cư dân, phương án được chính quyền chấp nhận, đảm bảo có phần của nhà nước, của thị trường, xã hội.
Tuy nhiên, hiện nay cơ chế đồng thuận cộng đồng chưa được thực hiện tại Việt Nam. Rất nhiều nhà đầu tư đã đề nghị cơ chế đồng thuận cộng đồng. Nếu nhận chuyển quyền sử dụng đất đạt 70% số lượng người trên thực tế đề nghị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của phần còn lại nếu số còn lại chưa đồng thuận.
"Các nhà đầu tư từ 2004, 2005 đã đề xuất điều này nhiều, Nghị định 84/2013/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi đã cho phép áp dụng cơ chế này trong trường hợp thuộc diện nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư không thực hiện cơ chế nhà nước thu hồi đất mà xin thực hiện cơ chế thỏa thuận. Nhưng đến nay cơ chế đồng thuận theo đa số không được thực hiện. Do đó, tự ta đang làm khó ta trong phương án giải quyết" - ông Võ cho biết.
Loay hoay câu chuyện lợi ích
Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, những nghị quyết, nghị định của Chính phủ, quyết định của thành phố đã ban hành trong thời gian qua cho thấy không phải nhà nước đứng ngoài cuộc, thành phố không quan tâm, tuy nhiên kết quả vẫn chưa đạt được như mong muốn.
Với ý kiến cá nhân, ông Chiến cho rằng, mấu chốt cải tạo chung cư tại Hà Nội không giống nhiều nơi khác, do đó nếu áp dụng một số những kinh nghiệm của các nước trên thế giới sẽ không dễ dàng. Mâu thuẫn vẫn còn tồn tại là quyền lợi giữa các bên. Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân vẫn loay hoay trong câu chuyện lợi ích.
Đặc thù của Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển theo quy hoạch 108 của Thủ tướng và bị khống chế về mật độ và chiều cao. Đây chính là thách thức lớn cho các nhà đầu tư khi không thể tìm được cách thu hồi vốn.
Ông Chiến cho rằng, không nên tiếp tục loay hoay trong tình huống hiện tại. Trong bối cảnh ngày nay, cần định ra giá thị trường trên cơ sở đánh giá phân loại các khu chung cư. Đặc biệt với khu chung cư báo động D nguy hiểm, nhà nước phải có trách nhiệm bảo vệ tính mạng cho người dân và không cần sự đồng thuận của cư dân.
Song song với đó, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư cần có cơ chế rõ ràng, BT tại chỗ hay BT theo quy hoạch. Khi đã lập quy hoạch theo việc đánh giá cụ thể và công khai hóa, trên cơ sở đó, các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia.
Trước mắt, các chuyên gia đề xuất nên thành lập cơ quan độc lập trực thuộc của UBND thành phố phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư. Trên cơ sở đó xây dựng trình tự thực hiện các dự án cải tạo chung cư cụ thể khác nhau, không nên có một khung chính sách chung cho tất cả các loại chung cư.