Rắc rối pháp lý bất động sản phát mại

TRƯƠNG THANH ĐỨC - Giám đốc Công ty Luật ANVI• 11/07/2021 18:00

Tại thị trường tín dụng Việt Nam, tài sản bảo đảm phần lớn là thế chấp. Trong khi, loại tài sản gây khó khăn vướng mắc lớn nhất khi phải xử lý phát mại cũng là nhà đất thế chấp.

Nguyên nhân có thể đến từ nhiều phía, song chung quy lại hầu hết là bởi các bế tắc pháp lý.

Thứ nhất, thế chấp nhà đất nhưng sổ đỏ mới chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, mà chưa ghi nhận quyền sở hữu về nhà ở. Trong trường hợp này, dễ dẫn đến việc tranh chấp hay sự thiếu hợp tác của bên thế chấp, khó thu giữ, phát mại cả khối tài sản.

Bởi lẽ, Luật Nhà ở năm 2014 quy định một trong những điều kiện để thế chấp nhà ở là quyền sở hữu nhà ở phải được ghi nhận trên sổ đỏ. Nếu sổ đỏ chưa ghi nhận quyền sở hữu nhà ở thì không thể nhận thế chấp nhà ở kèm theo đất.

Thứ hai, việc phát mại nhà đất cũng gặp khó khăn bởi không ít trường hợp đất có nguồn gốc sở hữu và quá trình giao dịch nhà đất bị vướng mắc, tranh chấp, bị xử lý theo vụ án hình sự hay nhiều ngân hàng có quyền lợi liên quan đến tài sản thế chấp.

Thứ ba, người mua e ngại nhất là việc bán không dựa trên bản án, quyết định của tòa án. Theo quy định tại điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015, người mua tài sản thông qua đấu giá được “bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu”. Song, thực tế đã xảy ra nhiều trường hợp kéo dài nhiều năm mà người mua vẫn không được nhận tài sản hoặc không hoàn thành được thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Thứ tư, định giá tài sản cao, khi phát mại giá thấp, xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thu hồi nợ gốc, thì dễ rơi vào tình trạng bị “hình sự hóa” quan hệ tín dụng nếu thu nợ gốc bị thiếu từ 100 triệu đồng trở lên theo quy định tại điều Bộ Luật Hình sự 2015 và “Nguyên tắc xử lý nợ xấu”, Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

Muốn xử lý nợ xấu hiệu quả, phải sửa đổi 9 luật và ban hành một đạo luật riêng về xử lý nợ xấu. Như Luật Thuế giá trị gia tăng; Luật Thi hành án dân sự; Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010; Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Hình sự năm 2015: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở 2015…