Ì ạch cải tạo chung cư cũ (KỲ II): 5 giải pháp từ góc độ quy hoạch

TSKH. ĐÀO NGỌC NGHIÊM, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam• 15/04/2021 07:00

Sau hơn 20 năm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ, Hà Nội mới chỉ thực hiện được khoảng 1% khối lượng. Thực tế đang đặt ra nhiều bài học và yêu cầu giải pháp về quy hoạch.

Về khái niệm, chung cư là nhà có nhiều căn hộ. Có không gian sở hữu riêng và không gian sử dụng chung, hệ thống hạ tầng sử dụng chung. Chung cư cũ của Hà Nội bao gồm nhà chung cư riêng lẻ, khu chung cư (khu tập thể) được xây dựng trước năm 1991 (Pháp lệnh nhà ở ban hành).

Công tác cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội, sau 2 thập kỷ khởi động vẫn

Công tác cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội sau 2 thập kỷ khởi động vẫn "dậm chân tại chỗ" (Ảnh: Khu tập thể Bách Khoa sau nhiều lần "thỏa hiệp" để cải tạo nhưng vẫn chưa đạt được kết quả. Lê Sáng)

Những vướng mắc, tồn tại

Theo thống kê Hà Nội hiện có 1579 chung cư cũ (2 - 5 tầng), tập trung trong 76 khu với 1300 nhà còn là nhà riêng lẻ. Trong đó 4 quận nội thành có tới gần 1000 nhà chung cư. Gần 20 năm qua, Thành phố đã có chủ trương cải tạo chung cư cũ song do nhiều vướng mắc nên đến nay mới chỉ cải tạo được khoảng 1%. Thực tiễn cho thấy những vướng mắc, tồn tại, khó khăn chính gồm.

Thứ nhất, phần lớn các khu chung cư cũ tập trung ở nội đô, trung tâm thành phố, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn. Tồn tại này không chỉ do phát triển tự nhiên mà còn là lịch sử để lại từ cơ chế, chính sách.

Thứ hai, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng và bản thân người dân cũng chưa nhận thức đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình.

Thứ ba, trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn khá phức tạp, có nhiều điều chỉnh và chưa xác định rõ yêu cầu đặc thù.

Thứ tư, hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp.

Khu chung cư cũ G6a Thành Công hiện vẫn là

Khu chung cư cũ G6a Thành Công hiện vẫn là "điểm nóng" khi được xếp hạng cấp D - nguy hiểm, cần di dời nhưng nhiều năm vẫn chưa thực hiện được. Ảnh: Lê Sáng.

Giải pháp từ góc độ quy hoạch

Thực trạng sau cả 2 thập kỷ mà Hà Nội mới chỉ cải tạo được 1% nhà chung cư cũ đang đặt ra bài toán cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư, trong đó tiếp cận ở góc độ quy hoạch cần có sự tập trung vào một số điểm như sau.

Thứ nhất, quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Thứ hai, quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của Thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.

Thứ ba, thành phố tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

Thứ tư, xã hội hoá việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Thí điểm mô hình "doanh nghiệp cộng đồng" với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp về xây dựng.

Thứ năm, các đồ án quy hoạch chi tiết đã lập cần công bố công khai, lấy ý kiến của cộng đồng dân cư khu vực quy hoạch và ý kiến rộng rãi của các cơ quan, đơn vị tổ chức. Từ đó thẩm định phê duyệt có tính đến cân đối, hài hoà lợi ích của nhà đầu tư, Nhà nước và cộng đồng không chỉ trong khu vực lập quy hoạch mà có thể cân đối trong phạm vi toàn thành phố.

Từ quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định vê phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư).