Rủi ro chung cư không “sổ hồng”
Với các dự án không có sổ hồng, người dân có quyền khởi kiện, đòi tiền, bởi lỗi xảy ra hoàn toàn do hành vi cố ý vi phạm điều cấm trong Luật Xây dựng của chủ đầu tư.
Đây là chia sẻ của LS Trương Quốc Hòe - Trưởng văn phòng LS Interla (Đoàn LS TP Hà Nội) với DĐDN.
Theo LS Hòe, thời gian qua, hàng trăm chung cư dù đã bàn giao nhiều năm nhưng vẫn bị “treo” sổ hồng vì chủ đầu tư vi phạm trật tự xây dựng, như: Vượt tầng, sai thiết kế, phá vỡ quy hoạch... Có thể kể tới hàng loạt dự án như: dự án Capital Garden (102 Trường Chinh); chung cư The Golden Palm (Lê Văn Lương)...
- Ông có thể nói rõ hơn những quy định của pháp luật hiện hành về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở?
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới việc dự án bị “treo” sổ hồng gây rủi ro cho người mua. Có thể do chính chủ đầu tư cầm cố ngân hàng hoặc do dự án vi phạm, không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ.
Về quy trình cấp sổ đỏ, trong Luật Nhà ở quy định rất rõ người mua nhà phải đóng đủ 95% theo giá trị hợp đồng thì chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ để làm sổ đỏ. Trong luật cũng quy định rõ quy trình để được nhận sổ hồng đó là sau khi đủ hồ sơ, trong thời gian 7 – 15 ngày các cơ quan chức năng có trách nhiệm hoàn tất và cấp hồ sơ.
Với các dự án không có sổ hồng người dân có quyền khởi kiện
Tùy theo từng hợp đồng, có nhiều chủ đầu tư thu đủ sau khi hoàn thiện hồ sơ để nộp UBND quận (huyện) để làm sổ hồng, khách hàng sẽ nộp nốt số tiền 5% còn lại. Tuy nhiên, quy định trên không bắt buộc nên tùy mỗi dự án có thể áp dụng trước hoặc sau.
Về điều kiện để được cấp sổ đỏ. Thứ nhất, khi sổ hồng được cấp có nghĩa thể hiện hợp đồng đó không có tranh chấp giữa các bên. Thứ hai, sổ hồng được cấp khi chủ đầu tư thực hiện dự án đúng yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, (bao gồm thiết kế, thi công, chất lượng công trình, nghiệm thu...).
Luật Nhà ở quy định quy trình để được nhận sổ hồng, sau khi đủ hồ sơ, trong thời gian 7 – 15 ngày các cơ quan chức năng có trách nhiệm hoàn tất và cấp sổ hồng.
Đặc biệt, báo cáo của chủ đầu tư khi thực hiện ký kết hợp đồng với sở Xây dựng. Nguyên tắc trong Luật đã quy định rõ, chủ đầu tư sau khi hoàn thiện 20% hợp đồng thì phải làm báo cáo thường xuyên cho Sở Xây dựng về tiến độ bán nhà, nhưng nhiều khi chủ đầu tư không làm.
Trong khi đó, bản thân người mua nhà không biết quy định trên, không thể giám sát nên nếu quy chế đó bị vi phạm thì chế tài quy định trách nhiệm thuộc chủ đầu tư, nhưng do chủ đầu tư chịu nên đã ảnh hưởng trực tiếp đến người mua.
Người đi mua nhà cần lưu ý, hợp đồng mẫu quy định trong Luật Nhà ở thực chất chỉ là hợp đồng hướng dẫn, không bắt buộc mọi người phải theo. Mọi người có thể dựa vào đó chứ không phải tuân thủ tuyệt đối.
Điểm đặc biệt nữa, cần lưu ý đối với người mua nhà đó là Luật nhà ở đã quy định rõ quyền sử dụng đất cũng như công trình đó chưa thế chấp cho bất kỳ ai. Do đó, người mua cần yêu cầu cung cấp hồ sơ, giấy chứng nhận đầu tư, văn bản xác nhận hoặc sổ đỏ công khai để xác minh. Khi dự án có đầy đủ các thông tin trên, có nghĩa hợp đồng mua bán hợp pháp, việc chủ đầu tư cam kết không có nghĩa lý gì.
- Với các chủ đầu tư cố tình vi phạm trật tự xây dựng, ông có đề xuất gì về chế tài xử lý để không còn tái diễn?
Tôi hoàn toàn đồng ý trước đề xuất mà các đại biểu đã nêu tại phiên thảo luận sửa Luật Xây dựng (tháng 5/2019) vừa qua, đó là với các dự án vi phạm trật tự xây dựng, cần dứt khoát khôi phục lại tình trạng ban đầu trong một thời hạn nhất định, chứ không cho phạt để tồn tại.
Pháp luật đã có quy định rõ ràng, tại một số dự án để xảy ra sai phạm cũng cần làm rõ trách nhiệm các cơ quan chức năng liên quan đến việc xảy ra vi phạm tại dự án.
- Và ông có lời khuyên gì dành cho khách hàng để tránh gặp phải rủi ro “treo” sổ hồng?
Với những dự án vi phạm trật tự xây dựng, khi khách hàng mua phải có nghĩa bản thân hợp đồng đó đã vô hiệu rồi vì nó vi phạm điều cấm của luật xây dựng. Do đó, với các dự án vi phạm trên, kể cả với những dự án đã bàn giao trong thời gian dài nhưng không có sổ hồng, người dân đều có quyền khởi kiện và tuyên bố hợp đồng vô hiệu để đòi tiền về.
Do lỗi của chủ đầu tư nên khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả tiền, chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua dự án tương đương. Đây là lỗi xảy ra hoàn toàn do hành vi cố ý vi phạm điều cấm trong Luật Xây dựng của chủ đầu tư.
Để tránh mua phải các dự án vi phạm người mua nhà cần tham vấn pháp luật trước để có thể tránh thiệt hại về diện tích nhà ở, giá trị công trình và rủi ro pháp lý khác về thủ tục giấy tờ.
- Vâng! Xin cảm ơn ông.