Xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Hóa giải xung đột thực thi

Luật Đất đai 2013 chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các BĐS đa công năng như Condotel, Officetel, Shophouse... làm cho phân khúc kiểu mới này bị chững lại.

Về kế hoạch tổng kết thi hành Luật Đất đai, các nội dung cơ bản cần tập trung tổng kết: Đánh giá chồng chéo, mâu thuẫn và không thống nhất giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật chuyên ngành có liên quan và sự phù hợp; kết quả tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai; đánh giá những kết quả đạt được của Luật Đất đai và thực tiễn thi hành trong việc nâng cao chất lượng công tác quản lý nhà nước về đất đai; những hạn chế, bất cập trong các quy định của Luật Đất đai, các văn bản quy định chi tiết thi hành và thực tiễn tổ chức thực hiện quy định của Luật; xác định và phân tích rõ nguyên nhân khách quan và chủ quan của những hạn chế, bất cập đó.

Kẽ hở từ… thực thi

Thực thi pháp luật trong lĩnh vực đất đai còn rất nhiều yếu kém, tạo ra những “kẽ hở”, lỗ hổng cho “nhóm lợi ích” tiêu cực hoạt động. Trong đánh giá về quản trị đất đai ở Việt Nam, Ngân hàng Thế giới (WB) kết luận rằng, Việt Nam là nước thuộc nhóm tốt về xây dựng pháp luật, nhưng lại thuộc nhóm yếu kém về thực thi pháp luật. Nhiều quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thiếu khả thi, tình trạng quy hoạch “treo” xảy ra ở nhiều nơi.

Cơ chế Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư đang tạo nên tình trạng có đất, nhưng không đưa vào sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ ở nhiều địa phương. Các trường hợp này tạo nên tình trạng dự án “treo” gây bức xúc lớn trong xã hội.

Tình trạng chuyển đất công thành đất tư không thông qua đấu thầu mà chỉ định giá trực tiếp hoặc xác định giá đất có khi cổ phần hóa trở nên khá phổ biến, không thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai mà sử dụng chủ yếu bảng định giá do Ủy ban nhân dân các tỉnh quy định và điều này làm giá đất thấp hơn.

Nhiều doanh nghiệp lợi dụng điều này để nắm giữ diện tích đất đai quản lý mặc dù chưa phù hợp với ngành nghề kinh doanh, chưa đúng mục đích sử dụng đất cũng như quy hoạch của địa phương khi thực hiện phê duyệt phương án sử dụng đất doanh nghiệp cổ phần.

Quá trình phê duyệt phương án sử dụng đất, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau cổ phần hóa cũng xuất hiện nhiều bất cập, có tình trạng buông lỏng, dung túng, “bảo kê” cho “nhóm lợi ích” hoành hành; do đó, thường xuyên xảy ra sai phạm khi phê duyệt phương án sử dụng đất hoặc để xảy ra tình trạng sau cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phù hợp, không đúng quy định để kinh doanh bất động sản, làm nhà ở, chung cư thương mại kiếm lời, gây phương hại và thất thoát tài sản của Nhà nước.

Khuyến nghị từ thực tế

Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý, việc thực thi chính sách đất đai thời gian qua còn nhiều hạn chế, bất cập. Đặc biệt, do chính sách, pháp luật về đất đai còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ đã tạo lỗ hổng, “kẽ hở” cho việc hình thành “nhóm lợi ích” tiêu cực tìm cách thâu tóm, tham nhũng, trục lợi trong thực thi chính sách đất đai, làm giàu phi pháp. Một loạt vụ án tham nhũng, tiêu cực được đưa ra điều tra, truy tố... trong thời gian qua đều liên quan đến lĩnh vực đất đai.

Thực trạng đó đặt ra yêu cầu cấp bách hiện nay là Đảng và Nhà nước cần khẩn trương sửa đổi, bổ sung, nhanh chóng bịt những lỗ hổng, sơ hở, bất cập trong chính sách, pháp luật về đất đai, đặc biệt, cần sớm sửa đổi Luật Đất đai năm 2013. Tăng cường công tác thanh tra, giám sát, từ kiểm tra của Đảng, thanh tra của Nhà nước đến giám sát xã hội trong việc thực thi chính sách, pháp luật về đất đai…

Bên cạnh đó, cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước, làm cơ sở, căn cứ để quy hoạch sử dụng đất của các cấp, các ngành, các địa phương; tập trung xây dựng, hoàn thiện hệ thống dữ liệu thông tin về đất đai; điều chỉnh, bổ sung, thống nhất hệ thống tiêu chuẩn, định mức về sử dụng đất cho các công trình, dự án, các nhiệm vụ, mục tiêu ở các ngành, lĩnh vực…

Chỉ có như thế, chúng ta mới khai thác, sử dụng một cách hiệu quả nguồn lực quan trọng, quý giá này cho sự phát triển của đất nước, ngăn chặn có hiệu quả nhóm lợi ích tiêu cực trong thực thi chính sách đất đai.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, GS.TSKH Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết trong lần sửa đổi Luật Đất đai lần này, Chính phủ cần rà soát những nội dung của Luật Đất đai 2013 không phù hợp với các Luật hiện hành.

Bên cạnh đó, chú ý về cơ chế chuyển dịch đất đai bao gồm cơ chế bắt buộc dựa trên quy trình Nhà nước thu hồi đất, cơ chế tự nguyện dựa trên chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường, Nhà nước giao, cho thuê quyền sử dụng đất để đưa vào thị trường, việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, xử lý các dự án “treo”, gia hạn sử dụng đất đều còn nhiều nội dung không rõ ràng, thiếu minh bạch, khó triển khai.
Ngoài ra, cần bịt các kẽ hở về giá trị, cần kiện toàn hệ thống pháp luật về định giá đất, kể cả đất thuê. Hệ thống tài chính đất đai gồm giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất.

DOÃN HỒNG NHUNG