Dự thảo Luật Bất động sản: Nên quản chặt việc chuyển nhượng dự án
So với việc chuyển nhượng ở các dự án sản xuất kinh doanh, việc chuyển nhượng các dự án bất động sản giữa các chủ đầu tư và chủ mới hiện có khá nhiều quy định ràng buộc.
Tuy nhiên, việc đề xuất cải thiện các quy định có vẻ “phân biệt đối xử” này không hoàn toàn chỉ nhận được đồng thuận.
Dự án Phước Kiển Nhà Bè của Cty Quốc Cường Gia Lai đã phải vận động giao dịch linh hoạt trong sang nhượng cho Sunny Land.
Cái khó của doanh nghiệp
Một doanh nghiệp có dự án mấy chục héc ta đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng ở khu vực phía Tây TP HCM thì bị… cạn tiền. Việc giải phóng mặt bằng đối với dự án quy mô lớn, có diện tích đất ngay trong khu vực gắn với dân cư đòi hỏi nguồn lực và chi phí bồi thường lớn ngoài dự tính và sự sẵn sàng của doanh nghiệp khiến đơn vị này bị rơi vào thế “đi cũng dở, ở không xong”.
Bởi dù dự án này đã được phê duyệt, có vị trí đẹp và diện tích đủ lớn để lọt tầm ngắm những nhà đầu tư cỡ bự, nhưng khâu giải phóng mặt bằng còn “lổn nhổn” chưa thể trọn vẹn một phần lớn đủ để thực hiện chuyển nhượng ngay trong lòng dự án. Dẫn đến toàn bộ dự án của doanh nghiệp do cụt vốn coi như đóng băng.
Chủ đầu tư của công ty này không muốn nêu tên cho biết, bằng con đường “rủi ro” hơn do không đàm phán chính thức trên sổ sách vì không thực hiện được giao dịch, họ đã phải vận động thêm nguồn vốn từ một đối tác tuy có thân quen đủ để tin cậy nhau trên thị trường, nhưng cái giá vận động được khá đắt so với giá đàm phán “trên bàn”.
Theo đó, đơn vị đối tác bạn đã đồng ý rót vốn cùng tiếp tục đồng hành với chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để sang nhượng theo hình thức “mua đứt bán đoạn” hơn một nửa dự án thay cho chỉ một phần trên tổng thể, vào thời gian cuối năm nay.
Nếu việc chuyển nhượng dự án cho phép “mở” hoàn toàn, việc hạn chế thất thoát hoặc tư nhân hóa đất công thành đất dự án sẽ khó khăn hơn.
Tương tự như giao dịch này, trước đó một dự án điển hình về quy mô, diện tích lớn, vị trí “ngon” nhưng vấp phải rào cản trong tiến độ giải phóng mặt bằng vì xuất hiện “đất da beo” - đất công xen kẹt là dự án Phước Kiển Nhà Bè của Cty Quốc Cường Gia Lai đã phải vận động giao dịch linh hoạt trong sang nhượng cho Sunny Land.
Theo đó, Quốc Cường Gia Lai ứng trước vốn trả nợ tương đương giao dịch chuyển nhượng dự án, song vẫn chưa thể khép lại giao dịch này thành công như kế hoạch do đến nay, khâu đền bù bồi thường 100% dự án đất sạch vẫn còn cần thời gian.
Cái khó của các đơn vị chuyển nhượng dự án, theo đúng quy định của Luật Đất Đai 2013, nhìn từ góc độ của các chủ đầu tư lẽ ra không cần trở thành “đà cản” bên bán bên mua hợp tác thuận lợi. Tuy nhiên, nó vẫn đã và đang là thực tế diễn ra hàng ngày.
Chọn quy định mở hay “bó” thị trường?
Với thực tế đó và với mong muốn tạo điều kiện thông thoáng để danh nghiệp bất động sản nắm bắt được đúng thời cơ thị trường, giao dịch và phát triển dự án có lợi cho các bên, trong góp ý của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoRE) với Dự thảo Luật Bất động sản mới đang chuẩn bị trình Quốc hội, Hiệp hội đề xuất "nên xem (đối xử) chuyển nhượng dự án bất động sản như các dự án sản xuất kinh doanh khác, tức là cho chuyển nhượng thủ tục đơn giản, cty (chủ đầu tư) mới mua dự án được đổi tên dự án, và kinh doanh theo phương án mới..."
Tuy nhiên, nhìn ở góc độ khác, TS Định Thế Hiển cho rằng, việc mua bán dự án đất cần có sự thận trọng và những quy định ràng buộc trong Luật nhất định.
Chẳng hạn, với quy định chủ đầu tư muốn sang nhượng dự án bất động sản thì phải đầu tư xong hạ tầng, là để hạn chế các chủ đầu tư không vốn "tay không bắt được vàng"; và để tránh các chủ đất lách luật bằng cách mua - bán doanh nghiệp (M&A).
Việc Nhà nước ra quy định “xiềng luôn việc dự án giao cho công ty thì khi bán công ty theo dạng sáp nhập vẫn không cho đổi chủ đầu tư dự án để tránh chủ cũ không đầu tư hạ tầng vẫn bán đất (cty) cho chủ mới” vì vậy là cần thiết.
Lưu ý rằng trên thị trường hiện tại có không ít dự án có nguồn gốc đất công đã và đang được thanh tra, rà soát. Nếu việc chuyển nhượng dự án cho phép “mở” hoàn toàn, không có các quy định chi tiết, việc hạn chế thất thoát hoặc tư nhân hóa đất công thành đất dự án qua nhiều chiêu thuật của các bên khai thác, phát triển và thực thi mua lại sẽ khó khăn hơn, chưa nói đến khả năng “hồi tố ngược” khi dự án đã được chuyển nhượng qua nhiều lần.