Hiểu thế nào cho đúng về condotel?

Nhằm đưa ra những kiến nghị, góp ý để loại hình bất động sản này ngày một phát triển bền vững, sáng ngày 14/12/2019, tại Hà Nội, được sự chỉ đạo của Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn “Hành lang pháp lý cho thị trường condotel”.

Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn – Tổng biên tập Báo Diễn đàn doanh nghiệp

Tại phiên thảo luận thứ nhất, Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn – Tổng biên tập Báo Diễn đàn doanh nghiệpđặt vấn đề: “Sau những ồn ào về một số trường hợp liên quan đến condotel vừa qua, là người gắn bó từ những ngày đầu với loại hình bất động sản này, bà Trần Thị Mỹ Lộc có cảm nhận và suy nghĩ như thế nào?”.

Các vị diễn giả tại phiên thảo luận

Bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes cho biết: “Là người gắn bó với thị trường bất động sản du lịch ngay từ những ngày đầu tiên, trước thực trạng này tôi cảm thấy đau lòng. Bởi, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vô cùng tiềm năng và tương lai vẫn phải phát triển. Một trường hợp cá biệt như Cocobay không đại diện cho toàn bộ thị trường”.

Theo bà Mỹ Lộc, mô hình condotel phổ biến trên thế giới và là loại hình bất động sản có sức hấp dẫn lớn. Những thương hiệu kinh doanh khách sạn nổi tiếng như Hilton, Hyatt hay Starwood thường xây dựng những dự án condotel ở các vị trí đẹp tại khu nghỉ dưỡng, địa điểm du lịch hoặc trung tâm thành phố.

Trong bối cảnh du lịch Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, bà Mỹ Lộc cho rằng cần phải huy động nguồn lực để phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có cơ sở lưu trú. Ưu điểm của condotel là chủ đầu tư có thể huy động được nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân để xây dựng căn hộ khách sạn, đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng gia tăng của khách du lịch.

Bà Trần Thị Mỹ Lộc - Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes

“Bất động sản nghỉ dưỡng là một lĩnh vực lớn, đòi hỏi nhiều chủ đầu tư phải tham gia. Một chủ đầu tư sai thì không thể đánh giá cả thị trường đang gặp vấn đề. Như một xã hội, nếu một người có hành vi ứng xử chưa đúng mực thì xã hội đó vẫn vận động theo quỹ đạo tốt đẹp. Đáng tiếc nếu cho rằng sự cố của Cocobay Đà Nẵng là tín hiệu đổ vỡ của mô hình condotel. Đáng tiếc hơn vì những thông tin trái chiều đã khiến tâm lý của khách hàng xao động”. – Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes nói.

Theo bà, mấu chốt của vấn đề ở đây chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai khác kinh doanh thực tế làm cơ sở cho việc thanh toán và chi trả cam kết của chủ đầu tư. Trong trường hợp, nếu chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn như InterContinental... thì chi phí chính thức này đã lên tới 3 - 4%. Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel và con số 10% sẽ là không thật.

Tuy nhiên, trong trường hợp với các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý.

Toàn cảnh Diễn đàn "Hành lang pháp lý cho thị trường Condotel"

“Cam kết lợi nhuận thực tế là khoản cam kết của chủ đầu tư về khả năng vận hành và khai thác kinh doanh trong 3-5 năm đầu tiên để khách hàng an tâm  về năng lực kinh doanh. Với đặc thù riêng biệt, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thể chưa đạt ngay kết quả kinh doanh như kỳ vọng trong vòng 3-5 năm đầu.

Dư luận cần có đánh giá đúng đắn để trả thị trường về đúng quỹ đạo phát triển như tiềm năng vốn có của nó. Bởi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam chỉ ở giai đoạn đầu tiên và còn rất nhiều tiềm năng để phát triển vượt bậc trong một thời gian ngắn”. – Bà Mỹ Lộc nhấn mạnh.

Có ý kiến cho rằng thị trường condotel đang cung vượt cầu thì đứng ở góc độ doanh nghiệp làm trong lĩnh vực này, bà Lộc cho rằng chưa có sự chuẩn xác. "Bởi so với tốc độ phát triển như vũ bão hiện nay của du lịch thì lượng căn phòng từ condotel là giải pháp tốt và hiện số lượng này chưa đáp ứng được nhu cầu. Nếu nhìn ra Phuket (Thái Lan) thì thị trường Việt Nam mới chỉ bằng 1/7-1/8. Nói như vậy số lượng condotel đang còn tiềm năng phát triển rất lớn" - bà Mỹ Lộc nói. 

GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ tài nguyên và Môi trường

Trả lời câu hỏi của của điều phối - Nhà báo Nhà báo Phạm Ngọc Tuấn về quy hoạch dành riêng cho condotel, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, hiện nay du lịch trải nghiệm đang chiếm một vị trí rất cao, khách du lịch muốn có được trải nghiệm sống ở đây, sống cùng với người bản xứ để chiêm nghiệm văn hóa, cách ở, cách sống… nếu như ai đó có căn hộ condotel thì có thể dùng 2 phòng để ở còn dùng 1 phòng để cho thuê.

Về vấn đề quy hoạch cho condotel, ông Võ đặt vấn đề tại sao chúng ta không quy hoạch riêng 1 khu vực dành riêng cho condotel.

“Quy hoạch là do chúng ta làm ra. Tại sao không thể quy hoạch quãng này là khách sạn, kia là condotel, trong khu quy hoạch condotel thì có quy định này, quy định kia… thế mới là kinh tế chia sẻ. Chúng ta không nên dùng tư duy của kinh tế truyền thống để tiếp cận kinh tế chia sẻ. Tôi cho rằng chủ đầu tư dự án có thể lựa chọn mô hình phát triển cho sản phẩm của họ. Họ có thể lựa chọn chỗ này là thuần túy kinh doanh là theo phương thức khách sạn là chọn 50 năm hoặc cho thuê từng phần…”, ông Võ nhấn mạnh.

Có thể bạn quan tâm

• GS Đặng Hùng Võ: “Dùng tư duy của kinh tế chia sẻ để xử lý vấn đề Condotel”

  10:27, 14/12/2019

• Giải pháp cho Condotel phát triển bền vững tại Việt Nam

  10:22, 14/12/2019

• Chủ tịch VCCI Vũ Tiến Lộc: Tháo gỡ “điểm nghẽn” từ mô hình mới để du lịch phát triển

  09:51, 14/12/2019

• [TRỰC TIẾP] Diễn đàn "Hành lang pháp lý cho thị trường Condotel"

  09:04, 14/12/2019

• Con đường nào cho Condotel?

  05:00, 14/12/2019

• Giải pháp “thoát ế” cho condotel tại Đà Nẵng

  06:30, 13/12/2019

Ông Võ chia sẻ kinh nghiệm rằng thuế là cách các nước làm để hạn chế thói quen đầu tư dài hạn.

“Ví như nếu khu đất đó là đất ở với thời gian sử dụng lâu hơn thì thuế đắt hơn, nếu đó là đất cho thuê hàng năm thì miễn thuế… như vậy, tâm lý thích đầu tư vào những khu đất có thời gian sử dụng đất lâu dài sẽ hạn chế hơn. Đây là cách mà Việt Nam có thể phát triển”, ông Võ nói.

Phản hồi ý kiến của ông Võ, bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes đưa ra quan điểm rằng thời hạn sử dụng không phải là vấn đề quá quan trọng.

“Nhiều người vẫn lo lắng về quyền sở hữu có thời hạn, lo sau thời hạn sở hữu bị thu hồi là không ổn bởi vào thời điểm vận hành kinh doanh ổn định thì việc gia hạn kinh doanh là điều bình thường, xem xét từ góc độ này thì thời hạn không có ý nghĩa gì cả. Chúng ta phải hiểu rằng khi đầu tư thì không mua tài sản tăng giá trong khí đó bất động sản nằm bãi biển lại có giới hạn nên kinh doanh du lịch thì giá trị tăng phi mã. Do đó, tôi cho rằng nên thay đổi tư duy theo cách nghĩ như vậy chứ không phải thay đổi theo kiểu có thời hạn hay không?”, bà Lộc nêu quan điểm.

Bà Lộc nhấn mạnh, bất động sản nghỉ dưỡng là một lĩnh vực lớn, đòi hỏi nhiều chủ đầu tư phải tham gia. Một chủ đầu tư sai thì không thể đánh giá cả thị trường đang gặp vấn đề.

“Đáng tiếc nếu cho rằng sự cố của Cocobay Đà Nẵng là tín hiệu đổ vỡ của mô hình condotel. Đáng tiếc hơn vì những thông tin trái chiều đã khiến tâm lý của khách hàng xao động”, bà Lộc bình luận về vụ Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” cam kết lợi nhuận.

Chia sẻ về hướng để thị trường condotel phát triển phải chuyển sang hình thức sở hữu lâu dài, ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ:

Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Thứ nhất, mỗi một chính sách pháp luật thay đổi được đưa ra thì không thể nhanh được, và cần có thời gian để xem xét và thực thi.

Thứ hai, các sản phẩm condotel xây thì không phải xây chỗ nào cũng bán được. Những nơi hấp dẫn chủ đầu tư và người mua thường phải có vị trí địa lý, cảnh quan tự nhiên, môi trường sinh thái, bản sắc văn hoá… và trong quy hoạch nó sẽ là số 1 với lựa chọn nhà đầu tư.

Khi xác định vị trí không gian cảnh quan mà thiên nhiên ban tặng thì chắc chắn sẽ có hữu hạn, và không thể vô cùng. Mục tiêu phát triển du lịch là phải mang tính cộng đồng, có nghĩa là mọi người dân đều có thể tiếp cận được, người giàu thì đến ở vài tháng, người ít tiền thì ở vài tuần.

“Phải làm sao để tất cả mọi người đều có thể được hưởng thụ lợi ích từ cộng đồng như vậy” – ông Chiến nhấn mạnh.

Ông Chiến cho biết về sở hữu vĩnh viễn condotel cần được giải quyết theo hướng condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo luật du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp Condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Trường hợp với các dự án condotel đã xây dựng trên đất du lịch, nghỉ dưỡng muốn chuyển đổi sang nhà ở xây dựng trên đất ở nên chăng Chính phủ chỉ đạo các bộ ngành liên quan cần có ngay hướng dẫn xác định rõ tiêu chí cụ thể cho các chủ đầu tư rà soát, đánh giá lại dự án để làm rõ quy hoạch chỗ nào giữ lại cho du lịch nghỉ dưỡng, chỗ nào chuyển sang ở.

"Cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho condotel để giúp cho các chủ đầu tư vượt qua khó khăn, tiếp tục đầu tư phát triển loại hình này; làm cho người mua condotel an tâm, được hưởng về hạ tầng xã hội và quyền sở hữu hợp pháp. Nhà nước từng bước kiểm soát được thị trường theo hướng ổn định, minh bạch, phát triển bền vững, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lớn, có uy tín khẳng định được vị thế trong cuộc chơi lớn đầy tiềm năng này", ông Chiến bình luận.

TS Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia tài chính

Có mặt tại phiên thảo luận, TS Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia tài chính đưa ra ba vấn đề.

Thứ nhất, khi bán những condotel chủ đầu tư phải đưa ra được kế hoạch kinh doanh của mình, tỷ lệ lấp đầy như thế nào.

Thứ hai, vấn đề sở hữu lâu dài hay không sở hữu lâu dài, đây là loại hình kinh doanh tôi chỉ đến ở một thời gian,thì nó là bất động sản kinh doanh chứ không phải nhà ở.

Thứ ba, chủ đầu tư thứ cấp phải là chủ đầu tư của bất động sản.

Thứ tư, ngân hàng chỉ bảo lãnh giao nhà đúng tiến độ chứ không bảo lãnh cho cam kết lợi nhuận.

"Mô hình condotel cần được hỗ trợ phát triển; doanh nghiệp là chủ đầu tư cần có uy tín, khẳng định thương hiệu và cần trung thực với nhà đầu tư thứ cấp" - ông Hiếu nhận định.

Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Cá nhân tôi cho rằng, mô hình condotel là xu hướng tất yếu ở Việt Nam và toàn thế giới. Tỷ lệ gia đình đi nghỉ chiếm 60%, mô hình căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng là rất tốt và phù hợp nhu cầu”.

Do vậy, theo ông Thanh, thứ nhất, cần xác định đất ở mang ra làm căn hộ nghỉ dưỡng hoặc căn hộ du lịch nhưng với các khu vực quy hoạch để làm du lịch khi ở đó không có hạ tầng phục vụ đất ở hay nhu cầu ở thì chuyện chuyển đổi sang đất ở hoặc chung cư cần xem xét.

Một số thành phố biển như Đà Nẵng ưu tiên mặt biển làm khu vực phát triển du lịch không cho đơn vị ở hình thành cũng để phục vụ cho số đông. Đây là một trong những quan điểm quy hoạch văn minh.

Và như vậy khái niệm đề nghị phải cấp quyền sở hữu lâu dài cho condotel hay căn hộ, khách sạn thì đây không phải vấn đề đang vướng mà cần xác định đất quy hoạch cho khu vực đó dành cho cái gì thì cấp giấy chứng nhận theo cái đó.  

Thứ hai, cần xác định nhu cầu căn hộ nghỉ dưỡng sẽ còn dài hạn. Theo thống kê lượng giao dịch với Hiệp hội giao dịch bất động sản Việt Nam, lượng hấp thụ của thị trường với căn hộ du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang tốt. Đồng thời, công suất phòng khai thác vào mùa hè luôn đạt mức cao, và với tốc độ phát triển du lịch hiện nay, chúng ta cần lượng căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cao trong 5-10 năm tới.

Ông Thanh cho rằng, việc xác định đề nghị giải quyết vấn đề pháp lý trong chuyện đưa ra các quy định trong công tác quản lý condotel rất đúng. Các nhà đầu tư nên xác định rõ ràng khi chúng ta chọn loại hình đầu tư vào căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng là đã trở thành một cổ đông.

“Khi trở thành cổ đông, chúng ta không thể đi giữa chừng. Có những trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ cho khách hàng, khi cấp quyền sở hữu căn hộ nhưng vì chọn mô hình căn hộ nghỉ dưỡng, nếu không rõ ràng trong hợp đồng, trong trường hợp khu căn hộ nghỉ dưỡng có khoảng 20-30% không dùng để khai thác du lịch mà chuyển đổi thành hình thức nhà ở sẽ xảy ra hệ lụy các khách hàng còn lại sẽ bị ảnh hưởng.

Đồng thời, khi là xác định là cổ đông nên minh bạch hóa về chuyện chia sẻ lợi nhuận. Thực ra với đơn vị có năng lực, uy tín, việc đảm bảo lợi nhuận 10% cho khách hàng đến giờ phút này vẫn rất tốt. Nhưng thị trường du lịch của Việt Nam đang bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, nên lợi nhuận có thể bị ảnh hưởng. Đây là chuyện hoàn toàn có thể xảy ra”. – ông Thanh lưu ý.

Kết thúc phiên thảo luận, bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty Cổ phần Vinhomes cho rằng, condotel đã có thời gian phát triển lâu dài. Hiện nay, vẫn còn đâu đó khách hàng chỉ chạy theo con số cam kết hơn là các giá trị khác nhưng không hiểu rõ về mặt bản chất và đặt niềm tin khá dễ dàng.

"Thực tế trong các buổi chia sẻ, các chủ đầu tư có uy tín và có năng lực đầy đủ đều làm gì theo lộ trình và từng bước rõ ràng, minh bạch.

Do đó, khách hàng cần nhìn vào thực chất vấn đề, condotel còn có nghĩa là kinh doanh ngoài việc hình thành nên tài sản gia tăng nên cần xác định rõ chủ đầu tư là ai, uy tín là gì, khả năng vận hành và cam kết với khách hàng ra sao để gửi gắm niềm tin lâu dài". - bà Lộc nhấn mạnh.

Nhóm phóng viên