BẤT ĐỘNG SẢN CUỐI TUẦN: Nguy cơ từ chương trình “nhà đổi nhà”

DIỆU HOA thực hiện• 07/08/2021 11:30

Trên thị trường bất động sản Việt Nam đang xuất hiện mô hình "nhà đổi nhà", "mua nhà 0 đồng". Tuy nhiên, chuyên gia tài chính cho rằng người mua cần cẩn trọng trước khi đưa ra quyết định.

Chuyên gia tài chính TS Nguyễn Trí Hiếu

Theo ông Hiếu, đây không phải là chương trình hiếm có, đơn cử như tại Mỹ, nhiều nhà kinh doanh bất động sản đã áp dụng chương trình này.

- Ông đánh giá như thế nào về chương trình mua nhà mới này?

Thực tế, chương trình "nhà đổi nhà", "mua nhà 0 đồng" mà các chủ đầu tư đang áp dụng tại Việt Nam lại có những điểm cần phải lưu tâm.

Khách hàng khi tham gia chương trình cần có một bất động sản đảm bảo trước, với giá trị tối thiểu tương đương với 30%, sau đó, họ sẽ được vay đến 100% giá trị căn hộ. Tức là ngân hàng định giá giá trị căn nhà cũ, và dùng tài sản đó như một khoản đặt cọc thay tiền mặt, để thế chấp cho họ mua căn nhà mới.

Đồng nghĩa với việc họ sẽ phải gánh đồng thời 2 khoản nợ: Gánh nợ thứ nhất là giá trị thế chấp của căn nhà cũ, và gánh nợ thứ 2 là khoản vay mua nhà mới.

Khi đó có 2 trường hợp sẽ xảy ra: Nếu khách hàng có tình hình tài chính tốt, đủ khả năng trả nợ cho cả 2 món vay thì họ có cơ hội sở hữu cả 2 bất động sản.

Trường hợp 2, nếu họ không đủ khả năng tài chính để chi trả, đến lúc nào đó sẽ mất khả năng trả nợ, cả căn nhà cũ và căn nhà mới có thể đều bị ngân hàng thu hồi để cấn trừ nợ.

- Về chương trình này, có một số lo ngại đây thực chất là sử dụng “siêu đòn bẩy tài chính”. Ông đánh giá như thế nào về ý kiến này?

Đây thực sự là siêu đòn bẩy tài chính, bởi vốn tự có của khách hàng trong trường hợp này là giá trị được định giá của căn nhà cũ và vốn tự có này giữ nguyên trong bất kỳ trường hợp nào.

Như vậy, khi ngân hàng cho vay 100% trên giá trị căn nhà mới, trừ đi vốn tự có từ căn nhà cũ. Tức là vốn tự có không thay đổi mà gánh nợ thì tăng lên gấp đôi, chính vì thế mà nó trở thành "siêu đòn bẩy tài chính". Khi rơi vào trường hợp này, gánh nợ tài chính ở đây sẽ trở nên rất nặng nề.

Tôi đã ở trong ngành ngân hàng nhiều năm, khi xét đơn cho khách hàng thì tôi dùng một tỷ lệ để đánh giá khả năng chi trả nợ có tên là DTI - dư nợ trên thu nhập. Theo tôi, tỷ lệ DTI lý tưởng là vào khoảng 50% - 60% để vừa có thể đảm bảo khoản vay và chi phí sinh hoạt cuộc sống, nếu con sốt vượt trên mức này thì rủi ro sẽ rất lớn.

Còn đối với người mà tỷ lệ đó lên tới 90% - 100% thì khả năng vỡ nợ rất cao. Vì tới lúc nào đó khi số tiền thu nhập giảm mà số nợ không giảm thì chỉ cần 3 tháng không thanh toán được nợ, ngân hàng có thể sẽ siết nợ, thu hồi tài sản thế chấp là cả căn nhà cũ và cả nhà mới.

- Như ông đã chia sẻ, nhiều chủ đầu tư ở Mỹ cũng đã áp dụng chương trình này, vậy có điều gì khác biệt so với chương trình được áp dụng ở Việt Nam thưa ông?

Ở Mỹ, họ cũng đã có những chương trình tương tự như vậy, nhưng họ đưa ra phương án để trong mọi thời điểm, khách hàng chỉ phải chịu một khoản nợ duy nhất.

Nhà kinh doanh bất động sản sẽ mua đứt căn nhà cũ cho khách hàng và bán cho họ căn nhà mới. Ngay cả khi khách hàng vẫn còn khoản nợ của căn nhà cũ thì số tiền trên đã giải quyết được vấn đề này. Sau đó họ mới giới thiệu cho khách hàng mua một căn nhà mới (hoặc chính khách hàng tự đi tìm), sau đó, khoản vay mới sẽ được lập trên số tiền vay căn nhà mới mà thôi.

Tức là gánh nặng tài chính không như chương trình mà chủ đầu tư ở Việt Nam đang sử dụng là chiêu bài mua nhà mới đổi nhà cũ, khiến khách hàng chịu 2 gánh nợ.

- Vậy, theo ông, khách hàng cần chú ý những gì khi mua nhà theo hình thức mới này?

Khách hàng khi tham gia chương trình này cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ cách mua bán như thế nào, nếu họ mua đứt căn nhà cũ và bán căn nhà mới thì là trường hợp bình thường và có nhiều lợi thế.

Còn trường hợp dùng căn nhà cũ để thay thế tiền đóng cọc vào căn nhà mới thì khách hàng nên tìm hiểu kỹ giá trị căn nhà mới là bao nhiêu, tổng số nợ của cả căn nhà mới và căn nhà cũ là bao nhiêu và có nằm trong khả năng trả nợ của mình hay không.

Chung quy lại, không được nóng vội và phải “ liệu bò lo chuồng”, không để rơi vào trường hợp dùng "siêu đòn bẩy tài chính" mà cả 2 gánh nợ đó đến cuối cùng không trả được nợ thì khách hàng sẽ mất trắng.

- Xin cảm ơn ông!