Quản lý chuyển nhượng dự án bất động sản thế nào?

Xin trân trọng giới thiệu bài viết của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA).

Chuyển nhượng dự án của các doanh nghiệp bất động sản cần được tạo điều kiện thông thoáng trên cơ sở các Luật hiện hành.

Kiến nghị của HoREA về tháo gỡ các vướng mắc, tạo điều kiện thông thoáng cho hoạt động chuyển nhượng dự án của doanh nghiệp bất động sản đều có căn cứ trên cơ sở các Luật hiện hành.

Luật đã có, nhưng khó thực thi

Hiện nay, điều kiện chuyển nhượng dự án đang chiếu theo quy định tại Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án phải có sổ đỏ, và phải thực hiện hạ tầng tương ứng. Quy định điều kiện bên nhận phải đáp ứng đầy đủ quy định của Luật, phải kế thừa nghĩa vụ trách nhiệm của bên chuyển nhượng và phát triển dự án theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Trên cơ sở đó, một trong những khó khăn lớn nhất cho doanh nghiệp địa ốc là điều kiện quy định doanh nghiệp phải có sổ đỏ.

Để có sổ đỏ dự án, cũng theo quy định, doanh nghiệp phải hoàn tất mọi thủ tục và các bước trình tự từ A-Z, bao gồm từ tạo lập quỹ đất, giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch được 1/500; cơ quan quản lý theo hồ sơ doanh nghiệp sẽ ra quyết định thu hồi đất, xác định giá đất, nộp tiền sử dụng thì doanh nghiệp mới được cấp sổ đỏ. Thời gian cho các quy trình đó là rất lâu và tính bằng vài năm.

  Chuyển nhượng nhiều lần sẽ làm tăng giá bất động sản làm tăng giá cho người tiêu dùng sau cùng hay không? Đại diện các doanh nghiệp địa ốc nhấn mạnh giá không phải do doanh nghiệp đẩy lên mà do thị trường quyết định. 

Vì vậy, cần thông thoáng cho doanh nghiệp thay vì phải làm A-Z mới được chuyển nhượng dự án, được phép chuyển nhượng dự án từ A đến M chẳng hạn (theo quy trình các bước trên), với điều kiện doanh nghiệp đã hoàn thành tạo lập quỹ đất giải phóng mặt bằng và hoàn tất nhận chuyển nhượng các lô đất, thửa đất từ phía người dân xong.

Ngắn gọn là khi đất đứng tên doanh nghiệp trên nhiều thửa thì doanh nghiệp nên được coi là có đủ điều kiện chuyển nhượng các thửa đó cho bên nhận. Phía nhận sẽ hoàn tất các bước còn lại theo quy trình.

Cần quy định thông thoáng hơn

Luật cũng quy định kế thừa trách nghiệm và nghĩa vụ bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ phát triển dự án theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Thực tế, Luật Quy hoạch cho phép các quy hoạch đã được duyệt vẫn được điều chỉnh theo quyết định của nhà đầu tư. Vì vậy, hoạt động chuyển nhượng, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng được quyền điều chỉnh nếu quy hoạch cũ chưa phù hợp.

Khi điều chỉnh thì doanh nghiệp cũng sẽ thực hiện đúng các nghĩa vụ quy định từ phía Nhà nước là xác định lại giá đất, nếu có phát sinh, nộp thêm tiền sử dụng đất, ra sổ đỏ mới với quy hoạch mới.

Ở đây, cần lưu ý rằng có 2 điểm cho thấy cần cho doanh nghiệp được chuyển nhượng khi đất đã đứng tên mình, thay cho phê duyệt quy hoạch 1/500, là bởi phê duyệt của bên phát triển và chuyển nhượng có thể chưa đúng mục đích, chiến lược, nhu cầu của bên phát triển kế thừa khi nhận chuyển nhượng. Bỏ qua công đoạn này chính là giúp bên mua và bán dễ gần nhau hơn, thương thảo nhanh hiệu quả, tiết kiệm được chi phí thời gian và cơ hội.

Đã có trường hợp nhà đầu tư Hàn Quốc sau khi thực thi chuyển nhượng 1 dự án từ 1 Cty địa ốc Sài Gòn, đã phải cuốc bỏ toàn bộ hạ tầng bên A đã làm. Rút ngắn quy định này, thông thoáng hơn chính là góp phần giảm lãng phí vật chất và công sức đầu tư của doanh nghiệp.

Chưa kể khi doanh nghiệp mới phải làm lại quy hoạch đã từng được quy hoạch, thì phải có nghĩa vụ tài chính phát sinh làm cấp sổ đỏ mới, từ đó tăng thủ tục hành chính không cần thiết. Quy định vì vậy cần phải thông thoáng và mỗi lần doanh nghiệp chuyển nhượng được dự án thì Nhà nước sẽ lại được thu thuế VAT 10%, chưa tính thuế lợi nhuận về sau.

Chuyển nhượng nhiều lần sẽ làm tăng giá bất động sản làm tăng giá cho người tiêu dùng sau cùng hay không? Trả lời câu hỏi này, đại diện các doanh nghiệp địa ốc nhấn mạnh giá không phải do doanh nghiệp đẩy lên mà do thị trường quyết định.

Nhiều thủ tục, chi phí cơ hội, chi phí thời gian cũng làm cho giá lên cao. Giá không phải doanh nghiệp muốn làm mà được - Tất nhiên trừ một số rất ít doanh nghiệp lớn, dự án lớn; nhưng đó là trường hợp hiếm.

BBT