SỬA GẤP LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 (KỲ VI): Rút khoảng cách hai giá đất

PHẠM ĐỨC TOẢN - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ Việt Nam• 16/02/2021 06:00

Một số Luật, Nghị định và Thông tư có hiệu lực từ năm 2021, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư, xây dựng cho các doanh nghiệp bất động sản.

Thời gian qua, thị trường BĐS đã trải qua thời kỳ đầy khó khăn, bởi những chồng chéo trong các văn bản pháp luật khiến hàng trăm dự án rơi vào cảnh bế tắc.

Vướng mắc sẽ được gỡ

Theo quy định hiện hành, Luật Đất đai quy định phải có chủ trương mới cho chuyển nhượng từ cá nhân sang tổ chức, nhưng Luật Đầu tư lại quy định cho phép đăng ký đầu tư trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều đó dẫn đến mỗi địa phương có cách áp dụng luật khác nhau, xảy ra trường hợp cùng một dạng đầu tư nhưng doanh nghiệp lại phải thực hiện theo cách khác nhau tuỳ theo quy chế làm việc mà địa phương áp dụng.

Để không làm địa phương lúng túng trong công tác thực thi pháp luật, doanh nghiệp địa ốc cũng kỳ vọng Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư 2020 sớm được ban hành theo hướng rút gọn, đồng bộ, tránh chồng chéo, nhằm tạo thuận lợi cho các thủ tục đầu tư sớm được giải quyết, không để mỗi địa phương thực hiện một kiểu như trước đây.

Về vấn đề đất đai, trong nhiều năm qua, những quy định cứng nhắc ràng buộc trong sử dụng đất công xen cài tại các dự án địa ốc đã dẫn đến hệ lụy cả khu đô thị “nằm chờ” một vài mét vuông đất được “giải cứu”.

Đơn cử, tháng 11/2019, Tỉnh ủy tỉnh Hải Dương có thông báo về việc cấm chuyển đổi đất công sang mục đích ở, chỉ được phép làm các công trình công cộng, xã hội. Với quy định trên, trường hợp khu đất công nằm trong một tổng thể quy hoạch lớn hơn sẽ rất khó để thực hiện công tác quy hoạch, có trường hợp có một dải đất nằm chéo khu đất thì không một dự án nào có thể phát triển ở đó.

Nghị định 148/2020/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai sẽ tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án có đất công xen cài. Song, để Nghị định này đi vào thực tế, cơ quan chức năng cần hướng dẫn, có những buổi tập huấn, phổ biến cụ thể về từng trường hợp, để các địa phương năm rõ, không rơi vào cảnh tự xử lý theo cách hiểu riêng.

Rút ngắn khoảng cách hai giá đất sẽ tạo thuận lợi cho doanh nghiệp cũng như chính quyền trong việc thực hiện dự án. (Cưỡng chế giải phóng mặt bằng để xây dựng khu tái định cư Tây Nam Kim Giang. Ảnh Mạnh Khánh)

Ngoài ra, về thủ tục xây dựng, Luật Xây dựng 2020 đã được tập trung sửa đổi về khâu cấp phép xây dựng như giảm thời gian chờ đợi cấp phép, miễn phải xin phép đối với một số trường hợp. Trong các vi phạm xây dựng thời gian qua, thì đa phần đều mắc lỗi thi công khi chưa có giấy phép xây dựng- lỗi này không hoàn toàn do chủ đầu tư, mà do thời gian chờ đợi quá lâu, ảnh hưởng tới kế hoạch kinh doanh. Do đó, các doanh nghiệp đành chấp nhận chịu phạt còn hơn là chịu thiệt hại lớn tới hiệu quả đầu tư.

Việc tháo gỡ khó khăn thông qua chính sách sẽ làm mới thị trường, các dự án được cởi trói sẽ tạo ra nguồn cung mới, giảm thời gian chờ đợi, giúp giảm chi phí và thời gian thực hiện dự án, nâng cao hiệu quả và giúp kéo giảm giá nhà ở.

Rút khoảng cách hai giá đất

Đầu năm 2020, Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực sự đã được ban hành, đây là tin vui đối với các doanh nghiệp địa ốc, vì quy định này sẽ tháo gỡ được nút thắt trong việc bàn giao đất để thực hiện dự án một cách nhanh chóng và thuận tiện, góp phần rút ngắn được thời gian, chi phí cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, một vấn đề đến nay vẫn chưa được giải quyết đó là để được giao đất, các doanh nghiệp phải hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Thế nhưng, quy định về khung giá đất và bảng giá đất ở các địa phương theo Luật Đất đai 2013 đang có nhiều bất cập, gây khó cho các doanh nghiệp.

Giá đất Nhà nước dường như đang “thoát ly thực tế” dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường. Gần như 100% các nhà đầu tư đều phải chi trả thêm, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nhưng các chi phí này đều không được tính vào chi phí đầu tư.

Do đó, điều doanh nghiệp địa ốc mong chờ nhất thời điểm hiện tại đó là sớm sửa đổi Luật Đất đai, giải quyết vướng mắc, tăng khung giá đền bù tạo thuận lợi cho doanh nghiệp cũng như chính quyền trong việc đẩy nhanh đền bù thực hiện dự án, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Song, nhìn chung với các “lực đẩy” từ Luật, Nghị định đã được sửa đổi, bổ sung được đi vào thực thi trong năm 2021, doanh nghiệp BĐS kỳ vọng các vướng mắc nêu trên cũng sẽ được tháo gỡ.

Có thể năm 2021, thị trường BĐS không quá bùng nổ như cách đây 2 – 3 năm, nhưng khi khó khăn được giải quyết, nguồn cung trên thị trường sẽ được cải thiện, lượng giao dịch từ đó cũng tăng lên, thị trường sẽ trở lại “cuộc đua” một cách nhanh chóng.