Quỹ bảo trì chung cư quản thế nào? (KỲ II): Cơ chế ba bên

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM• 13/08/2020 11:05

Để sử dụng tốt kinh phí 2% quỹ bảo trì chung cư không chỉ cần tránh chủ đầu tư "om" tiền mà còn phụ thuộc vào Ban quản trị phải thật có tâm và trách nhiệm cộng đồng của cư dân.

Tuy kinh phí bảo trì nhà chung cư (bằng 2% giá trị căn hộ) khá lớn nhưng quy định về quản lý sử dụng quỹ này còn sơ sài dẫn đến rất nhiều tranh chấp, chiếm dụng đã xảy ra.

Bộ Xây dựng cho biết đang dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó có đề xuất sửa đổi quy định về quản lý 2% phí bảo trì nhà chung cư.

Quy định đã chặt chẽ hơn

Tình trạng chủ đầu tư “om” quỹ bảo trì dẫn đến những tranh chấp chung cư trong thời gian qua, một phần đó là do một số bất cập từ Luật Nhà ở 2014 và Thông tư thi hành của Luật.

Thứ nhất, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định: người mua nhà có 2 phương thức để nộp kinh phí bảo trì là nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán, hoặc nộp cho chủ đầu tư và chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì. Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư đã thu tiền phí bảo trì mà không cho vào tài khoản được quy định, hoặc rút số tiền từ tài khoản này ra để sử dụng với mục đích riêng.

Nhiều lần có quyết định cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì từ UBND quận nhưng chủ đầu tư Athena Complex Phương Canh vẫn chây ì bởi chưa có biện pháp cưỡng chế cụ thể trong Luật (Ảnh: các cư dân chăng biểu ngữ phản đối tại từng căn hộ)

Thứ hai, Nghị định này cũng cũng nêu rõ: Chủ đầu tư phải mở một “tài khoản thanh toán” tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp.

Đáng nói, “tài khoản thanh toán” là tài khoản mở, không có ai kiểm soát, dẫn đến dù khách hàng đã nộp trực tiếp kinh phí 2% vào quỹ bảo trì thì chủ đầu tư vẫn có thể mang số tiền này đi sử dụng vào mục đích khác.

Do đó, việc Bộ Xây dựng đề xuất thay đổi từ “tài khoản thanh toán” sang “tài khoản vốn chuyên dùng” cho quỹ bảo trì là một phương án đúng đắn và khả thi.

Ngoài ra, một thực tế nữa là trước đây Luật Nhà ở đã có quy định “chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư. Thế nhưng, cho đến nay chưa một UBND cấp tỉnh nào thực hiện đúng theo Luật này, chỉ mới dừng việc cưỡng chế ở mức gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao.

Những đề xuất trong Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP là những kiến nghị mà nhiều năm qua HoREA đã đề xuất. Đây là những thay đổi chặt chẽ hơn để góp phần minh bạch quỹ bảo trì chung cư, giải pháp khả thi giảm tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân thời gian qua.

Nâng cao trách nhiệm cộng đồng cư dân

Ngoài ra, để nguồn kinh phí này được sử dụng một cách minh bạch, có hiệu quả không còn thuộc trách nhiệm của Ban quản trị và cư dân.

Cụ thể, theo tính toán, trung bình với một chung cư cao 20 tầng, số tiền quỹ bảo trì có thể lên tới 20 tỷ đồng, đơn cử như tại các chung cư cao tầng như Kang Nam 72, số tiền quỹ bảo trì lên tới 176 tỷ đồng, hay các khu đô thị như Vinhome thì số tiền có thể lên tới 500 tỷ đồng.

Nếu sử dụng khôn ngoan, số tiền này có thể “tiền đẻ ra tiền”, gia tăng theo giời gian. Bởi lẽ, theo quy định, sau khi được nghiệm thu công trình, chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành chung cư với thời gian lên tới 60 tháng. Nhiều hạng mục đã được đơn vị thi công bảo hành, do đó số tiền cần chi từ quỹ bảo trì trong 60 tháng này là không đáng kể.

Như vậy, thời gian này, Ban quản trị phải là những người biết sử dụng đúng cách quỹ bảo trì. Hiện nay, Ban quản trị chung cư được quy định là 3 thành viên, đồng chủ tài khoản sở hữu quỹ bảo trì. Việc này nhằm giúp tránh việc một cá nhân đơn phương trục lợi, om quỹ bảo trì làm của riêng. Thế nhưng, trường hợp ban quản trị cấu kết “biển thủ” số tiền này đã từng xảy ra ở một số chung cư.

Do đó, cư dân ở các chung cư cũng phải là những người có trách nhiệm cộng đồng, tham gia đầy đủ các Hội nghị nhà chung cư, phát hiện ra những sai sót, những khoản chi vô lý thì ngay lập tức phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường và yêu cầu Ban quản trị giải trình, miễn nhiệm và lựa chọn ra Ban quản trị thật sự có trách nhiệm thay thế.