Gam màu “kiểm soát”
Lần đầu tiên cơ quan quản lý nhà nước thực sự ghi điểm khi kịp thời kìm hãm cơn sốt đất vốn như con ngựa bất kham để loại trừ nguy cơ bong bóng bất động sản đang hiện hữu.
Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp dư thừa nhiều thì nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp lại rất khan hiếm dù nhu cầu của người dân rất lớn
Thị trường bất động sản (BĐS) miền Bắc chứng kiến một năm diễn biến trái chiều ở từng khu vực, phân khúc khác nhau. Nếu như thị trường Hà Nội ảm đạm về giao dịch, đặc biệt ở phân khúc căn hộ thì thị trường BĐS các tỉnh lân cận lại rất sôi động, đặc biệt phân khúc đất nền.
Những gam màu tối
Có thời điểm, trong một tuần dự án ở tỉnh giao dịch thành công từ 50 đến 60 lô đất nền. Không ít dự án tung ra thị trường, đơn vị phân phối chưa kịp chi tiền chạy quảng cáo đã giao dịch đến 70-80%. Điều đó cũng khiến một số chủ đầu tư nóng lòng mở bán dự án kể cả khi chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Tình trạng sốt giá đất nền diễn ra tại thị trường Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang... Tuy nhiên, một số đơn vị nghiên cứu cảnh báo, lượng khách mua đầu tư hay các công ty đầu cơ BĐS thứ cấp là khá lớn, khiến cho thị trường có hiện tượng sốt ảo. Các khu đô thị không có người dân vào ở dù đã thanh khoản hết và có tình trạng nhà đầu tư thứ cấp đang làm "loạn" thị trường, tạo giao dịch ảo. Còn tại TP.HCM, một số quận ven và huyện ngoại thành đã xuất hiện ít nhất hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép.
Chưa dừng lại ở đó, một trong những biến động lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam thời gian gần đây được cho là "sốt đất đặc khu". Kỳ vọng ba đặc khu sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội tháng 10/2018, giá đất Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc liên tiếp lập đỉnh mới, với lượng giao dịch tăng gấp nhiều lần chỉ trong quý đầu năm. Tại Vân Đồn, giá giao dịch một số nơi có thời điểm chạm ngưỡng 60 triệu đồng. Cơn sốt xảy ra cả ở những khu đất chưa có sổ, không rõ pháp lý, hoặc đất nông lâm nghiệp chưa chuyển đổi…
Ở phân khúc căn hộ, trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp dư thừa nhiều thì nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp lại rất khan hiếm dù nhu cầu của người dân rất lớn. Các số liệu phân tích cho thấy, loại nhà ở có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên chỉ chiếm khoảng 20-30% nhu cầu của người dân, còn lại phần lớn nhà ở bình dân khi chiếm tới 70-80%. Hiện tại nhà ở xã hội chỉ hoàn thành được khoảng 3,92 triệu m2 sàn, so với mục tiêu đề ra trong chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 thì mới chỉ đạt trên 31%.
2018 cũng là năm đánh dấu sự bùng nổ tranh chấp lên đến đỉnh điểm tại các dự án BĐS. Báo cáo từ 43 địa phương trên cả nước gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, hiện có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp. Nội dung chủ yếu liên quan đến phần diện tích sở hữu chung – riêng, cách tính diện tích căn hộ, tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì..
Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thừa nhận việc xảy ra các khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân do nhiều nguyên nhân. Trong đó, rõ nhất là sự thiếu rõ ràng trong quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Những tín hiệu sáng
Giới địa ốc thừa nhận cơn sốt ảo xảy ra tại ba đặc khu, trong khi đó chính quyền địa phương phải thừa nhận là "không kiểm soát nổi". Để hãm phanh cơn sốt đất, giữa quý II, cơ quan quản lý ra quyết định dừng giao dịch tại cả ba địa phương này. Sau đó Quốc hội cho biết sẽ chưa xem xét dự án Luật Đặc khu trong kỳ họp tháng 10. Đến nay, giới đầu tư vẫn đang mắc kẹt với BĐS những khu vực này.
Còn tại các tỉnh thành vùng ven, cơ quan quản lý buộc phải yêu cầu công an vào cuộc điều tra vấn nạn tung tin thổi giá để đầu cơ. Chưa dừng lại ở đó, Chính phủ và các Bộ ngành đang có chiến dịch thanh tra, kiểm tra về tham nhũng từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM đến Đà Nẵng, Phú Quốc... thậm chí có những chỉ đạo tiếp tục kiểm tra để báo cáo kết quả vào tháng 3/2019. Theo đó, những chuyện sai phạm sẽ bị xử lý, kể cả những sai phạm nhiều năm trước đây cũng bị hồi tố.
Để thị trường vào đúng “quỹ đạo”, cách đây một tháng Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị yêu cầu Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi các văn bản pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, đồng thời có chế tài xử phạt các hành vi vi phạm, trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành.
2018 cũng là năm chứng kiến làn sóng tháo chạy của các nhà đầu tư condotel. Tuy nhiên, trao đổi riêng với DĐDN, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch VNREA trấn an, nhà đầu tư không nên giao động bởi Chính phủ vẫn đang tiếp tục có những chỉ đạo mang tính tích cực ủng hộ để đưa ra được hành lang pháp lý giúp condotel trở thành một sản phẩm chính thức. Một số dự án ở Nha Trang, Khánh Hòa, Phú Quốc trong thời gian tới sẽ phải có một số điều chỉnh để có thể cấp sổ đỏ.
Thay lời kết
Những động thái quyết liệt từ phía cơ quan quản lý cho thấy một tín hiệu tích cực khi giá bất động sản nằm trong vòng kiểm soát tuyệt đối, không để nguồn cung tăng đột biến, việc phê duyệt, cấp phép quy hoạch của các cấp chính quyền cho doanh nghiệp được thực hiện nghiêm túc. Tuy nhiên cũng đem tới mặt trái là số lượng dự án chất lượng sẽ giảm, thời gian thực hiện dự án, chi phí, cơ hội cho chủ đầu tư mất nhiều thời gian, kéo theo đó là nguồn cung 2019 có nguy cơ sụt giảm.
Tuy nhiên, bản lĩnh của doanh nghiệp luôn biết biến thách thức thành cơ hội. Người làm doanh nghiệp nhất định sẽ tìm ra những cơ hội mới từ khó khăn. Những "tay chơi" đích thực sẽ có thêm cơ hội do dự án ít và trong tay lại có nguồn hàng chất lượng.