Sự thật về những con số tồn kho bất động sản "làm đẹp" hồ sơ

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/12/2018, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản còn khoảng 22.825 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở Quý I/2013 đã giảm 105.723 tỷ đồng (giảm 82,24%).

Tuy nhiên, số liệu thống kê hàng tồn kho bất động sản của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) năm 2018 từ 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán cho thấy tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, số liệu gần 23.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản mà Bộ Xây dựng đưa ra là không sai nhưng đó là những số liệu từ năm 2013, khi mà lượng hàng tồn kho thời điểm đó được xác định. Còn bây giờ thị trường bất động sản đã khác, trải qua 6 năm sẽ phát sinh thêm lượng hàng tồn kho bất động sản mới.

Là người trong cuộc quản lý thị trường bất động sản thời điểm bấy giờ, ông Nguyễn Mạnh Hà – Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, đang có cách hiểu không đồng nhất về cách tính tồn kho sản xuất và tồn kho thực tế thị trường nên con số vênh nhau là điều dễ hiểu.

"Doanh nghiệp trong ngành bất động sản thường có hàng tồn kho cao hơn so với các ngành khác vì vòng quay bất động sản vốn khá chậm. Một dự án bất động sản có thể phải làm 3 đến 5 năm, thậm chí có thể lâu hơn. Hơn nữa, do tính đặc thù của mặt hàng này trong nhiều trường hợp căn hộ hoặc đất nền sau khi bán nhưng vẫn không thể hoạch toán vào doanh thu. Do vậy, hàng tồn kho vẫn hiện diện trên báo cáo tài chính và đương nhiên sẽ lớn hơn nhiều so với con số thị trường" - ông Hà cho biết.

Ông Hà dẫn chứng, thời điểm thị trường “tê liệt” năm 2013, tổng giá trị hàng tồn kho được Bộ Xây dựng thống kê vào đầu năm là 128.548 tỷ đồng. Thị trường lúc đó đóng băng, Chính phủ đã ban hành gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu bất động sản, đồng thời hỗ trợ người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở.

Để giải quyết lượng hàng tồn, nhiều doanh nghiệp đã giảm giá bán từ 30 – 50%, thậm chí nhiều hơn. Chẳng hạn tại Hà Nội, có doanh nghiệp đã giảm giá bán căn hộ xuống 10 triệu đồng/m2, còn tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp bán với giá 12 triệu đồng/m2. Với chi phí xây dựng khoảng 7 – 8 triệu đồng/m2, chi phí đất đai khoảng 5 triệu đồng/m2 các doanh nghiệp chấp nhận chịu lỗ.

Sau khi gói tín dụng này kết thúc, thị trường ấm lên. Từ giai đoạn 2015 đến nay, thị trường bất động sản phục hồi, hàng ra đến đâu hết đến đấy, lượng hàng tồn kho giảm rõ rệt. Phải chăng chỉ còn ở những dự án xa trung tâm, những dự án chủ đầu tư không hoàn thiện.

Cũng theo ông Hà, bản chất thị trường bất động sản có 2 giai đoạn. Đầu tiên là thời kỳ "ăn no mặc ấm" tức là nhà chỉ phục vụ mục đích cơ bản là để ở, chủ yếu phát triển nhà giá rẻ. Giai đoạn thứ hai là nâng cấp đô thị, ăn ngon mặc đẹp, người đã có nhà muốn ở rộng hơn, đẹp hơn, cao cấp hơn. Tất nhiên xã hội lúc nào cũng có nhiều nhu cầu nhà ở khác nhau, lúc này thị trường phải quay trở lại vấn đề túi tiền của người dân.

"Tôi tin rằng bất động sản Việt Nam chỉ mới phát triển ở giai đoạn đầu. Do đó, doanh nghiệp nào có thể cung ứng ra thị trường những sản phẩm nằm trong ngưỡng chi trả của người dân thì chắc chắn sẽ thắng" - ông nhấn mạnh.

Về lâu dài, ông Hà cũng đề xuất nên có một đơn vị đứng ra theo dõi, thống kê chính xác về hàng tồn kho. Điều này sẽ giúp các sở ban ngành trong việc quản lý và cũng như đưa ra phương án tháo gỡ việc tồn đọng hàng hóa bất động sản. 

THIÊN BÌNH