BẤT ĐỘNG SẢN TUẦN: Chặn đầu cơ nhà đất từ những “bàn tay hữu hình”

DIỆU HOA• 18/04/2021 05:00

Chỉ trong 4 tháng đầu năm, các cơn sốt đất đã diễn ra trên khắp các tỉnh thành cả nước. Kinh nghiệm thế giới cho thấy, cần những "bàn tay hữu hình" để chặn cơn sốt đất.

Mặc dù là 2 quốc đảo có diện tích đất ở thấp, song Singapore và Đài Loan đang là một trong những nước có tỷ lệ xảy ra bong bóng nhà đất thấp nhất.

Với quỹ đất thấp, song tại Singapore giá nhà đất luôn được kiểm soát "trong tầm tay" người dân

Nằm tại khu vực Đông Nam Á, từ lâu Singapore đã mệnh danh là điểm đến du lịch mơ ước của nhiều người khi sở hữu cơ sở vật chất hiện đại cùng lời truyền tai là quốc gia "sạch đẹp nhất thế giới". Quốc đảo này chỉ có diện tích 728,3 km2, mật độ dân số lên tới gần 8.000 người/km2, gấp 22 lần mật độ dân số Việt Nam. Hay Đài Loan có diện tích 36.193 km2, mật độ dân số 672 người/km2, gấp 2 lần Việt Nam.

Những "bàn tay hữu hình"

Song, ở 2 quốc gia này, từ "bàn tay hữu hình" của chính phủ, sóng bất động sản đã được kiểm soát rất tốt, gần như không xuất hiện các dấu hiệu bong bóng nhà đất trong nhiều năm qua. Trong đó, tại Singapore, Chính phủ nước này đã biến mình trở thành nhà đầu cơ tay to nhất thị trường thông qua hệ thống nhà ở công mà nhà nước xây dựng hàng chục năm qua.

Cụ thể, từ năm 1960, khi Cố Thủ tướng Lý Quang Diệu đang nắm quyền điều hành đất nước, Hội đồng phát triển nhà ở quốc gia đã được thành lập. Nhà nước này thâu tóm bất động sản và xây dựng những khu nhà công để cho người dân thuê với hợp đồng 99 năm, hết thời gian này công dân có thể mua lại nhà với mức giá cao hơn hoặc chuyển qua khu khác.

Nhà nước Singapore sở hữu đến 90% đất đai

Thông qua chính sách này, nhà nước Singapore sở hữu đến 90% đất đai, và có tới 78,7% công dân Singapore sống trong các khu nhà giá rẻ do chính phủ xây dựng.

Mặt khác, tại quốc gia này, cơ quan Hội đồng phát triển nhà ở quốc gia sẽ tuỳ tình hình để quy hoạch và chào bán hoặc cho thuê với mức giá ưu đãi cho các công dân. Với những người mua nhà lần đầu và lần 2 còn được chính phủ hỗ trợ tài chính nếu họ không thể chờ đến khi căn hộ chung cư xây dựng xong mà chuyển qua giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Chính nhờ những can thiệp này, dù mật độ dân số gấp tới 22 lần so với Việt Nam, tuy nhiên đất nước này luôn đủ nguồn cung nhà ở giá rẻ cho công dân. Thông qua đó, nhu cầu sở hữu bất động sản cũng được cân đối, giảm thiểu nguy cơ bong bóng bất động sản.

Trong khi đó tại Đài Loan, chính phủ nước này không "thâu tóm" đất đai mà sử dụng công cụ thể buộc người dân dù đầu tư đất đai cũng phải có tầm nhìn dài hạn, không lướt sóng như tại Việt Nam.

Trong đó, một trong những quy định được đánh giá có khả năng “đánh gục” các cơn số đất đó là thuế bán bất động sản của Đài Loan có thể lên tới 45%, giúp đẩy số lượng giao dịch bất động sản xuống mức thấp nhất. Phương pháp này cũng đã được Hong Kong thực hiện cùng hành động cụ thể như tăng thuế giao dịch bất động sản đối với người nước ngoài từ 15% lên 30%.

Bài học cho Việt Nam

Quay trở lại thực trạng ở Việt Nam, chỉ trong 4 tháng đầu năm, các cơn sốt đất đã diễn ra khắp các tỉnh thành, khi người dân chỉ quay cuồng trong cơn sốt đất, người người nhà nhà biến thành cò đất.

Bên cạnh các lý do về sự suy giảm kinh tế, dòng tiền từ chứng khoán, tiền tích lũy trong nhân dân, có thể nói bất động sản trước nay vẫn luôn được xem là kênh đầu tư, kênh trú ẩn được người dân Việt Nam lựa chọn hàng đầu. Bởi quan điểm “đất không bao giờ mất giá”, dù trong bất kỳ tình thế nào, đất nền vẫn là lựa chọn được ưu tiên hàng đầu.

Đấy là lý do khi tại nước ta, chỉ một thông tin quy hoạch, một sự thay đổi về “định danh”, từ thị xã lên thành phố, quận lên huyện hay xây một cây cầu… tất cả đều có thể thổi bùng lên những cơn sốt đất.

Nhìn rộng ra các nước, có thể thấy vai trò của “bàn tay Chính phủ” cực kỳ quan trọng trong việc kiểm soát thị trường bất động sản. Vốn dĩ đất đai là sản phẩm có hạn, khi nhu cầu đầu tư quá cao, tự khắc thị trường sẽ bị đẩy giá. Đầu cơ bất động sản đang trở thành thách thức với nhiều quốc gia khi chúng thúc đẩy bong bóng mới cho nền kinh tế, đe doạ sự ổn định của xã hội khi đại dịch COVID-19 mới được kiểm soát. Việc hàng loạt nhà đầu cơ bỏ tiền thúc đẩy giá nhà lên cao, tạo cơn sốt ảo có thể khiến nhiều người lâm vào cảnh vỡ nợ cũng như khiến vô số gia đình chẳng đủ tiền để sở hữu nhà ở.

Thực tế, thời gian qua, chính quyền địa phương tại những khu vực có xảy ra sốt đất đã rất quyết liệt đưa ra các biện pháp để ngăn chặn sốt đất ảo. Tuy nhiên, nhiều biện pháp không thiết thực, chưa nói đến việc ngược với pháp luật như cấm cán bộ môi giới đầu cơ, buôn bán đất đai.

Dưới góc độ pháp lý, theo luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm, cần chính sách chung phải ở Nhà nước và ở Bộ Xây dựng quản lý thị trường bất động sản. Đặc biệt, Bộ Xây dựng phải có cơ chế chính sách tổng thể và đồng bộ ở cấp quốc gia để các tỉnh thành thực hiện.

Ông Tú cho, các biện pháp tổng thể có thể tính đến như đánh thuế bất động sản, minh bạch trong giao đất, minh bạch trong bán đấu giá, minh bạch trong quy hoạch đô thị, khu dân cư…

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội cũng cho rằng, trên thế giới bất cứ căn nhà nào cũng đánh thuế, dù là căn nhà thứ nhất. Nhưng ở Việt Nam, thuế nhà đất rất thấp, nhà nước chỉ hướng đến đánh thuế giá nhà đất thứ 2, 3 chứ không đánh thuế cho căn nhà đầu tiên.

"Do việc triển khai chưa tốt nên việc đánh thuế chưa được thực hiện hiệu quả, việc đầu cơ vẫn diễn ra. Nhà nước cần có chế tài, quản lý chặt chẽ và công khai minh bạch hơn về giá giao dịch thực trên thị trường mới có thể “phòng ngừa” được các cơn sốt đất" - bà Vân nhấn mạnh.