Doanh nghiệp bất động sản né bảo lãnh ngân hàng (KỲ II): Có nên bỏ quy định?

MAI AN• 26/01/2021 13:40

Mặc dù đã được quy định trong Luật tuy nhiên việc thực hiện bảo lãnh cho từng căn hộ tại dự án nhà ở thương mại “trên giấy” vẫn chưa được thực hiện đúng như kỳ vọng.

Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:" Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng".

Tuy nhiên, theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), thực tế mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Để cấp bảo lãnh ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm của dự án đã được dùng để thế chấp cho các khoản vay triển khai dự án, trong khi đó theo quy định hiện hành của pháp luật thì chủ đầu tư dự án để đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác. Bên cạnh đó, tài sản đảm bảo chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.

VNREA cho rằng, theo Luật Đầu tư, chủ đầu tư đã phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án theo đó việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chi phí này là chủ đầu tư và người mua.

VNREA đã kiến nghị Chính phủ chỉ đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ vấn đề này cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này, hoặc bỏ quy định bảo lãnh và thay vào đó một quy định khác mà chủ đầu tư có thể thực hiện trong thực tiễn áp dụng, chẳng hạn như bổ sung quy định một cách hợp lý về ký quỹ đối với nhà ở thương mại. Hoặc bổ sung các tiêu chí điều kiện phân loại, xếp hạng uy tín, tín nhiệm cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Việc thực hiện bảo lãnh cho từng căn hộ tại dự án nhà ở thương mại “trên giấy” vẫn chưa được thực hiện đúng như kỳ vọng.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (Horea), Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Do đó đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết.

Đến nay, Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi đã quy định ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Điểm đáng chú ý là quy định mới yêu cầu NHTM phải phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Song hiện nay luật có cũng như không vì chưa có quy định, chế tài xử phạt các doanh nghiệp không nghiêm túc thực hiện. Việc các chủ đầu tư chỉ cung cấp thư bảo lãnh của NH (cấp cho chủ đầu tư) là không đúng, khách hàng có thể gặp rủi ro khi xảy ra tranh chấp.

KỲ III: Kinh nghiệm quốc tế