[eMagazine]: 12 “lát cắt" thị trường bất động sản 2019

Ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, tính từ tháng 01 đến hết tháng 10/2019, nguồn cung mới là 19.973 căn hộ, bằng 67% so với cùng kỳ năm ngoái (29,733 căn). Trong khi đó, theo báo cáo thị trường quý III của CBRE, thị trường Thủ đô có gần 6.100 căn hộ được chào bán từ 18 dự án, giảm tới 33% so với quý II/2019. Đồng thời, thanh khoản cũng sụt giảm 32%, chỉ bán được 4.800 căn hộ.

Riêng tại TP.HCM, 9 tháng đầu năm ghi nhận không có dự án bất động sản nào được công nhận chủ đầu tư. Có 32 dự án được bán nhà ở hình thành trong tương lai với 19.000 căn nhưng có đến 31 dự án có quy mô vừa và nhỏ, duy nhất có một dự án lớn với 10.000 căn được bán ra ở khu Đông.

Sự khan hiếm hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm.

Mặc dù nguồn cung căn hộ giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở cả Hà Nội và TP.HCM ghi nhận vẫn ở mức cao. Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ phân khúc chung cư cao cấp lên tới 89,7%, điều này cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường nhà ở TP.HCM vẫn đang có lực mạnh.

Cùng với việc nguồn cung bị sụt giảm, thị trường năm 2019 cũng chứng kiến những cơn sốt đất xuất hiện và bùng phát ở hầu khắp các địa phương trên cả nước. Cơn sốt đất bắt đầu bùng phát ở Đà Nẵng và Quảng Nam ngay sau Tết Kỷ Hợi, sau đó lan ra các tỉnh thành.

Tại Vân Đồn, sau khi được “cởi trói” giao dịch cùng với đó là nhiều dự án hạ tầng giao thông lớn như sân bay Vân Đồn, đường cao tốc Hạ Long - Vân Đồn đi vào hoạt động, giá đất tại thị trường cũng bắt đầu rục rịch sốt trở lại vào thời điểm sau Tết Kỷ Hợi. Tuy nhiên, giá đất vẫn thấp hơn so với thời điểm sốt nóng hồi đầu năm 2018.

Còn tại Hà Nội, tình trạng sốt đất thời gian vừa qua cũng xảy ra ở một số huyện ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh có quy hoạch lên quận.

Trên thực tế, việc các nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào bất động sản ở các tỉnh lẻ chủ yếu là sự đầu tư ăn theo với các tập đoàn lớn mà không có sự tìm hiểu kỹ càng về thị trường. Việc bỏ qua công tác nghiên cứu thị trường sẽ khiến nhà đầu tư vướng vào các bẫy bong bóng bất động sản do cò đất, môi giới tại địa phương tung hỏa mù, tin sốt ảo.

Do vậy nhà đầu tư cần phải cẩn trọng trong lựa chọn đầu tư, bởi chỉ có những khu vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh, hạ tầng phát triển tốt thì mới có khả năng tăng giá, còn các khu vực khác khó có tiềm năng, nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kỹ, rất dễ bị mắc kẹt, chôn vốn.

Thị trường bất động sản lại trúng thêm cú sốc mới khi nguồn vốn vào bất động sản đang bị siết chặt. Cụ thể, NHNN chính ban hành Thông tư 22 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Trong đó, từ 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn là 40%, từ tháng 10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%. Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Như vậy, sau 3 năm, lộ trình siết tín dụng bất động sản đã chính thức được chốt lại. Tỷ lệ này nhiều năm trước cũng chỉ quy định 30%, nhưng từ năm 2014, đã bất ngờ được NHNN nới rộng lên 60% để rồi từng bước siết lại như cũ và kế hoạch tiếp tục trong ba năm tới.

Chính việc siết chặt cả tín dụng tiêu dùng và đầu tư đang khiến nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh. Nhiều chủ đầu tư vì không đủ tiềm lực tài chính nên không thể bàn giao dự án chất lượng, dễ dẫn tới tình trạng sản phẩm tồn đọng, gia tăng nợ xấu.

Bên cạnh đó, rất khó tách bạch rõ giữa nhu cầu mua đầu tư và nhu cầu mua ở thực nên khách hàng có nhu cầu mua nhà an cư cũng bị ảnh hưởng khi tín dụng ngân hàng siết chặt.

Vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng mạnh và ngày một thực chất hơn. Báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, trong 10 tháng năm 2019, vốn FDI đạt 29,11 tỷ USD, tăng 4,3% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai, với tổng vốn đầu tư 2,98 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Với độ mở cao của nền kinh tế, đặc biệt sau khi ký kết các hiệp định tự do hóa thương mại và mới đây nhất là Hiệp định CPTPP, EVFTA… nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ là điểm đến của nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

 Trong khi phân khúc căn hộ, đất nền gặp khó khăn về nguồn cung, giao dịch chững lại thì bất động sản nghỉ dưỡng nổi lên như một điểm sáng của thị trường trong năm 2019. Theo DKRV, năm 2019 chứng kiến làn sóng các đại gia địa ốc đổ xô phát triển dự án quy mô lớn chưa từng có ven biển Việt Nam.

Thị trường nghỉ dưỡng đang được hưởng lợi do tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng khách du lịch trong và ngoài nước, cũng như sự tăng trưởng về số lượng đường bay thẳng quốc tế. Xu hướng du lịch và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng của tầng lớp trung lưu và người giàu có tại Việt Nam cũng có chuyển biến tích cực. Đặc biệt, ngày càng có nhiều thương hiệu, nhà đầu tư phân khúc khách sạn toàn cầu đang đổ vào thị trường Việt Nam như một điểm nóng trong tương lai ở khu vực.

Cùng Phú Yên, Bình Thuận, Quy Nhơn, Ninh Thuận, Hội An, Quảng Nam là vùng đất sáng giá, trở thành hấp lực với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Năm 2019, chứng kiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu. Mức lãi suất cao nhất lên tới 14,45%/năm, gần gấp đôi lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Theo thống kê của Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI, CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Phú Quốc là doanh nghiệp có tổng lượng phát hành nhiều nhất (4.610 tỷ đồng). Tiếp đến là Tân Liên Phát Sài Gòn (2.228 tỷ đồng), Vinpearl (2.000 tỷ đồng), Novaland (1.900 tỷ đồng)…

Bất động sản chỉ đứng thứ hai sau lĩnh vực ngân hàng trong cuộc đua phát hành trái phiếu. Nguyên nhân chủ yếu khiến các doanh nghiệp bất động sản đua nhau phát hành trái phiếu là do việc thắt chặt tín dụng với ngành bất động sản. Thiếu tiền, các doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế và bù đắp cho các dự án lớn.

Chính phủ vừa ban hành nghị định về khung giá đất áp dụng cho giai đoạn 2020-2024, với mức tăng chung 20%.

Tại TP.HCM, Sở TNMT đã trình UBND TP hai phương án. Phương án thứ nhất với giá đất ở mức cao nhất - tăng hơn 2 lần so với hiện nay, tức khoảng 330 triệu đồng/m2. Phương án thứ hai là tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện tại cho chu kỳ 5 năm tới.

Còn UBND TP Hà Nội đề xuất với HĐND TP phương án giá đất cho chu kỳ 5 năm tới tăng bình quân khoảng 15% so với giá hiện hành. Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung cho rằng mức điều chỉnh này nhằm tránh tác động lớn đến các hoạt động của doanh nghiệp và người dân.

Tuy nhiên nhiều chuyên gia cho rằng, việc điều chỉnh tăng khung giá đất giai đoạn 2019-2024 sẽ gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực đến thị trường bất động sản như tăng giao dịch ngầm trên thị trường; tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Một trong những vấn đề nổi cộm của thị trường bất động sản năm 2019 là sự xuất hiện của hàng loạt dự án ma. Lợi dụng tâm lý chuộng đất nền của người dân, nhiều doanh nghiệp như Alibaba, Angel Lina… đã phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, tung ra cam kết hấp dẫn để thuyết phục người mua xuống tiền sau đó chiếm đoạt.

Việc xuất hiện hàng loạt dự án ma kéo theo sự trầm lắng đáng kể về số lượng tìm kiếm đất nền cũng như giao dịch ở phân khúc này. Tâm lý lo ngại và e dè từ các nhà đầu tư cũng lan ra cả thị trường, không chỉ ở TP.HCM mà còn ở các khu vực lân cận.

Theo LS Trần Minh Cường (Đoàn LS TP.HCM), các cơ quan chức năng cần rà soát và điều chỉnh ngay các quy định có liên quan để tránh kẽ hở nhằm tạo điều kiện cho các chủ đầu tư không có năng lực “lách luật” để kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, cần thanh tra, làm rõ các cơ quan nhà nước tại địa phương có dấu hiệu buông lỏng quản lý để cho chủ đầu tư tự do tung hoành, xây dựng hạ tầng kỹ thuật không phép, rao bán công khai các sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh.

 Với tham vọng đến năm 2030 Việt Nam xây dựng 30 đô thị thông minh, hiện đã có 30 địa phương được phê duyệt dự án phát triển này.

Tại Hà Nội, dự án Thành phố Thông minh quy mô gần 4,2 tỷ USD đã chính thức khởi công vào tháng 10/2019. Dự án được lập dựa trên đồ án quy hoạch đô thị thông minh dọc trục Nhật Tân - Nội Bài có chiều dài hơn 11km với 5 hợp phần.

Cuối tháng 12, Tập đoàn Tân Hoàng Minh chọn bắt tay Công ty TNHH SEIN I&D Việt Nam và Tập đoàn tài nguyên nước quốc gia Hàn Quốc (K-Water) với mục tiêu phát triển Tổ hợp thành phố thông minh, du lịch, khách sạn, công viên giải trí đặt tại huyện Chương Mỹ, Hà Nội với tổng giá trị đầu tư 3,5 tỷ USD.

Tổ hợp có diện tích 128ha, xây dựng dựa trên mô hình hoạt động của thành phố thông minh tại các quốc gia phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản. Trong đó, Tập đoàn tài nguyên nước quốc gia Hàn Quốc (K-Water) sẽ là đơn vị cung cấp giải pháp công nghệ quản lý vận hành thông minh, công nghệ xử lý nước và môi trường.

Cùng với đó là các tỉnh thành trên cả nước như Đà Nẵng, Đồng Nai, Bình Dương, Quảng Ninh… cũng đang đầu tư xây dựng đô thị thông minh.

Việc xây dựng thành công mô hình đô thị thông minh sẽ tạo ra giải pháp cho những vướng mắc tồn tại và giúp Việt Nam bắt kịp với xu hướng phát triển đô thị bền vững trên thế giới.

Năm 2018, cơn sốt đất đặc khu oanh tạc thị trường bất động sản 3 miền Bắc – Trung – Nam. Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2018 nhận định, trong ba đặc khu tương lai, Vân Đồn được đánh giá là có sự tăng giá đất nền rõ rệt nhất trong hơn một năm qua. 6 tháng đầu năm 2018 so với cùng kỳ năm 2017, giá đất trung bình tại đây đã tăng tới hơn 3 lần, từ 7,2 triệu đồng/m2 lên 23 triệu đồng/m2.

Hầu hết các giao dịch mua đi bán lại tại các đặc khu kinh tế tạo nên cơn sốt đất thời gian qua đều là các nhà đầu tư lướt sóng, đợi sóng lên cao để bán lại kiếm lời. Song trong nhiều trường hợp, sóng không lên cao mà vẫn "mắc cạn".

Trong khi các nhà đầu tư vẫn đang chờ một ngày Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (luật Đặc khu) được thông qua thì cuối năm 2019, lần lượt các tỉnh Kiên Giang, Khánh Hoà kiến nghị Thủ tướng cho tạm dừng việc lập Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đảo Phú Quốc thành Đơn vị hành chính - Kinh tế đặc biệt cho tới khi Luật Đơn vị hành chính - Kinh tế đặc biệt được Quốc hội thông qua.

Về phía Bộ Xây dựng khẳng định việc tổ chức lập Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đảo Phú Quốc theo định hướng Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt tại thời điểm này là chưa đủ căn cứ và không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành về quy hoạch...

Đối với các nhà đầu tư bất động sản, trước mắt đề nghị này có thể làm cho thị trường hoang mang, những nhà đầu tư nhỏ chùn bước. Nhưng về dài hạn, đây sẽ là một chính sách tốt, kịp thời, tháo gỡ những tồn tại các địa phương đang vướng và giải quyết tình trạng phát triển chắp vá tại một số khu vực trên địa bàn hiện nay.

Không chỉ gặp tranh cãi pháp lý như mọi năm, bất động sản nghỉ dưỡng năm nay còn bị siết tín dụng và gánh cú sốc lớn mang tên condotel khi COCOBAY - một trong những dự án quy mô lớn tại Đà Nẵng tuyên bố vỡ trận cam kết lợi nhuận. Chính những yếu tố đó khiến bất động sản nghỉ dưỡng năm 2019 tiếp đà sụt giảm về lượng cung và cầu với biên độ lớn, cả ở phân khúc condotel và biệt thự biển. Mức sụt giảm dao động 30-50% so với năm ngoái. 

Theo DKRA, quý I/2018, số căn condotel được tung ra là 12.600 căn, đến quý III/2019 chỉ còn khoảng 7.000 căn. Trong khi tỷ lệ hấp thụ có quý chỉ đạt chưa tới 1.000 căn, bằng một phần ba, một phần tư cùng kỳ. 

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp vẫn tỏ ra lạc quan và cho rằng dư luận cần có đánh giá đúng đắn để trả thị trường về đúng quỹ đạo phát triển như tiềm năng vốn có. Bởi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam chỉ ở giai đoạn đầu tiên và còn rất nhiều tiềm năng để phát triển vượt bậc trong một thời gian ngắn.

Đầu tư vào condotel là một lựa chọn thông minh, đúng thời điểm, đúng khuynh hướng, đặc biệt là tại thời điểm hiện nay khi tiềm năng tăng giá là rất lớn. Tuy nhiên nhà đầu tư cần chọn đúng chủ đầu tư uy tín, có khả năng tự vận hành và khai thác kinh doanh để “trao mặt gửi vàng”, không nên chạy theo các con số về tỷ lệ cam kết, số đêm nghỉ.

Bởi bản chất của đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là lợi nhuận lâu dài, tài sản được vận hành khai thác kinh doanh hiệu quả, được bảo trì bảo dưỡng theo đúng tiêu chuẩn ban đầu và giá trị gia tăng phi mã theo sự phát triển tất yếu của bất động sản nghỉ dưỡng và ngành dịch vụ du lịch.Đây mới chính là cam kết lâu dài và bền vững nhất.

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 01/01/2020.

Thông tư 06/TT-BXD có 4 điểm thay đổi chính. Cụ thể, điều chỉnh điều kiện và số lượng người tham gia hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trước đây, theo quy định cũ tỷ lệ người tham gia chiếm 75% nay giảm xuống còn 50%.

Nội dung đổi mới thứ 2, giảm số lần họp nhà chung cư. Trước đây, theo quy định chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu ít nhất là 2 lần. Nay, chỉ tổ chức 1 lần. Nếu không đảm bảo thì UBND cấp phường sẽ đứng ra tổ chức ngay.

Đổi mới thứ 3 là quyền biểu quyết trước đây tính theo căn hộ nay biểu quyết theo m2.

Ngoài ra, trước đây, thông tư 02 quy định cơ quan công có quyền công nhận Ban quản trị là UBND quận. Nay, cho phép UBND cấp phường có quyền công nhận ban quản trị.

Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản quỹ bảo trì này phải có ít nhất 1 đại diện chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (nếu có).

Đặc biệt, Thông tư quy định ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được thay đổi tài khoản này. Định kỳ 6 tháng thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có)...

Mặc dù thông tư đã có nhiều điểm mới, được kỳ vọng sẽ chặn đứng các mâu thuẫn chung cư hiện nay. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cơ quan quản lý cần xây dựng, thậm chí ban hành một Nghị định, pháp lệnh liên quan đến việc quản lý nhà chung cư, tránh dừng ở mức Thông tư như hiện nay./.

BAN BIÊN TẬP