Thu hồi cả nghìn sổ đỏ chung cư Mường Thanh: Chủ đầu tư phải bồi thường cho cư dân?
Theo Luật sư Trương Quốc Hòe, dù chủ đầu tư sai phạm ở hình thức nào thì khách hàng – người mua nhà bị thu hồi sổ đỏ vẫn là những người chịu thiệt hại đầu tiên.
Mới đây, Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội (Sở TN&MT) đã có các thông báo và các quyết định về việc thu hồi, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (gọi tắt là sổ đỏ) tại 14 tòa chung cư do Tập đoàn Mường Thanh đầu tư xây dựng do không đúng quy định pháp luật về đất đai.
Ông Trần Anh Dũng - Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội xác nhận thông tin trên và cho biết: "Nếu trường hợp nào không nộp lại “sổ đỏ” đã cấp bị thu hồi thì vẫn bị vô hiệu, và không còn giá trị".
Luật sư Trương Quốc Hòe - Trưởng văn phòng luật sư Interla (Đoàn luật sư TP Hà Nội)
Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Trương Quốc Hòe - Trưởng văn phòng luật sư Interla (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, dựa vào hồ sơ thiết kế, tức là dựa vào tài sản hình thành trước pháp luật. Ở trường hợp này, có một số tài sản mà Tập đoàn Mường Thanh đầu tư xây dựng đã tự ý chuyển đổi công năng.
- Thưa ông, ông có thể nói thêm về hành vi cấp sổ đỏ sai phép khiến hàng loạt căn hộ bị thu hồi theo quyết định của Sở TN&MT vừa qua?
Luật Nhà ở đồng ý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho người dân khi nó được hình thành đúng pháp luật. Cụ thể, là tài sản được tạo dựng lên đối với nhà ở, là tài sản trên đất thì phải có giấy phép xây dựng, được cơ quan có thẩm quyền cho phép xây dựng và phần tài sản đó được xây dựng lên bởi tài sản của người sở hữu (là chủ nhà) không có tranh chấp thì người đó được quyền kê khai để làm sổ đỏ.
Với quy định của pháp luật như vậy, trong trường hợp này người đi đăng ký làm sổ đỏ phải trình giấy phép xin phép xây dựng. Đối với Tập đoàn Mường Thanh khi hình thành tài sản đó phải có giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền (Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng) cho phép tạo dựng lên tài sản đó, chính là nhà ở.
Tuy nhiên, Luật cho phép chủ đầu tư được phép điều chỉnh dự án trong trường hợp dự án gặp khó khăn hoặc gặp trở ngại khách quan, nhưng chủ đầu tư muốn điều chỉnh dự án tiếp tục phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh.
Một trong 14 toà chung cư do Tập đoàn Mường Thanh đầu tư xây dựng bị thu hồi sổ đỏ
Như vậy, người cho phép tạo dựng lên công trình, theo quy hoạch nó là khu có công năng dịch vụ, siêu thị, nhà hàng nhưng không phải để phục vụ cho mục đích để ở. Khi muốn chuyển đổi sang mục đích để ở chủ đầu tư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép duyệt chuyển đổi công năng. Đó là yêu cầu bắt buộc.
Sau khi được cấp phép chuyển đổi công năng thì phần diện tích đó mới đủ điều kiện để tạo dựng thành tài sản nhà ở, khi đó người mua mới đủ điều kiện làm sổ đỏ.
Trong trường hợp này, nếu trái với quy trình trên thì buộc cơ quan chức năng phải thu hồi về.
- Vậy vai trò của các cơ quan chức năng trong trường hợp này là như nào thưa ông?
Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tức là Sở TN&MT và Sở Xây dựng đã đồng ý cấp sổ đỏ cho phần dự án đó, và có được thực hiện đúng quy trình hay không thì chúng ta cần xét trong các trường hợp cụ thể.
Khi dự án đã cấp rồi, đương nhiên quyền của người có sổ đỏ cũng như quyền của người cấp sổ đỏ, đối với quyền quản lý Nhà nước thì theo luật, ai là người ra quyết định công nhận nó thì người đó có quyền ra quyết định thu hồi về.
Trong trường hợp này Sở TN&MT đã ra quyết định công nhận (tức là cấp sổ đỏ cho dân), tuy nhiên sau khi ra soát, thanh tra phát hiện thấy sai thì họ có quyền thu hồi về. Đó là thẩm quyền của họ.
- Với những thiệt hại nếu có thì người mua nhà chịu thiệt?
Hiện nay, thiệt hại là người mua nhà vẫn đang phải chịu. Chính vì điều đó, đại diện chủ đầu tư đã bị khởi tố về tội lừa dối khách hàng. Những người được cấp sổ đỏ khi mua nhà (trong phần diện tích bị thu hồi) trở thành nạn nhân trong vụ án.
- Trong trường hợp này, những thiệt hại của khách hàng sẽ được giải quyết ra sao, thưa ông?
Trong trường hợp này, nguyên tắc giải quyết theo pháp luật. Pháp luật sẽ không công nhận hợp đồng mua bán của người mua nhà ở với Tập đoàn Mường Thanh và sẽ bị tuyên là vô hiệu. Mà khi tòa án đã tuyên vô hiệu thì sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, có nghĩa người mua sẽ nhận lại tiền và bàn giao nhà cho Tập đoàn Mường Thanh.
Với những thiệt hại nếu có từ lỗi hành vi mà Tập đoàn Mường Thanh gây ra thì đơn vị này phải có trách nhiệm bồi thường cho họ.
- Để có sai phạm này xảy ra thì trách nhiệm của cơ quan chức năng như thế nào, thưa ông?
Trong trường hợp này quy trình cấp sổ đỏ và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân, do yếu tố và quy trình 1 cửa nên họ không có hành vi thẩm định.
Tuy nhiên, nguyên tắc khi cấp sổ đỏ dựa vào hồ sơ thì người cấp sổ đỏ đó phải có trách nhiệm xem việc điều chỉnh, chuyển đổi công năng của chủ đầu tư liệu có hành vi gian dối hay không?
Nếu họ lập hồ sơ giả mạo, với văn bản chuyển đổi công năng đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt thì dấu hiệu phạm tội của người đưa văn bản giả mạo có thể sẽ bị khởi tố thêm một tội danh, đó là tội sử dụng giấy tờ giả mạo của người khác.
Nếu trong trường hợp hồ sơ doanh nghiệp trình ra mà không có văn bản chuyển đổi công năng đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt mà vẫn được cấp duyệt thì ở đây đơn vị cấp phép có dấu hiệu cố ý làm trái quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, hành vi sai phạm đến đâu sẽ xử lý đến đó và ai làm sai người đó sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
- Vâng! Xin cảm ơn ông!