HoREA: Đề nghị Luật hóa huy động vốn dưới hình thức phân lô bán nền

MAI AN• 27/07/2021 12:13

Mới đây, HoREA đã kiến nghị tới Bộ Xây dựng xem xét hướng dẫn về huy động vốn đối với hình thức phân lô bán nền khi xem xét sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

Hoạt động huy động vốn tại một số dự án “phân lô bán nền hình thành trong tương lai” thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư tiềm ẩn nhiều nguy cơ lừa đảo, "dự án ma"

Đồng thời, xem xét sửa đổi đồng bộ các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và chế định về thừa phát lại.

Theo HoREA, trong các năm qua, hoạt động huy động vốn tại một số dự án “phân lô bán nền hình thành trong tương lai” thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh, hoặc hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, thậm chí có trường hợp bên huy động vốn chỉ lập phiếu thu “đặt cọc” giữ chỗ, hoặc biên bản “đặt cọc” có xác nhận của thừa phát lại, có dấu hiệu lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng đang là vấn nạn, rất bức xúc cần được bổ sung các quy định để kiểm soát, quản lý chặt chẽ.

Bộ Luật Dân sự không quy định giới hạn của giá trị “đặt cọc” do hai bên thỏa thuận, cũng không quy định việc “đặt cọc” phải tuân thủ theo quy định của pháp luật liên quan, như việc “đặt cọc” mua bán bất động sản (nhà, nền nhà…) hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chế định thừa phát lại chưa được luật hoá, mới chỉ thực hiện thí điểm nhưng đã bộc lộ một số sơ hở, bất cập, thể hiện trong việc lập vi bằng thừa phát lại đối với hành vi giao nhận tiền đặt cọc trong giao dịch phân lô bán nền, gây nhầm lẫn cho khách hàng,

Do sự thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật đã dẫn đến việc chủ đầu tư nhận tiền “đặt cọc” quá nhiều, thậm chí có trường hợp nhận đến hơn 90% giá trị nền nhà, gây ra rủi ro và thiệt hại cho khách hàng và dẫn đến phát sinh lừa đảo, kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản trong thời gian qua.

như Diễn đàn Doanh nghiệp đã liên tục phản ánh, hoạt động phân lô bán nền thông qua hình thức “đặt cọc”, giữ chỗ đã xuất hiệ

Diễn đàn Doanh nghiệp đã liên tục phản ánh, hoạt động phân lô bán nền thông qua hình thức “đặt cọc”, giữ chỗ

Trên thực tế, như Diễn đàn Doanh nghiệp đã liên tục phản ánh, hoạt động phân lô bán nền thông qua hình thức “đặt cọc”, giữ chỗ đã xuất hiện và khá phổ biến trong thời gian vừa qua. Trong đó, chủ yếu là các dự án chưa hoàn thiện đủ cơ sở pháp lý, hạ tầng, chưa được phép giao dịch.

Công cụ “đặt cọc”, ký quỹ được sử dụng để nhằm “lách luật” bán lúa non dự án, đẩy nguy cơ về phía khách hàng.

Đơn cử, tại dự án Hà Đô Charm Villas tại xã An Thượng, Hoài Đức, Hà Nội, tại thời điểm cuối tháng 11/2020, khi chưa chính thức ra bảng hàng đợt tiếp theo thì các sàn phân phối đã đua nhau tư vấn cho khách hàng đặt cọc giữ chỗ với số tiền lên tới 200 triệu/1 suất ưu tiên mua biệt thự.

Hay tại Lâm Đồng, thời gian qua, cơ quan chức năng địa phương cũng đã liên tục cảnh báo về tình trạng phân lô bán nền tại các dự án chỉ mới nằm "trên giấy"

Đặt cọc cũng là hình thức mà nhiều chủ đầu tư sử dụng để “test thị trường”. Theo các chuyên gia pháp lý, đối với các sản phẩm hàng hoá là bất động sản được giao dịch dân sự giữa cá nhân với cá nhân thì việc đặt cọc giữ chỗ là bình thường và được quy định trong luật dân sự cũng như luật kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, theo Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa, Công ty Luật TNHH LSX đối với các sản phẩm là BĐS được hình thành trong tương lai thì việc đặt cọc hay góp vốn phải được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, điều 19 của nghị định 99 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở năm 2014 đã quy định mọi hành vi góp vốn hay nhận đặt cọc đối với các tài sản hình thành trong tương lai trong dự án kinh doanh BĐS thì đều là hành vi vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, trong 1 văn bản khác của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng vào ngày 21/10/2016 lại cho rằng nếu mục đích của đặt cọc chỉ là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được ký kết, chủ đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích huy động vốn để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì đặt cọc trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn.

Chính sự chưa thống nhất trong các văn bản trên đã khiến một số chủ đầu tư vẫn lách luật trong thời gian qua bằng cách huy động từ vài chục đến vài trăm triệu đồng từ khách hàng trước khi dự án chính thức đủ điều kiện mở bán.

Tình trạng trên sẽ dẫn đến nguy cơ một số chủ đầu tư có tiềm lực yếu thông qua hình thức lách luật đặt cọc, giữ chỗ, đặt mua…mà bản bản chất là huy động vốn khách hàng để triển khai dự án nhưng khi gặp phải bất lợi thì không thể tiếp tục và rủi ro đẩy hoàn toàn về phía khách hàng.